Simulation LMNP : micro-BIC ou Réel ? Comment calculer vos impôts

Le régime micro-BIC constitue le régime de droit commun pour les investisseurs LMNP. Le principe est simple : vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes locatives (30 % pour les locations de tourisme non classées). Cet abattement est censé couvrir toutes vos charges.

Avantages du micro-BIC :

• Aucune comptabilité à tenir
• Pas de liasse fiscale à déclarer
• Gestion administrative minimale
• Calcul d'impôt simplifié

Inconvénients du micro-BIC :

• Impossible de déduire les charges réelles
• Pas de déduction d'amortissement
• Abattement forfaitaire parfois insuffisant
• Plafonds de recettes à respecter

Ce régime vous convient particulièrement si vous débutez dans l'investissement locatif meublé ou si vous avez peu de charges.

Le régime réel : déduction des charges et amortissements

Le régime réel vous permet de déduire toutes vos charges réelles de vos revenus locatifs. Vous pouvez également déduire l'amortissement du bien immobilier et du mobilier.

Charges déductibles en régime réel :

• Intérêts d'emprunt immobilier
• Travaux de rénovation et d'amélioration
• Assurances (propriétaire non occupant, loyers impayés)
• Frais de gestion locative
• Charges de copropriété
• Frais de notaire étalés sur 5 ans
• Frais d'expertise et de diagnostic
• Frais comptables
• Taxe foncière

Amortissement déductible :

• Amortissement du bien immobilier (structure, gros œuvre)
• Amortissement des agencements et installations
• Amortissement du mobilier et électroménager
• Amortissement des travaux d'amélioration

L'amortissement vous permet de récupérer fiscalement le coût de votre investissement sur plusieurs années. Pour le bien immobilier, la durée d'amortissement varie généralement entre 25 et 40 ans selon les composants.

En contrepartie, vous devez tenir une comptabilité et déclarer une liasse fiscale. Cette gestion peut justifier l'intervention d'un expert-comptable.

Pour réaliser une simulation précise, vous devez rassembler plusieurs éléments :

• Le montant des loyers annuels : revenus locatifs bruts perçus dans l'année
• Le montant des charges annuelles : assurances, frais de gestion, charges de copropriété, frais divers
• Le montant des intérêts d'emprunt : intérêts du crédit immobilier de l'année
• La valeur du bien immobilier et du mobilier : prix d'acquisition pour calculer l'amortissement

Votre tranche marginale d'imposition : 0%, 11%, 30%, 41% ou 45% selon vos revenus.

Prenons l'exemple de Marie, qui a acquis un studio de 40 m² pour 150 000 € (dont 130 000 € pour le bien et 20 000 € de mobilier). Elle le loue en tant que meublé longue durée. Elle perçoit 12 000 € de loyers par an et supporte les charges suivantes :

Charges annuelles de Marie :

• Intérêts d'emprunt : 2 500 €
• Assurances : 400 €
• Charges de copropriété : 800 €
• Frais de gestion : 600 €
• Taxe foncière : 700 €
• Total charges : 4 000 €

Calcul de l'amortissement :

• Bien immobilier et mobilier : 4 500 € par an

Attention, l'amortissement ne peut pas créer ou augmenter un déficit. Dans cet exemple, Marie peut déduire la totalité de ses 4 500 € d'amortissement car ils restent inférieurs au bénéfice avant amortissement (12 000 € de loyers - 4 000 € de charges = 8 000 €).

Amortissement déductible : 4 500 €

Calcul de l'économie d'impôt :

Marie est dans la tranche marginale à 30%. L'économie fiscale du régime réel représente :

• Différence de base imposable : 6 000 € - 3 500 € = 2 500 €
• Économie d'impôt sur le revenu : 2 500 € × 30% = 750 €
• Économie de prélèvements sociaux : 2 500 € × 17,2% = 430 €
• Économie totale annuelle : 1 180 €

Même en déduisant les frais comptables (environ 500 € par an), Marie économise 680 € par an en choisissant le régime réel.

Exemple 2 : Yves et son investissement plus important

Yves a acquis un 2 pièces de 54 m² pour 330 000 € (dont 300 000 € pour le bien et 30 000 € de mobilier). Il le loue en tant que meublé de tourisme classé. Il perçoit 15 300 € de loyers par an et supporte les charges suivantes :

Charges annuelles d'Yves :

• Intérêts d'emprunt : 8 500 €
• Assurances : 600 €
• Charges de copropriété : 1 200 €
• Frais de gestion : 900 €
• Taxe foncière : 1 300 €
• Total charges : 12 500 €

Calcul de l'amortissement :

• Bien immobilier et mobilier : 9 500 € par an

Dans ce cas, Yves peut déduire la totalité de ses 9 500 € d'amortissement car ils restent inférieurs au bénéfice avant amortissement (15 300 € - 12 500 € = 2 800 €). Cependant, l'amortissement ne peut créer de déficit, donc il ne peut déduire que 2 800 € d'amortissement et reportera les 6 700 € restants sur les années suivantes.

Amortissement déductible : 2 800 €

Yves est dans la tranche marginale à 41%. L'économie fiscale du régime réel représente :

• Différence de base imposable : 7 650 € - 0 € = 7 650 €
• Économie d'impôt sur le revenu : 7 650 € × 41% = 3 137 €
• Économie de prélèvements sociaux : 7 650 € × 17,2% = 1 316 €
• Économie totale annuelle : 4 453 €

Même après déduction des frais comptables, Yves économise 3 953 € par an avec le régime réel.

Exemple 3 : Claire et son achat comptant

Claire a acheté un studio comptant. Elle perçoit 10 000 € de loyers par an avec des charges annuelles de 1 000 € (assurances, charges de copropriété, taxe foncière). Claire est dans la tranche marginale à 11%.

N'ayant pas d'emprunt, Claire n'a pas d'intérêts à déduire. Son amortissement annuel s'élève à 2 500 €. Elle le loue en tant que meublé de tourisme non classé.

Calcul de l'économie d'impôt :

Claire étant dans la tranche marginale à 11% :

• Différence de base imposable : 7 000 € (micro-BIC) -  6 500 € (réel) = 500 € (en faveur du régime réel)
• Surcoût d'impôt sur le revenu : 1 500 € × 11% = 55 €
• Surcoût de prélèvements sociaux : 1 500 € × 17,2% = 86 €
• Surcoût total annuel : 141 €

En ajoutant les frais comptables (500 €), Claire paierait 641€ de plus par an avec le régime réel. Dans son cas, le micro-BIC est plus avantageux.

Ces trois exemples illustrent l'importance de la simulation personnalisée selon votre situation particulière.

Vous pouvez comparer le total de vos charges réelles et amortissements aux 50 % d'abattement du micro-BIC si vous louez un logement longue durée, tourisme classé. Si vos charges et amortissements représentent moins de 50 % des loyers, le micro-BIC peut être préférable. Au-delà, le régime réel présente généralement un avantage.

Cette règle constitue un premier filtre, mais vous devez aussi considérer votre capacité à gérer les obligations comptables et votre stratégie d'investissement.

Impact de votre situation personnelle

Votre situation fiscale influence le choix du régime. Plus vous êtes imposés, plus vous tirez parti des déductions du régime réel. À l'inverse, si vous avez des revenus modestes (tranche à 0% ou 11%), l'économie peut être moins significative.

Votre projet d'investissement compte également. Si vous prévoyez des travaux ou avez financé par emprunt, le régime réel sera souvent plus avantageux. Si vous investissez comptant dans un bien ne nécessitant pas de travaux, le micro-BIC peut suffire.

La multiplicité des paramètres rend la simulation personnalisée indispensable. Cette démarche vous permet de choisir en connaissance de cause selon votre situation, vos objectifs d'investissement et votre capacité de gestion.

Les situations d'investissement immobilier peuvent s'avérer complexes et nécessiter l'accompagnement d'un expert spécialisé en fiscalité immobilière. Cette expertise vous aide à optimiser votre stratégie fiscale et à anticiper les évolutions réglementaires.

Pour une simulation personnalisée et un accompagnement sur-mesure dans votre projet LMNP, nous vous recommandons de prendre rendez-vous avec des conseillers Bouygues Immobilier. Nos experts analysent votre situation particulière et vous orientent vers la solution fiscale la plus adaptée à vos objectifs d'investissement.

Vous pouvez modifier votre option sous certaines conditions, mais cette flexibilité reste limitée. Il convient donc de réfléchir à ce choix dès l'acquisition, en projetant l'évolution de votre situation sur plusieurs années.

En conclusion, votre choix entre micro-BIC et régime réel dépend de nombreux facteurs qui vous sont propres. La simulation personnalisée avec l'accompagnement d'un professionnel constitue l'outil indispensable pour optimiser votre fiscalité et maximiser la rentabilité de votre investissement locatif meublé.