Tout savoir sur la fiscalité LMNP : amortissement et TVA

Dans le cadre d’une location en LMNP ou en LMP, le régime réel vous permet de déduire tout ce que vous dépensez pour votre logement. Il existe trois grandes catégories de dépenses déductibles :

1. les charges de fonctionnement : assurances, charges de copropriété, entretien et réparations, taxe foncière …
2. l’amortissement du mobilier et l’amortissement des travaux
3. l’amortissement du bien à proprement parler en ventilant les composants de la location en elle-même avec des durées d’amortissement réalistes pour le terrain, le gros-œuvre ou les aménagements.

Le total de ces charges est déduit de vos revenus fonciers. Il vous permet donc de réduire vos impôts.

Les dépenses amortissables sont comptabilisées à condition que les factures correspondantes soient antérieures à la date de début d’activité. On entend par amortissement, la perte de valeur du bien après une période donnée.  Le principe de l’amortissement est de déduire de vos revenus fonciers une fraction de la valeur de vos équipements. Cette déduction vient compenser la perte de valeur liée à l’usure.

En location meublée, le code des impôts vous autorise à déduire de vos revenus fonciers tout équipement de votre logement dont la durée de vie est supérieure à 1 an. Vous pouvez ainsi déduire les achats de mobilier et les travaux.

À titre d’exemple, voici la durée d’amortissement de quelques dépenses :

• Literie : 6 ans
• Table de séjour : 10 ans
• Canapé : 10 ans
• Parquet : 15 ans
• Cuisine équipée : 10 ans
• Travaux de peinture : 10 ans

Exemple : si vous achetez un lit à 600 euros cela vous permet de déduire 100 euros pendant 6 ans.

Pour déduire les montants de vos revenus fonciers, vous devez conserver vos factures d’achat. Celles-ci doivent avoir une date égale ou postérieure à votre date de début d’activité.

L’amortissement du bien est, comme l’amortissement des équipements, codifié par les impôts. D’une durée de 30 à 50 ans, il vous permet de déduire une fraction du prix d’achat HT de votre bien chaque année. Cette fraction est appelée le taux d’amortissement. Elle représente le meilleur moyen pour réduire vos impôts sur les revenus d’une location meublée.

Le taux d’amortissement est calculé de façon très précise, en prenant en compte la durée de vie de chaque composant du bien (le terrain, le gros œuvre, les équipements …). Il est donc conseillé de faire appel à un professionnel en fiscalité LMNP pour établir ce taux et pour réunir tous les documents à remettre aux centres des impôts. Chaque composant du bien possède une durée et donc un taux spécifique d’amortissement.

Dans le cadre du régime LMNP, la réduction d’impôt autorisée par l’amortissement du bien est plafonnée. Le montant d’amortissement déductible ne doit ainsi pas être supérieur à la différence entre les loyers et les autres charges payées. Vous ne pouvez donc pas utiliser l’amortissement du bien pour générer du déficit foncier. Vous pouvez en revanche reporter la quote-part de l’amortissement non utilisée une année sur les années suivantes, sans limitation de durée.

Exemple :

Vous êtes propriétaire d’un 2 pièces d’une valeur de 200 000 euros HT (240 000 euros TVA à 20% incluse), avec un taux d’amortissement de 2%. Vous pouvez déduire jusqu’à 4 000 euros par an au titre de l’amortissement du bien. Vous louez votre bien 800 euros par mois, soit 9 600 euros par an. Si une année vous déduisez 7 000 euros au titre des charges déductibles (en comptant des travaux de rénovation par exemple), vous ne pourrez retrancher que 2 600 euros au titre de l’amortissement du bien. Le reliquat de 1 400 euros pourra être déduit les années suivantes.

Selon le montant de vos amortissements déductibles, vous pouvez vous trouver en situation de déficit. À imputer à vos revenus issus de la location meublée, vous réduisez le bénéfice imposable et donc le montant des impôts grâce à ce mécanisme. 

Le plafond pour ce déficit est fixé à 21 400 € à compter du 1er janvier 2023. Lorsque le déficit dépasse ce montant, vous pouvez les reporter sur les années suivantes. Vous profitez de cet avantage pendant dix années.

Tous les biens en location meublée ne permettent pas de récupérer la TVA. Pour être éligible à la franchise de TVA, un logement meublé doit répondre aux conditions suivantes :

• être neuf, ou avoir été achevé il y a moins de 5 ans et ne jamais avoir été acheté avant. 
• être situé dans une résidence services, type résidence étudiants ou résidence seniors, qui propose au moins 3 services sur les 4 possibles (accueil, entretien, petit déjeuner, blanchisserie …)
• être géré par un gestionnaire qui soumet la location à la TVA, avec un contrat de bail ne pas revendre son bien avant 20 ans.