LMP ou LMNP : quel statut pour louer en meublé ?

Pour les investisseurs qui souhaitant louer des meublés, deux statuts existent : ceux de LMP (loueur en meublé professionnel) et de LMNP (loueur en meublé non professionnel). 

lmp ou lmnp

Pour les investisseurs qui souhaitant louer des meublés, deux statuts existent : ceux de LMP (loueur en meublé professionnel) et de LMNP (loueur en meublé non professionnel). 

D'après le Code général des impôts, il vous faut nécessairement réunir les trois conditions suivantes pour que votre activité de loueur d'appartements meublés soit reconnue comme une activité professionnelle, et qu’elle puisse donc s’exercer dans le cadre du statut LMP :

  • vous devez être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur professionnel,
  • vous devez déclarer des recettes locatives supérieures à 23.000 € par an,
  • le montant annuel de ces recettes locatives doit représenter plus de la moitié des revenus de votre foyer fiscal.

Si vous ne remplissez pas l'une de ces conditions, votre activité dépendra du statut LMNP.

Quelque soit le statut, la réduction d'impôts ne s'applique qu'à condition d'être fiscalement domicilié en France.

 

Investir en LMNP classique

Le statut LMP

Le statut LMP est souvent présenté comme plus avantageux. Sur le papier, il offre effectivement certains atouts indéniables, notamment sur le plan fiscal :

  • Vous avez la possibilité de déduire d'éventuels déficits de votre revenu global sans limitation de montant ;
  • Vous êtes soumis à l'avantageux régime des plus-values professionnelles ;
  • Parce qu'ils sont considérés comme des biens professionnels, les logements dont vous êtes propriétaire ne sont pas soumis à l'Impôt de solidarité sur la fortune (ISF) ;

Ces avantages ne doivent cependant pas vous faire perdre de vue les obligations et inconvénients du statut de LMP :

  • Des formalités comptables et fiscales plus lourdes qu'avec un statut LMNP ;
  • Des charges propre au statut de professionnel, comme la Contribution économique territoriale (CET) et les cotisations sociales du RSI, et qui sont susceptibles de limiter la rentabilité de votre investissement ;
  • Un plancher de recettes élevé (23.000 €), qui nécessite souvent des investissements importants pour être atteint.

Investisseur LMNP : comment réaliser une déclaration d'impôt ?

Le statut de LMNP

Le statut LMNP (Loueur en meublé non professionnel) concerne généralement les personnes qui ne possèdent qu'un ou deux logements loués meublés. Les revenus de la location sont imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Vous avez cependant le choix entre deux régimes d'imposition :

  1. Le régime micro-BIC, avec lequel vous êtes imposé sur la moitié de vos recettes locatives. Il est le plus intéressant si le montant de vos charges est inférieur à ce que représentent 50% de vos recettes (71% pour les meublés de tourisme).
  2. Le régime réel, qui vous permet de déduire de vos recettes un certain nombre de charges et amortissements

principe lmnp

Ces charges et amortissements comprennent :

  • les intérêts d'emprunt
  • les frais de notaire
  • les impôts locaux
  • les assurances
  • les travaux de réparation
  • l'amortissement du mobilier et des améliorations
  • l'amortissement des locaux

Si ces déductions entraînent un déficit, ce déficit peut être reporté sur les bénéfices imposables issus de la location pour les 10 années suivantes. Compte tenu qu’il s’adresse aux particuliers, le statut LMNP est cependant limité sur certains aspects :

  • les biens que vous louez sont pris en compte dans le calcul de l'ISF ;
  • le cas échéant, les plus-values en cas de revente sont taxées à plus de 30%.

Sécurisez votre investissement locatif

Censi-Bouvard, un avantage réservé aux LMNP

Le dispositif Censi-Bouvard profite aux loueurs en meublé non professionnels qui investissent dans des résidences avec services neuves ; comme les résidences étudiantes ou les résidences pour seniors (les résidences de tourisme en sont exclues depuis le 1er janvier 2017). Avec ce dispositif, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt allant jusqu'à 11 % du prix Hors Taxe et hors mobilier de votre acquisition, répartie sur 9 ans. Sous certaines conditions, il est aussi possible de récupérer la TVA.

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