LMP vs LMNP : Quelle différence ?

Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un statut destiné aux particuliers qui louent des biens immobiliers meublés. Ce statut est particulièrement avantageux pour ceux qui souhaitent investir dans l'immobilier locatif tout en bénéficiant d'une fiscalité allégée. Voici les principales caractéristiques du statut LMNP :

1. Conditions d'éligibilité :
   • Les revenus locatifs annuels doivent être inférieurs à 23 000 euros ou doivent être inférieurs à 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.
   • Le bien loué doit être meublé, c'est-à-dire équipé de manière à permettre au locataire d'y vivre immédiatement.
      
2. Obligations :
   • Inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que loueur en meublé non professionnel. 
   • Tenue d'une comptabilité simplifiée en cas de régime réel.

Loueur en Meublé Professionnel (LMP)

Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) s'adresse aux particuliers dont l'activité de location meublée constitue une véritable activité professionnelle. Ce statut offre des avantages fiscaux supplémentaires par rapport au LMNP, mais il est soumis à des conditions plus strictes. Voici les principales caractéristiques du statut LMP :

1. Conditions d'éligibilité :
   • Les revenus locatifs annuels doivent être supérieurs à 23 000 euros et doivent être supérieurs à 50 % revenus globaux du foyer fiscal.
   • L'inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que loueur en meublé professionnel est obligatoire.
      
2. Obligations :
   • Tenue d'une comptabilité complète et dépôt des comptes annuels. 
   • Respect des normes de sécurité et de décence pour les logements loués.

Le statut LMNP est généralement destiné aux personnes possédant un ou deux logements loués meublés. Les revenus de la location meublée sont imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous avez le choix entre deux régimes d'imposition :

• Le régime micro-BIC, où vous êtes imposé sur la moitié de vos recettes locatives. Ce régime est intéressant si le montant de vos charges est inférieur à 50% de vos recettes.
• Le régime réel, qui vous permet de déduire de vos recettes un certain nombre de charges et amortissements, tels que les intérêts d'emprunt, les frais de notaire, les impôts locaux, les assurances, les travaux de réparation, l'amortissement du mobilier et des améliorations, ainsi que l'amortissement des locaux.

Si ces déductions entraînent un déficit, ce dernier peut être reporté sur les bénéfices imposables issus de la location meublée pour les 10 années suivantes. Toutefois, le statut LMNP présente certaines limitations :

• Les biens que vous louez sont pris en compte dans le calcul de l'ISF.
• Les plus-values en cas de revente sont taxées à plus de 30%.

Le statut LMP est souvent présenté comme plus avantageux sur le plan fiscal. En effet, il offre plusieurs atouts :

• Vous pouvez déduire d'éventuels déficits de votre revenu global sans limitation de montant. Cela signifie que si vos dépenses pour la location meublée sont plus élevées que vos revenus locatifs, vous pouvez soustraire cette différence de vos autres revenus, ce qui peut réduire le montant total d'impôts que vous devez payer.
• Vous bénéficiez du régime des plus-values professionnelles.
• Les logements dont vous êtes propriétaire ne sont pas soumis à l'Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) car ils sont considérés comme des biens professionnels.

Cependant, ces avantages s'accompagnent de certaines obligations et inconvénients

• Des formalités comptables et fiscales plus lourdes qu'avec le statut LMNP.
• Des charges spécifiques au statut de professionnel, comme la Contribution Économique Territoriale (CET) et les cotisations sociales du RSI, qui peuvent limiter la rentabilité de votre investissement.
• Un seuil de recettes élevé (23.000 €), nécessitant souvent des investissements importants pour être atteint.

Les statuts LMP et LMNP présentent des différences importantes quant aux cotisations sociales. Pour les loueurs en meublé professionnels (LMP), les cotisations sociales sont dues au RSI (Régime Social des Indépendants) ou à la Sécurité Sociale des Indépendants (SSI). Ces cotisations peuvent inclure des contributions pour :

• La retraite
• L'assurance maladie
• Et d'autres prestations sociales. 

Les cotisations sociales peuvent représenter une part significative des charges pour les loueurs en meublé professionnels, ce qui peut affecter la rentabilité de l'investissement.

En revanche, les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) ne sont pas soumis aux cotisations sociales du RSI ou de la SSI. Cependant, ils doivent payer des prélèvements sociaux sur leurs revenus locatifs, qui incluent la CSG (Contribution Sociale Généralisée) et la CRDS (Contribution pour le Remboursement de la Dette Sociale). Ces prélèvements sociaux s'élèvent à environ 17,2% des revenus locatifs nets.

Les seuils de recettes locatives jouent un rôle crucial dans la détermination du statut LMP ou LMNP. Pour être considéré comme un loueur en meublé professionnel (LMP), les recettes locatives doivent dépasser 23.000 € par an et représenter plus de 50 % des revenus du foyer fiscal. Atteindre ce seuil peut nécessiter des investissements importants dans plusieurs biens immobiliers.

Pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP), les recettes locatives doivent être inférieures à 23.000 € par an ou être inférieurs à 50 % des revenus annuels totaux du foyer fiscal. Ce seuil est plus accessible pour les investisseurs possédant un ou deux logements meublés. Les implications fiscales varient en fonction du statut choisi. Les loueurs en meublé professionnels peuvent bénéficier de la déduction illimitée des déficits et de l'exonération de l'ISF, tandis que les loueurs en meublé non professionnels peuvent choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel pour l'imposition de leurs revenus locatifs.

Le choix du régime d'imposition est un autre facteur important à considérer. Pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP), le régime micro-BIC est souvent choisi pour sa simplicité. Ce régime permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives (30 % pour les meublés de tourisme non classés). Cependant, si les charges réelles sont supérieures à cet abattement, le régime réel peut être plus avantageux.

Le régime réel permet de déduire un certain nombre de charges et d'amortissements des recettes locatives, ce qui peut réduire significativement l'impôt à payer. Les charges déductibles incluent les intérêts d'emprunt, les frais de notaire, les impôts locaux, les assurances, les travaux de réparation, et l'amortissement du mobilier et des améliorations. Si ces déductions entraînent un déficit, ce dernier peut être reporté sur les bénéfices imposables issus de la location meublée pour les 10 années suivantes.

Pour les loueurs en meublé professionnels (LMP), le régime des plus-values professionnelles s'applique en cas de revente des biens immobiliers.

Ce régime permet de bénéficier d'un abattement sur les plus-values en fonction de la durée pendant laquelle le bien a été détenu, réduisant ainsi l'impôt à payer lors de la revente. De plus, les déficits générés peuvent être déduits du revenu global sans limitation de montant, ce qui peut considérablement réduire l'impôt sur le revenu.

Pour illustrer les différences entre les statuts LMP et LMNP, prenons quelques exemples concrets. 
Supposons qu'un investisseur possède trois appartements meublés générant des recettes locatives annuelles de 30.000 €. Cet investisseur serait soumis au statut LMP et bénéficierait de la déduction illimitée des déficits et de l'exonération de l'ISF. Cependant, il devra également payer des cotisations sociales au RSI ou à la SSI, ce qui peut réduire la rentabilité de l'investissement.

En revanche, un investisseur possédant un seul appartement meublé générant des recettes locatives annuelles de 15.000 € pourrait opter pour le statut LMNP. 
Ce statut lui permettrait de choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel. 
Si ses charges sont inférieures à 50% de ses recettes, le régime micro-BIC serait avantageux en raison de sa simplicité. Cependant, si ses charges sont élevées, le régime réel lui permettrait de déduire ces charges et d'amortir le mobilier et les améliorations, réduisant ainsi son impôt.

La gestion des biens et les obligations comptables varient également entre les statuts LMP et LMNP. Les loueurs en meublé professionnels (LMP) doivent tenir une comptabilité rigoureuse et respecter les obligations fiscales et sociales associées à leur statut. Cela inclut la déclaration des recettes locatives, le paiement des cotisations sociales, et la tenue de registres comptables détaillés.

En revanche, les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) bénéficient de formalités comptables simplifiées, notamment s'ils optent pour le régime micro-BIC. Ce régime ne nécessite pas de tenir une comptabilité détaillée, mais il est tout de même recommandé de conserver les justificatifs des dépenses et des recettes pour faciliter la déclaration fiscale.

Les statuts LMNP et LMP présentent des avantages différents et spécifiques. Pour les loueurs en meublé professionnels (LMP), les avantages incluent la déduction illimitée des déficits, l'exonération de l'ISF, et le régime des plus-values professionnelles. Ces avantages peuvent réduire significativement l'impôt à payer et améliorer la rentabilité de l'investissement.

Pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP)  la possibilité de déclarer ses revenus locatifs au régime micro-BIC ou au régime réel représentent un avantage fiscal non négligeable.

Les loueurs en LMNP peuvent bénéficier du régime micro-BIC, permettant une simplification de la gestion fiscale. Ce régime fiscal permet un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs. Concrètement, si les revenus locatifs s’élèvent à 20 000 €, l'imposition ne portera que sur 10 000 €.

Les loueurs en LMNP peuvent également opter pour le régime Réel simplifié, qui offre des avantages fiscaux intéressants. Ce régime permet de déduire l'ensemble des charges réelles liées à la gestion et à l'entretien du bien, telles que les intérêts d'emprunt, les frais de gestion, et les dépenses de réparation. 
En outre, les amortissements du bien et du mobilier peuvent être déduits, ce qui réduit significativement la base imposable. Bien que ce régime exige une comptabilité plus rigoureuse, il permet d'optimiser la fiscalité et de maximiser les bénéfices nets pour les investisseurs.

Les stratégies d'optimisation fiscale varient en fonction du statut. Pour les loueurs en meublé professionnels (LMP), il est important de maximiser les déductions fiscales en tenant compte de toutes les charges déductibles et en planifiant les investissements de manière à générer des déficits déductibles. Cela peut inclure des travaux de rénovation, l'acquisition de nouveaux biens, et la gestion active des recettes locatives.

Pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP), l'optimisation fiscale peut inclure le choix du régime d'imposition le plus avantageux, la déduction des charges et des amortissements, et la planification des investissements pour rester en dessous du seuil de 23.000 € de recettes locatives annuelles. Il est également important de conserver tous les justificatifs des dépenses pour faciliter la déclaration fiscale et maximiser les déductions.

Pour résumer, voici un tableau comparatif détaillé des statuts LMP et LMNP, incluant les principaux critères à prendre en compte :

En conclusion, l'obtention du statut LMP ou LMNP dépend de critères spécifiques tels que les recettes locatives et l'inscription au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) . 
Chaque statut présente des avantages fiscaux et des obligations administratives distincts. Il est essentiel de bien comprendre ces différences pour optimiser la rentabilité de votre investissement immobilier. 
En tenant compte des seuils de recettes locatives, des cotisations sociales, et des avantages fiscaux, vous pouvez maximiser vos bénéfices et sécuriser votre investissement. Une planification minutieuse et une bonne connaissance des régimes fiscaux vous permettront de tirer le meilleur parti de votre investissement en location meublée.