LMNP et Centres de Gestion Agréés (CGA) : faut-il adhérer ?

Un centre de gestion agréé est une association créée pour accompagner les petites entreprises dans la gestion de leurs obligations fiscales et comptables. Ouvert aux commerçants, artisans, TPE, agriculteurs, mais aussi aux loueurs en meublé non professionnels (LMNP), ce type de structure propose un encadrement sécurisant.

Pour les LMNP relevant du régime réel, les CGA ont longtemps joué un rôle d’intermédiaire entre l’administration fiscale et le contribuable, en vérifiant la cohérence des déclarations et en prévenant les risques d’erreurs. Ils offraient également des outils statistiques, des conseils personnalisés, ainsi qu’un dossier de gestion annuel analysant l’activité locative sous l’angle économique et fiscal.

Enfin, certains centres proposent des séances de formation ou d’information sur les nouveautés fiscales, afin d’aider les adhérents à mieux comprendre leurs obligations.

Différences avec les experts-comptables et autres associations

Il est essentiel de distinguer les missions d’un CGA de celles d’un expert-comptable. Le centre de gestion agréé n’est pas habilité à établir la comptabilité de ses membres, ni à produire une liasse fiscale. Son rôle est davantage informatif et analytique. Il contrôle les données transmises par l’adhérent, mais ne les élabore pas.

L’expert-comptable, de son côté, est responsable de la tenue comptable, de l’établissement des documents fiscaux et de leur transmission à l’administration. Il est un partenaire incontournable pour tout LMNP relevant du régime réel, car ce régime impose une comptabilité rigoureuse, incluant les amortissements et les charges déductibles.

Quant aux AGA (Associations de gestion agréées), elles s’adressaient historiquement aux professions libérales relevant des Bénéfices Non Commerciaux (BNC). Depuis 2018, cette distinction s’est assouplie : un LMNP peut adhérer à un CGA ou une AGA, peu importe la nature de ses recettes, à condition que l’organisme accepte ce type d’adhérent.

Tableau récapitualif

Évolutions réglementaires et fiscales concernant les CGA

Suppression des avantages fiscaux historiques

Pendant de nombreuses années, l’adhésion à un centre de gestion agréé permettait aux LMNP au régime réel de bénéficier d’un double avantage fiscal : la non-majoration du bénéfice imposable et une réduction d’impôt à hauteur de 2/3 des frais de comptabilité (dans la limite de 915 € par an).

Mais la loi de finances pour 2025 a modifié la donne. Depuis le 1er février 2025, l’article 199 quater B du Code général des impôts a été supprimé. Résultat : la réduction d’impôt liée à l’adhésion à un CGA n’existe plus. Cette réforme s’inscrit dans un mouvement progressif engagé depuis plusieurs années : la majoration de 25 %, qui avait déjà été réduite progressivement , a totalement disparu à partir de l’imposition des revenus de 2023.

Autrement dit, les deux principaux leviers fiscaux qui incitaient les LMNP à adhérer à un CGA ne sont plus d’actualité en 2025.

Impact concret pour les LMNP

En pratique, cette évolution réglementaire rebat les cartes pour les loueurs en meublé. Jusqu’en 2024, il était stratégique d’adhérer à un CGA, ne serait-ce que pour éviter la majoration du bénéfice imposable ou réduire significativement ses frais de comptabilité.

Désormais, cet intérêt est strictement limité. L’adhésion à un CGA ne donne plus droit à une réduction d’impôt, et le bénéfice n’est plus majoré en cas de non-adhésion. Autrement dit, les LMNP relevant du régime réel n’ont plus de motivation fiscale à intégrer un CGA.

Les services d’information et d’analyse que proposent encore ces centres peuvent rester utiles à certains investisseurs peu à l’aise avec les obligations comptables, mais ils n’offrent plus d’avantage fiscal mesurable. Ainsi, de nombreux propriétaires choisissent désormais de résilier leur adhésion, voire de se tourner vers des logiciels de gestion LMNP plus économiques.

Gestion LMNP : avec ou sans CGA

Face à la disparition des avantages fiscaux des centres de gestion agréés, les loueurs en meublé non professionnels peuvent s’interroger : faut-il encore adhérer à un CGA pour gérer son activité ? La réponse dépend de votre profil et de vos besoins en accompagnement.

Pour les investisseurs autonomes

Si vous êtes à l’aise avec la comptabilité ou que vous faites appel à un expert-comptable, l’adhésion à un CGA n’est plus nécessaire. Le professionnel prendra en charge la tenue de vos comptes, l’établissement de votre liasse fiscale et la transmission des déclarations. De plus, même si vous ne bénéficiez plus de la réduction d’impôt, ces frais restent entièrement déductibles de vos recettes locatives, ce qui allège mécaniquement votre imposition.

Pour les profils débutants ou prudents

En revanche, certains loueurs peuvent continuer à voir un intérêt dans l’accompagnement proposé par un CGA. Pour les débutants ou ceux qui ne souhaitent pas déléguer totalement la gestion à un cabinet comptable, ces centres peuvent offrir un cadre rassurant, avec un suivi de leur situation économique et des conseils personnalisés.

Toutefois, il faut garder à l’esprit que cette assistance reste limitée : les CGA ne tiennent pas la comptabilité, ne produisent pas les déclarations et ne peuvent pas intervenir en cas de contrôle fiscal. Ils ne font que vérifier les données fournies et signaler les anomalies éventuelles.

En résumé, l’adhésion à un CGA en 2025 ne présente plus de bénéfice fiscal direct. Elle peut encore convenir à certains profils, mais elle n’est plus un passage obligé pour optimiser la gestion de son investissement meublé.

Bouygues Immobilier vous accompagne dans votre parcours d’investisseur. Nos conseillers vous aident à choisir le régime fiscal le mieux adapté à votre situation et à optimiser durablement votre stratégie locative. Prenez rendez-vous dès maintenant pour faire le point sur vos projets LMNP en toute sérénité.