Quelles charges sont déductibles en LMNP ?

Le statut de loueur en meublé non professionnel concerne les particuliers qui mettent en location un logement meublé sans en faire leur activité principale. Ce statut permet de déclarer les revenus locatifs dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non comme des revenus fonciers, ce qui ouvre la porte à deux régimes d’imposition : le micro-BIC et le régime réel.

Le régime micro-BIC est accessible si les recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 € pour une location meublée longue durée, de tourisme classé ou une chambre d’hôtes. Il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 %, représentatif des charges, mais sans possibilité de déduire des charges réelles.

Pour les locations de meublés de tourisme non classés, le seuil est de 15 000 € et le taux d’abattement s’élève à 30 %.

En revanche, le régime réel permet de déduire les charges effectivement supportées dans le cadre de l’activité de location. C’est ce régime qui donne accès au mécanisme de l’amortissement, ainsi qu’à une gestion fiscale bien plus optimisée. Pour en bénéficier, il faut en faire la demande auprès de l’administration fiscale, soit lors de la création de l’activité, soit en cours d’exercice via l’espace professionnel sur le site des impôts.

Le régime réel est donc particulièrement recommandé lorsque les charges sont élevées (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion, etc.), car il permet de les déduire du revenu imposable, voire de neutraliser complètement l’impôt pendant plusieurs années.

Opter pour le régime réel d’imposition en LMNP permet de déduire un grand nombre de charges liées à l’exploitation du bien. Ces charges doivent être engagées dans l’intérêt direct de l’activité de location meublée, être effectives et justifiables (facture, contrat, etc.), et intervenir après la date officielle de début d’activité.

Les frais d’acquisition du bien

Lorsque l’achat du logement coïncide avec le début de l’activité LMNP, les frais de notaire et les honoraires d’agence peuvent être considérés comme des charges ou être intégrés dans la valeur amortissable du bien. Il est essentiel d’indiquer la bonne date de début d’activité au moment de l’enregistrement sur le site de l’INPI.

Les charges de copropriété

Seules les charges non récupérables sur le locataire (frais de syndic, entretien des parties communes…) peuvent être déduites. Les travaux votés, en revanche, ne le sont pas immédiatement et peuvent faire l’objet d’un amortissement.

Les frais de gestion et d’assurance

Les honoraires de gestion locative, les frais de publication d’annonce, ou encore l’assurance propriétaire non occupant (PNO) ou garantie loyers impayés (GLI) sont des charges déductibles. Il en va de même pour les abonnements de téléphone et internet, si ces services sont inclus dans la location.

Les frais d’entretien et de réparation

Les travaux de maintenance courants, de remplacement ou de remise en état (plomberie, peinture, électroménager défectueux) sont intégralement déductibles s’ils n’excèdent pas 600 € par facture. Au-delà, ils sont généralement considérés comme amortissables.

Les intérêts d’emprunt et frais bancaires

Les intérêts d’un prêt contracté pour l’achat du bien, ainsi que les frais de dossier, de garantie ou d’assurance emprunteur, sont également déductibles des loyers perçus.

Les dépenses de comptabilité

Si vous confiez la gestion de votre comptabilité à un expert-comptable ou souscrivez à un logiciel spécialisé, ces frais sont partiellement récupérables. Deux tiers peuvent donner droit à une réduction d’impôt, le tiers restant étant déductible en tant que charge.

Les frais de déplacement

En cas de gestion autonome, les frais liés aux déplacements (carburant, péages, billets de train, parking…) peuvent être défalqués, à condition d’être directement liés à l’activité locative.

Il existe aussi des charges plus ponctuelles comme les frais de procédure (litiges avec un locataire) ou les cadeaux d’accueil dans les locations saisonnières, à condition qu’ils soient justifiés et modérés.

L’un des plus grands avantages du régime réel en LMNP réside dans la possibilité d’amortir son bien immobilier ainsi que les meubles qui le composent. L’amortissement permet de prendre en compte la perte de valeur progressive de ces actifs au fil du temps, en les déduisant chaque année des recettes locatives. Il s’agit d’une charge comptable, non décaissée, qui vient réduire le résultat imposable.

Comment fonctionne l’amortissement en LMNP ?

L’immobilier est généralement amorti sur une durée de 20 à 30 ans, tandis que le mobilier et les équipements s’amortissent sur une période plus courte, entre 5 et 10 ans. Un canapé, par exemple, peut être amorti sur 7 ans ; une cuisine équipée sur 10. L’amortissement se calcule à partir de la valeur d’achat hors terrain (la valeur du terrain n’est pas amortissable) et est réparti de manière linéaire sur la durée d’usage estimée.

Un mécanisme plafonné mais cumulable

L’administration fiscale impose une limite : les amortissements ne peuvent pas créer de déficit fiscal. Autrement dit, ils ne peuvent pas excéder le montant des loyers après déduction des autres charges. Si cette limite est atteinte, le surplus d’amortissement non déduit est conservé et reportable sans limitation de durée, tant que le logement reste dans le parc locatif meublé.

Prenons un bien acquis pour 200 000 €, dont 180 000 € sont affectés à la structure du bâtiment (hors terrain). En l’amortissant sur 30 ans, cela représente 6 000 € par an. Si les loyers annuels s’élèvent à 15 000 € et les charges à 10 000 €, seuls 5 000 € d’amortissement seront déductibles la première année. Les 1 000 € restants seront reportés sur l’exercice suivant.

Quels éléments peuvent être amortis ?

L’amortissement couvre plusieurs éléments liés à l’exploitation du bien :

• Le bien immobilier (hors terrain)
• Le mobilier (lit, table, électroménager…)
• Les équipements intégrés (cuisine, salle de bain…)
• Les frais d’acquisition, s’ils sont inscrits à l’actif
• Les travaux d’amélioration et d’aménagement (si supérieurs à 600 €)

L’ensemble de ces éléments est ventilé par composants avec une durée d’amortissement adaptée. Ce travail technique nécessite l’intervention d’un expert-comptable, notamment pour produire un tableau d’amortissement conforme aux attentes de l’administration fiscale.

Si le régime réel offre de nombreuses possibilités de déduction, toutes les dépenses liées au bien loué ne sont pas automatiquement considérées comme déductibles. Il est essentiel de bien faire la distinction entre les charges réellement imputables et celles qui ne répondent pas aux critères fiscaux en vigueur.

Toute dépense qui ne présente pas un lien clair avec l’activité de location meublée ne peut pas être déduite. Par exemple, les frais liés à un usage personnel du bien (occupation ponctuelle par le propriétaire, ameublement de confort personnel ou décoration sans justification locative) ne sont pas admissibles.

Seules les charges engagées à partir de la date de début d’activité déclarée au registre (INPI) peuvent être intégrées. Les factures datées d’avant cette date sont exclues, même si elles concernent le bien loué.

Les charges doivent rester proportionnées à l’activité et cohérentes avec les usages du marché. Des dépenses somptuaires ou manifestement sans justification économique (mobilier de luxe sans rapport avec la cible locative, par exemple) peuvent être refusées par l’administration en cas de contrôle.

Bien utilisée, la déduction des charges en LMNP peut considérablement alléger la fiscalité d’un investisseur immobilier. Encore faut-il mettre en place une stratégie rigoureuse et s’appuyer sur les bons outils pour optimiser chaque dépense.

Choisir le bon régime fiscal

Le régime réel est souvent plus avantageux que le régime micro-BIC, surtout si vous prévoyez des frais de rénovation, d’équipement ou si vous avez contracté un emprunt. Il est donc pertinent de faire une simulation comparative entre les deux régimes avant même de commencer la mise en location. Le régime réel est accessible dès la création de l’activité et se renouvelle tacitement chaque année, sauf dénonciation.

Bien définir la date de début d’activité

Cette date détermine la possibilité de déduire certaines dépenses. Par exemple, si vous achetez un bien et déclarez l’activité le jour de l’acquisition, vous pourrez intégrer les frais de notaire et d’agence dans vos charges ou votre amortissement. À l’inverse, une déclaration trop tardive vous privera de ces possibilités.

S'entourer de professionnels

Même si la location meublée est accessible aux particuliers, elle implique des obligations comptables précises. S’entourer d’un expert-comptable spécialisé en LMNP permet de sécuriser votre fiscalité, de profiter de l’ensemble des déductions possibles et de gagner du temps dans la gestion de votre activité.

Chez Bouygues Immobilier, nous vous accompagnons à chaque étape de votre projet d’investissement locatif. Que vous souhaitiez acquérir un bien neuf en résidence gérée ou meubler un appartement, nos équipes d’experts sont à vos côtés pour vous guider dans vos choix fiscaux et optimiser votre stratégie patrimoniale.