LMNP Plus-Value : comment la calculer et optimiser votre fiscalité lors de la revente

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) s’adresse à tous les propriétaires qui mettent en location un logement meublé, sans en faire leur activité principale. Deux conditions permettent d’en bénéficier :

• Les revenus locatifs doivent être inférieurs à 23 000 € par an ;
• Ou ne pas excéder les revenus du foyer fiscal.

Lors de la revente du bien, la plus-value réalisée est soumise au régime des plus-values privées, et non à celui des plus-values professionnelles  (réservé au statut LMP), sauf dans le cas où le bien est loué avec des services en LMNP non gérée.

En pratique, la plus-value correspond à la différence entre le prix de cession du bien et son prix d’acquisition, auquel on ajoute les frais liés à l’achat (frais de notaire, travaux non déductibles, indemnités…) :

Plus-value brute = prix de vente - (prix d’achat + frais d’acquisition - amortissement)

Cette plus-value est imposée à deux niveaux :

• 19 % au titre de l’impôt sur le revenu ;
• 17,2 % de prélèvements sociaux.

Mais bonne nouvelle : des abattements progressifs en fonction de la durée de détention permettent de réduire, voire d’annuler, cette imposition. Ainsi, après 22 ans, la plus-value est exonérée au titre de l’impôt sur le revenu , et après 30 ans, de prélèvements sociaux.

Calculer la plus-value brute en LMNP

Prenons un exemple concret avec Monsieur Ranaldi, investisseur LMNP depuis 6 ans.

• Prix d’achat du bien : 260 000 €
• Frais d’acquisition (notaire, agence, diagnostics...) : 15 000 €
• Prix de vente : 310 000 €
• Frais à la charge du vendeur (par exemple, diagnostics, petites réparations...) : 5 000 €
• Amortissement pratiqué sur 6 ans : 45 000 €

La formule de calcul de la plus-value brute est la suivante :

Plus-value brute = Prix de vente – (Prix d’achat + frais d’acquisition - amortissement)   
Soit : 310 000 € - (260 000 € + 15 000 € - 45 000) = 80 000 €

Les frais à la charge du vendeur n’entrent pas dans le calcul de la plus-value brute, mais peuvent être pris en compte pour évaluer le net perçu.

Calculer la plus-value imposable

Une fois la plus-value brute établie, il convient d’appliquer les règles d’imposition en vigueur. Monsieur Ranaldi détient le bien depuis 6 ans, donc il ne bénéficie pas encore des abattements pour durée de détention.

1. Imposition au titre de l’impôt sur le revenu (19 %)

• 80 000 x 19 % = 15 200 €

2. Prélèvements sociaux (17,2 %)

• 80 000 x 17,2 = 13 7600 €

Montant total de l’imposition sur la plus-value

15 200 + 13 760 = 28 960 €

Monsieur Rinaldi devra donc s’acquitter de 28 960 € de taxe sur la plus-value, en plus des éventuels frais de notaire ou de remboursement anticipé de crédit.

Lorsque vous détenez un bien immobilier en location meublée, le fisc prend en compte la durée de possession pour réduire, voire annuler, la taxation de la plus-value au moment de la revente. Ce mécanisme repose sur un système d’abattements progressifs, qui s’appliquent aussi bien à l’impôt sur le revenu qu’aux prélèvements sociaux.

Mais ce n’est pas la seule source d’optimisation possible dans le cadre du LMNP. Dans le cas du régime réel, tout au long de la période de location, vous pouvez également amortir votre bien , c’est-à-dire comptabiliser la perte de valeur liée à l’usage, à l’obsolescence ou aux éventuels travaux à prévoir. Ce principe permet de réduire vos revenus locatifs imposables, sans influencer le montant de la plus-value imposable à la revente.

En pratique, cet amortissement se calcule sur plusieurs années :

• Le bâti, autrement dit la structure de l’immeuble, peut être amorti sur une durée de 20 à 40 ans. Cela représente un amortissement annuel d’environ 2,5 % à 5 % de sa valeur.
• Le mobilier et les équipements, comme l’électroménager, les meubles ou la literie, sont amortis sur une période plus courte, généralement entre 5 et 10 ans.

Ce dispositif permet donc de lisser la valeur comptable du bien au fil du temps, tout en diminuant l’impact fiscal pendant la phase de location.

Comment calculer les abattements en fonction de la durée de détention en LMNP

La fiscalité appliquée à la plus-value immobilière en LMNP devient progressivement plus avantageuse avec le temps. En effet, l’administration fiscale prévoit deux grilles d’abattement distinctes selon le type d’imposition : l’une pour l’impôt sur le revenu, l’autre pour les prélèvements sociaux. Ces abattements ne s’appliquent qu’après 5 ans de détention du bien, et augmentent ensuite chaque année.

Grille d’abattement pour l’impôt sur le revenu :

• De la 6e à la 21e année : 6 % par an
• 22e année : 4 %
• Exonération complète après 22 ans

Grille d’abattement pour les prélèvements sociaux :

• De la 6e à la 21e année : 1,65 % par an
• 22e année : 1,60 %
• De la 23e à la 30e année : 9 % par an
• Exonération complète après 30 ans

Exemple de calcul

Reprenons l’exemple de Monsieur Ranaldi, qui décide finalement de conserver son bien pendant 15 ans avant de le revendre. Il bénéficie alors d’abattements significatifs :

• Pour l’impôt sur le revenu : 6 % x 10 années (de la 6e à la 15e) = 60 % d’abattement
• Pour les prélèvements sociaux : 1,65 % x 10 années = 16,5 % d’abattement

Calcul de la plus-value imposable

• Plus-value brute : 35 000 €

Pour l’impôt :

• Base imposable = 35 000 € – (60 % x 35 000 €) = 14 000 €
• Impôt = 14 000 € x 19 % = 2 660 €

Pour les prélèvements sociaux :

• Base imposable = 35 000 € – (16,5 % x 35 000 €) = 29 225 €
• Prélèvements sociaux = 29 225 € x 17,2 % = 5 025 €

Montant total de la taxation : 2 660 € + 5 025 € = 7 685 €

Grâce à une détention de 15 ans, Monsieur Ranaldi paie près de 40 % d’impôts en moins par rapport à une revente dès la 6e année (où le montant s’élevait à plus de 12 000 €). En jouant sur la durée de détention, il est ainsi possible d’optimiser fortement la fiscalité liée à la sortie de l’investissement.

Investir en LMNP ne se limite pas à percevoir des loyers : c’est aussi anticiper la sortie pour optimiser la rentabilité globale de votre projet. En comprenant les mécanismes de la plus-value, en maîtrisant les règles d’abattement et en tirant parti des avantages comptables comme l’amortissement, vous pouvez réduire significativement la fiscalité à la revente.

Que vous soyez en phase d’acquisition ou de cession, une bonne stratégie repose sur une vision à long terme. Avec l’accompagnement de Bouygues Immobilier, bénéficiez d’un conseil sur mesure pour sécuriser chaque étape de votre investissement meublé et en tirer le meilleur parti.