Investir dans le neuf en LMNP classique

Premières conditions, être propriétaire d'un ou plusieurs logements, en indivision ou non, que vous louez meublés et être fiscalement domicilié en France. Ensuite, tant que vous ne remplissez pas toutes les conditions prévues par la loi pour exercer cette activité de loueur à titre professionnel, alors vous dépendez du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel, ou LMNP.

Vous conserverez ce statut LMNP tant que vos recettes locatives resteront inférieures à 23.000 € par an, ou que leur montant ne dépassera pas la moitié des revenus de votre foyer fiscal.

En LMNP, les revenus locatifs que vous percevez entrent dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Pour les déclarer, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux : le micro-BIC et le réel.

• Le régime micro-BIC : vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 50% et êtes donc imposé sur la moitié de vos recettes locatives (71% pour les meublés en tourisme). 

• Le régime réel : vous déduisez les charges (intérêts d'emprunt, taxes, travaux, frais de gestion, etc.) et les amortissements (immobiliers et mobiliers) de vos recettes locatives. Grâce à la déduction des charges et amortissements, le régime réel permet donc de défiscaliser tout ou partie de vos revenus locatifs pendant plusieurs années.

En tant qu'investisseur en LMNP, vous signez conjointement un contrat appelé «bail commercial» avec le gestionnaire de la résidence, qui en assure la gestion complète. Ce bail commercial vous permet de percevoir vos loyers directement du gestionnaire de la résidence LMNP. C'est en effet lui qui vous verse les loyers, que le logement soit vide ou occupé. Fini les risques de vacance et d'impayés !

Autre atout qu'offre le statut LMNP, et pas des moindres, la possibilité de prétendre au remboursement total de la TVA lorsque vous investissez dans une résidence avec services, type résidence étudiante, résidence pour seniors, résidence de tourisme, etc. Vous devrez toutefois impérativement conserver et louer votre bien pendant 20 ans si vous ne voulez pas être obligé d'en reverser finalement une partie, calculée au prorata du nombre d'années de détention effective.

La loi Censi-Bouvard est un dispositif défiscalisant qui s'adressent aux loueurs en meublé non professionnels (LMNP) qui font le choix d'investir dans des résidences avec services neuves (les résidences de tourisme en sont exclues depuis le 1er janvier 2017).

Le dispositif permet alors de bénéficier d’une réduction d’impôt qui peut aller jusqu'à 11% du prix Hors Taxe et hors mobilier de l'acquisition, répartie sur 9 ans. Là encore, il est aussi possible de récupérer la TVA sous certaines conditions.