Auto-entrepreneur et LMNP : comment cumuler ces deux statuts avantageux ?
Cumuler les statuts d'auto-entrepreneur et de loueur meublé non professionnel (LMNP), c'est possible, et souvent judicieux ! Pour développer une activité indépendante tout en tirant parti de vos investissements locatifs, ou pour diversifier vos revenus, cette combinaison peut s'avérer très avantageuse.
Cumuler les statuts d'auto-entrepreneur et de loueur meublé non professionnel (LMNP), c'est possible, et souvent judicieux ! Pour développer une activité indépendante tout en tirant parti de vos investissements locatifs, ou pour diversifier vos revenus, cette combinaison peut s'avérer très avantageuse.
Démarches et juridique LMNP
Comprendre les statuts d'auto-entrepreneur et de LMNP
Qu'est-ce que le statut auto-entrepreneur ?
Le statut d'auto-entrepreneur, ou micro-entrepreneur, est un régime simplifié destiné aux entrepreneurs individuels souhaitant créer ou exercer une activité professionnelle avec une gestion administrative allégée. Ce régime est particulièrement apprécié pour sa simplicité de mise en œuvre, ses formalités peu contraignantes, et son mode de calcul des cotisations sociales basé sur le chiffre d'affaires réel.
Ce statut est soumis à des plafonds de chiffre d'affaires :
- 188 700 € pour les activités de vente de biens
- 77 700 € pour les prestations de service.
Concrètement, un auto-entrepreneur peut exercer des activités commerciales, artisanales ou libérales, en parallèle ou non d'une autre activité (salariat, retraite, etc.).
Le principal avantage du statut d'auto-entrepreneur réside dans le paiement forfaitaire des charges sociales et fiscales, proportionnel au chiffre d'affaires. Il n'y a pas de TVA à facturer ou à récupérer sauf dépassement des seuils, ce qui rend la comptabilité particulièrement accessible.
Qu'est-ce que le statut LMNP ?
Le statut Loueur Meublé Non Professionnel vous permet de louer un ou plusieurs logements meublés, tout en bénéficiant d'un cadre fiscal avantageux. Pour y être éligible, vous ne devez pas répondre aux deux critères suivants :
- Les recettes locatives annuelles excèdent 23 000 € ;
- Et excèdent vos revenus salariés ;
Contrairement à la location nue, la location meublée est soumise au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ce qui vous permet d'amortir le bien, les meubles et les charges liées à l'activité. Il existe deux régimes d'imposition :
- Le micro-BIC, avec un abattement forfaitaire de 30 ou 50 ou 71 % ;
- Et le régime réel, qui vous permet de déduire précisément toutes les charges et d'amortir le bien.
Bon à savoir
Le statut LMNP est accessible à tous. Il est particulièrement plébiscité par les investisseurs immobiliers souhaitant diversifier leurs revenus, optimiser leur fiscalité et se constituer un patrimoine.
Les conditions pour cumuler les statuts d'auto-entrepreneur et de LMNP
Le cumul des statuts d'auto-entrepreneur et de LMNP est parfaitement légal, mais il convient de respecter certaines conditions.
Le respect des plafonds de chiffre d'affaires
Le cumul des deux statuts reste possible tant que les plafonds respectifs sont observés. Pour le statut LMNP, si les recettes locatives dépassent 23 000 € par an et excèdent les autres revenus du foyer fiscal, l'activité bascule dans le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP).
Côté auto-entrepreneur, les plafonds de chiffre d'affaires doivent également être respectés (77 700 € ou 188 700 € selon l'activité exercée). Le dépassement entraîne la sortie du régime simplifié de la micro-entreprise, avec obligation de basculer vers un régime classique d'entreprise individuelle.
Il convient donc d'anticiper la croissance des deux activités pour ne pas perdre les bénéfices des régimes simplifiés.
La conformité aux obligations déclaratives
Le cumul de ces deux statuts entraîne des obligations déclaratives spécifiques :
Pour l'activité d'auto-entrepreneur :
- Vous devez effectuer des déclarations mensuelles ou trimestrielles de chiffre d'affaires auprès de l'URSSAF.
- Chaque année, vous reportez le montant total de votre chiffre d'affaires (BIC ou BNC) dans la déclaration complémentaire de revenus n°2042-C-PRO lors de votre déclaration d'impôt sur le revenu.
Pour le statut LMNP :
- Vous êtes tenu de remplir annuellement la déclaration complémentaire de revenus n°2042-C-PRO, en y mentionnant vos recettes de location meublée.
- Si vous relevez du régime réel, vous devez également transmettre une liasse fiscale (formulaire 2031-SD et ses annexes) avant de reporter le résultat fiscal sur la 2042-C-PRO.
Bon à savoir
Si vous optez pour le régime réel en LMNP, les formalités incluent également la tenue d'une comptabilité complète avec un bilan, un compte de résultat, et des annexes, ainsi que le dépôt d'une liasse fiscale annuelle. Cette option peut nécessiter l'assistance d'un expert-comptable, mais elle vous offre également davantage d'avantages fiscaux grâce à la déduction des charges réelles et l'amortissement des biens.
Les avantages fiscaux du cumul des deux statuts
L'un des principaux attraits du cumul entre auto-entreprise et LMNP réside dans la complémentarité de leurs avantages fiscaux. En cumulant les deux statuts, vous diversifiez vos sources de revenus tout en optimisant votre fiscalité.
Côté auto-entrepreneur, vous bénéficiez d'un régime fiscal simplifié. L'impôt sur le revenu peut être prélevé à la source via le versement libératoire, et les cotisations sociales sont proportionnelles aux recettes. Ce système vous permet de lisser la pression fiscale en fonction de l'activité réelle.
Pour ce qui est du LMNP, la fiscalité est particulièrement avantageuse si vous optez pour le régime réel. En effet, l'amortissement du bien immobilier, du mobilier et des charges (frais de gestion, assurance, intérêts d'emprunt, etc.) vous permet souvent de réduire, voire d'annuler, le bénéfice imposable. Autrement dit, vous percevez des loyers sans ou avec très peu d'impôts pendant plusieurs années.
Les précautions à prendre lors du cumul des statuts
Le cumul de deux statuts implique deux régimes fiscaux distincts, avec leurs propres obligations. En tant qu'auto-entrepreneur, vous devez acquitter des cotisations sociales et de l'impôt (via le versement libératoire ou le barème progressif).
En parallèle, vous devez également déclarer vos revenus issus de la location meublée dans la catégorie des BIC. Selon le régime choisi (micro-BIC ou réel), vous devrez remplir une déclaration complémentaire de revenus, voire une liasse fiscale spécifique dans le cadre du régime réel.
Anticiper les évolutions de votre situation
En cas de dépassement des seuils, vous perdrez le bénéfice du régime micro-entreprise ou micro-BIC et basculerez vers le régime réel, ce qui implique des obligations comptables et déclaratives plus lourdes. Cela dit, vous bénéficiez d'une tolérance de deux années consécutives. Cela signifie que vous pouvez dépasser le plafond pendant deux années de suite sans perdre immédiatement le bénéfice du régime micro-entreprise ou micro-BIC. Ce n'est qu'à l'issue de la deuxième année de dépassement consécutif que vous basculerez obligatoirement vers le régime réel à compter du 1er janvier de l'année suivante.
Cumuler le statut d'auto-entrepreneur avec celui de LMNP est tout à fait possible, à condition de bien distinguer les deux activités et de respecter leurs règles respectives. Pour éviter les erreurs de déclaration ou les mauvaises surprises fiscales, il est conseillé de faire appel à un expert-comptable.
Vous souhaitez investir dans l'immobilier locatif et tirer le meilleur parti du statut LMNP ? Bouygues Immobilier vous accompagne dans la recherche de biens neufs adaptés à vos objectifs patrimoniaux, tout en facilitant vos démarches pour un investissement sécurisé et rentable.
