Tout savoir sur le régime réel en LMNP

Le statut Loueur Meublé Non Professionnel s’adresse à tout particulier qui met en location un logement meublé (c’est-à-dire disposant de tout le mobilier nécessaire à la vie quotidienne du locataire), à condition que cette activité ne constitue pas sa source principale de revenus. Pour être éligible au statut, il faut respecter deux critères :

• Les recettes locatives annuelles ne doivent pas dépasser 23 000 €.
• Ou bien, si elles sont supérieures à ce seuil, elles doivent rester inférieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal.

Ce statut est particulièrement apprécié des investisseurs car il combine simplicité de mise en œuvre, souplesse de gestion et fiscalité avantageuse. Il est applicable aussi bien aux logements classiques qu’aux résidences services (étudiantes, seniors, affaires, etc.).

Une fois le statut LMNP acquis, vous avez alors le choix entre deux régimes fiscaux pour déclarer vos revenus locatifs :

• Le régime micro-BIC : il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 %, 50 % ou 71 % sans possibilité de déductions supplémentaires. Ce régime s’applique automatiquement si vos recettes locatives annuelles n’excèdent pas 77 700 €. Il est simple à gérer, car vous n’avez pas à justifier vos charges : l’administration fiscale considère que la moitié de vos revenus sert à couvrir vos dépenses, et vous impose donc uniquement sur les 30 %, 50 % ou 71 % restants.
   
• Le régime réel : il permet de déduire l’ensemble des charges réelles et d’amortir le bien et le mobilier. Ce régime offre une approche plus personnalisée : vous pouvez déduire toutes vos charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion, taxe foncière, etc.) et appliquer un amortissement comptable sur la valeur du bien et du mobilier. Cela vous permet de réduire significativement, voire totalement, votre revenu imposable. Plus technique à mettre en place, il implique de tenir une comptabilité complète et nécessite souvent l’aide d’un expert-comptable. Il est cependant beaucoup plus avantageux si vous avez acquis votre bien récemment, contracté un prêt immobilier ou engagé des frais importants.

Avantages et inconvénients du régime réel en LMNP

Les avantages du régime réel en LMNP

• Optimisation fiscale maximale : le principal atout du régime réel réside dans la possibilité de déduire la totalité des charges réelles liées à la location meublée : intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux, taxes… Mais surtout, il permet d’appliquer un amortissement comptable sur le bien immobilier et le mobilier, ce qui réduit fortement, voire totalement, le bénéfice imposable. Dans de nombreux cas, cela permet à l’investisseur de ne pas payer d’impôt sur ses loyers pendant plusieurs années, tout en générant un revenu complémentaire.
   
• Report des déficits non amortissables sur 10 ans : lorsque les charges déductibles dépassent les revenus locatifs (hors amortissements), le déficit généré peut être reporté sur les bénéfices futurs issus de la location meublée pendant une durée maximale de 10 ans. Cela permet de lisser votre fiscalité dans le temps, surtout si vous prévoyez une montée en charge progressive de vos loyers ou des années à forte rentabilité.
   
• Compatible avec la gestion déléguée : le régime réel est tout à fait adapté aux investissements en résidence services, comme les résidences étudiantes, de tourisme ou pour seniors. Dans ce cas, le bien est confié à un gestionnaire via un bail commercial, et vous percevez des loyers garantis. Cette solution permet de bénéficier d’une fiscalité optimisée sans avoir à gérer directement le bien, ce qui convient parfaitement aux investisseurs recherchant de la tranquillité.

Les inconvénients du régime réel en LMNP

• Complexité administrative : le régime réel implique une gestion comptable plus structurée que le régime micro-BIC. Il faut en effet établir un bilan, un compte de résultat et une liasse fiscale chaque année. Cela demande un peu plus d’organisation, et dans la majorité des cas, le recours à un expert-comptable est recommandé pour garantir la conformité de vos déclarations. Ce service a un coût, mais il peut souvent être compensé par les économies d’impôts réalisées grâce au régime réel.
   
• Engagement sur 2 ans : une fois le régime réel choisi, vous vous engagez pour une durée de 2 ans minimum, avec une reconduction tacite ensuite. Cela signifie que ce n’est pas un régime que vous pouvez modifier d’une année sur l’autre. Cependant, cette stabilité permet aussi d’anticiper sa fiscalité et de lisser ses charges dans la durée, ce qui peut être rassurant pour les investisseurs souhaitant une vision à moyen terme.
   
• Moins intéressant en cas de faibles charges : pour les propriétaires ayant peu de frais liés à leur bien (pas de crédit, peu de travaux, charges faibles), ou pour ceux qui détiennent leur bien depuis longtemps, le micro-BIC peut parfois s’avérer suffisant. Grâce à son abattement forfaitaire de 50 %, il reste simple à gérer et compétitif dans certains cas. Néanmoins, chaque situation étant unique, il est toujours utile de faire une simulation avant de choisir le régime le plus adapté à votre profil et à votre bien.

Procédure pour opter pour le régime réel en LMNP

Pour opter pour le régime réel, la procédure est assez simple mais doit être effectuée dans les délais légaux.

• Déclaration de début d’activité : dès que vous commencez à louer votre bien meublé, vous devez déclarer votre activité de LMNP sur le site de l'INPI. Cette démarche vous permet d’obtenir un numéro SIRET indispensable pour la suite.
   
• Choix du régime fiscal : lors de cette déclaration, vous pouvez cocher l’option pour le régime réel. Si vous êtes déjà en micro-BIC, vous pouvez passer au régime réel en envoyant une lettre d’option au service des impôts des entreprises (SIE) avant le 1er février de l’année concernée.

Charges déductibles et amortissement en régime réel

À ce jour, il n’y a pas de liste exhaustive des charges déductibles : frais de gestion, droits d’enregistrement, honoraires d’expert-comptable, provisions pour risques… la liste peut être longue. En revanche, elles doivent répondre à 3 critères :

• Être exposées dans l’intérêt direct de l’exploitation (gestion normale).
• Correspondre à une charge effective et suffisamment justifiable.
• Être comprises dans les charges de l’exercice au cours duquel elles ont été engagées.

Au moment de remplir votre déclaration de revenus locatifs, vous pouvez considérer comme charges déductibles toutes les dépenses liées à l’exploitation de votre logement meublé. Vous pouvez par exemple prendre en compte divers frais comme vos intérêts d’emprunt et frais de dossier en cas d’achat à crédit ou encore les charges de copropriété.

Il est intéressant de garder à l’esprit que les grosses dépenses peuvent être amorties, sous respect de certaines conditions et sur plusieurs années grâce aux frais réels.

Un autre avantage du statut de LMNP !

Adopter le régime réel en LMNP implique de respecter un certain nombre d'obligations comptables et fiscales. Contrairement au régime micro-BIC, qui ne nécessite aucune comptabilité formelle, le régime réel demande une gestion rigoureuse et encadrée, similaire à celle d’une petite entreprise.

Tout d’abord, il est indispensable de tenir une comptabilité complète. Cela comprend l’établissement annuel d’un bilan comptable, d’un compte de résultat et de l’ensemble des documents fiscaux qui composent la liasse fiscale. Cette liasse comprend notamment le formulaire 2031-SD, qui doit être transmis à l’administration fiscale via un prestataire agréé (procédure EDI-TDFC). Cette exigence peut sembler technique, mais elle est essentielle pour bénéficier des avantages du régime réel, notamment la déduction des charges et l’amortissement.

En parallèle, les revenus issus de la location meublée doivent être reportés sur la déclaration complémentaire de revenus 2042-C-PRO, dans la rubrique dédiée aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cette déclaration est à effectuer chaque année, au moment de la déclaration de revenus globale du foyer fiscal.

Pour garantir la bonne gestion de ces aspects administratifs, il est fortement conseillé de faire appel à un expert-comptable, notamment pour la rédaction de la liasse fiscale et la gestion des amortissements. Cette prestation représente un coût annuel, mais elle permet d’assurer la conformité de votre dossier et de sécuriser votre fiscalité. 

Si vous êtes actuellement au régime micro-BIC mais que vous souhaitez bénéficier des avantages du régime réel, il est tout à fait possible d’effectuer cette transition, à condition de respecter certaines démarches et échéances.

Le passage au régime réel nécessite d’exprimer votre choix auprès de l’administration fiscale. Cette option doit être formulée au plus tard le 1er février de l’année pour laquelle vous souhaitez que le changement s’applique. Par exemple, pour opter pour le régime réel en 2026, votre demande doit impérativement être envoyée avant le 1er février 2026.

Cette démarche peut être réalisée très simplement depuis votre espace professionnel sur le site des impôts. Il vous suffit d’envoyer un message via la messagerie sécurisée, en précisant que vous souhaitez renoncer au régime micro-BIC et opter pour le régime réel dans le cadre de votre activité de location meublée non professionnelle.