Fiscalité LMP : les avantages fiscaux du loueur en meublé professionnel

La location meublée attire aujourd’hui de nombreux investisseurs. Un succès lié en partie à un statut fiscal particulier et avantageux : le LMP (Loueur en Meublé Professionnel). Décryptage de ce statut et de l’option fiscale qu’il représente.

 

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La location meublée attire aujourd’hui de nombreux investisseurs. Un succès lié en partie à un statut fiscal particulier et avantageux : le LMP (Loueur en Meublé Professionnel). Décryptage de ce statut et de l’option fiscale qu’il représente.

 

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Qu’est-ce que le statut LMP ?

Le statut de Loueur en Meublé professionnel est un statut juridique et fiscal. Les propriétaires qui entrent dans cette catégorie sont considérés comme des professionnels de la location meublée et assimilés à des commerçants. Comme les commerçants, ils cotisent pour leur retraite au RSI (Régime Social des Indépendants). Ces cotisations sont déductibles du revenu imposable.

 

Pour devenir loueur en meublé professionnel, il faut répondre à plusieurs critères :

  • être propriétaire de biens gérés en location meublée ;
  • toucher plus de 23 000 euros par an de revenus locatifs ;
  • les recettes locatives correspondent à plus de 50% de ses revenus globaux. 

Une fois obtenu, le statut LMP s’applique à tous les biens loués en meublé de votre foyer fiscal. Si une de ces conditions n’est pas remplie, vous restez loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Exemple

Si vous percevez 25 000 euros de revenus locatifs et 50 000 euros de salaire par an, vous ne pouvez pas être considéré comme un loueur professionnel, car vos revenus locatifs ne représentent que 33% du total de vos revenus. Vous restez sous le statut LMNP : Loueur en Meublé Non Professionnel.

Comment devenir loueur meublé professionnel ?

En débutant votre activité de loueur en meublé professionnel, la déclaration de votre activité auprès du centre de formalités des entreprises (CFE) s’impose. Remplissez le formulaire p0i et transmettez-le au greffe selon l’adresse de votre logement meublé. Un numéro Siret vous sera attribué. Vous le préciserez sur votre déclaration annuelle de revenus. Il est à rappeler lors de tous les échanges et démarches administratives en rapport avec votre activité.

Bon à savoir

Lorsque vous possédez plusieurs logements meublés dans différentes villes, le formulaire p0i est adressé au centre de formalités des entreprises dont dépend le bien qui génère le revenu locatif le plus élevé.

Quel logement proposer en LMP ?

Pour bénéficier du statut LMP, vous devez obligatoirement louer un bien meublé. Vous pouvez aussi bien proposer une location à l’année qu’un bail saisonnier.

 

Pour être considéré comme meublé, le logement doit disposer des éléments mobiliers nécessaires à une occupation normale. Vous devez notamment prévoir :

  • Des étagères de rangement ;
  • Le matériel pour réaliser son ménage régulier ;
  • Des plaques de cuisson ;
  • Un four ;
  • De la vaisselle et des ustensiles de cuisine ;
  • Une literie avec une couverture ou une couette ;
  • Une table et une chaise ;
  • Un dispositif pour occulter les fenêtres dans les chambres à coucher à savoir des volets ou des rideaux ;
  • Un réfrigérateur avec un compartiment congélateur.

 

Si vous ne remplissez pas ces conditions, vous ne pourrez pas conserver le statut LMP ni profiter des avantages fiscaux correspondants.

Location meublée professionnelle : les avantages

Pour le statut LMP :

  • Déduire davantage de charges qu’avec une activité de loueur classique ou de loueur en meublé non professionnel. En plus des frais d’entretien et d’exploitation du bien, le loueur professionnel peut ainsi déduire les frais de notaire et les cotisations sociales.
  • Imputer le déficit foncier sur l’ensemble des revenus, sans limitation.
  • Pratiquer l’amortissement et déduire chaque année une quote-part de la valeur du bien
  • Bénéficier du régime des plus-values professionnelles, qui sont exonérées d’impôt si l’activité est exercée depuis plus de cinq ans et si les recettes HT sont inférieures à 90 000 euros
  • Sortir les biens exploités en régime LMP de son assiette de l’IFI
  • Transmettre plus facilement le bien à ses héritiers, grâce au régime de transmission d’entreprise et au différé des droits de succession.

Micro-BIC ou frais réels ?

Le statut LMP vous propose deux options, chacune avec leurs avantages, pour calculer le montant de l’abattement au titre des charges locatives applicable à vos bénéfices industriels ou commerciaux :

  • Le régime micro-BIC : réservé aux recettes locatives jusqu’à 70 000 euros, ce régime offre un abattement forfaitaire de 50%. Une option fiscale à choisir bien évidemment lorsque la somme de toutes vos charges déductibles s’avère inférieure à la moitié de vos recettes.
  • Les frais réels : le régime réel permet une déduction des différentes charges locatives réelles. Une option à choisir lorsque le montant total de ces dernières dépasse la moitié de vos recettes.

Dans les deux cas, micro-BIC ou frais réels, le statut LMP pour la location meublée professionnelle permet une forte diminution des recettes imposables. Au final il s’agit d’une baisse d’imposition significative par rapport à la déclaration classique de revenus fonciers.

Le statut LMP offre une excellente solution fiscale pour préserver la rentabilité liée à la location meublée. Une option à envisager dès la mise en place de l’investissement immobilier locatif.

LMP ou LMNP : quel statut pour louer en meublé ?

L’assujettissement obligatoire aux cotisations sociales

La réforme du statut du loueur en meublé professionnel a eu lieu en 2020. Afin de financer la sécurité sociale, le gouvernement a pris la décision que toute personne qui exerce cette activité à titre professionnel sera obligatoirement assujettie au régime de sécurité sociale des travailleurs indépendants non agricoles. Cette décision publiée au Journal Officiel du 15 décembre 2020 est entrée en vigueur le 1er janvier 2021. La loi de financement de la sécurité sociale modifie donc le mode de fonctionnement pour ces travailleurs indépendants.

Le taux de ces cotisations sociales sera situé entre 35 et 40 % des bénéfices. Ces cotisations permettent de bénéficier d’une protection sociale pour l’assurance maladie-maternité, indemnités journalières, allocations familiales, retraite de base, retraite complémentaire, invalidité et décès.

Des abattements sur les recettes locatives sont applicables dans les cas suivants :

  • 60 % si vous pratiquez la location de courte durée et la location de biens ;
  • 87 % lorsque vous louez des locaux d’habitation de tourisme classés.

Ces abattements sont pratiqués lorsque vous êtes en mesure de présenter les justificatifs sur votre situation. Les cotisations sociales sont donc adaptées en conséquence.

Bon à savoir

Lorsque vos revenus locatifs sont inférieurs à 23 000 €, vous êtes considéré comme loueur en meublé non professionnel. De ce fait, vous devez vous acquitter des prélèvements sociaux dont le taux est fixé à 17,2 %.

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