Les résidences pour étudiants

Il n'y a jamais eu autant d'étudiants en France qu'aujourd'hui : ils sont près de 2,97 millions à suivre des études supérieures. On assiste donc à une véritable course aux logements à chaque rentrée universitaire. Pour répondre à cette forte demande, le gouvernement se fixe comme objectif de construire 35 000 logements étudiants entre 2024 er 2027.

Pour chaque année universitaire, le CROUS ne peut répondre favorablement qu’à 17 % des demandes. Les places dans des foyers sociaux sont également limitées par rapport à l’ampleur de la demande. En investissant dans le parc locatif privé, vous pourrez proposer une offre de logement adapté. Lorsque vous proposez un studio ou un T1 à proximité du campus ou dans des quartiers attractifs, le nombre de candidats à la location sera élevé.

Investir dans une résidence étudiante présente de nombreux atouts, notamment sur le plan fiscal. Entre dispositifs de défiscalisation et récupération de la TVA, les opportunités sont multiples pour alléger la facture tout en se constituant un patrimoine solide et rentable à long terme.

L'investissement en résidence étudiante sous le statut LMNP offre un cadre fiscal particulièrement avantageux.

Tout d’abord, en optant pour le régime réel, vous pouvez amortir le bien immobilier ainsi que le mobilier, ce qui permet de réduire l’imposition sur vos loyers perçus. Concrètement, vous déduisez chaque année une partie de la valeur du bien, ainsi que les charges afférentes (frais de gestion, intérêts d’emprunt, travaux, etc.), du montant imposable. Résultat : une fiscalité allégée et une rentabilité nette optimisée.

Autre avantage non-négligeable : la possibilité de récupérer la TVA sur le prix d’achat du bien neuf. Pour cela, il faut que la résidence propose au moins trois des services suivants : accueil, petit-déjeuner, entretien des locaux, fourniture de linge. 

La fin du dispositif Censi-Bouvard en décembre 2022 marque un tournant dans l'investissement en résidence étudiante. Ce mécanisme, qui permettait une réduction d'impôt de 11 % du montant de l'investissement étalée sur 9 ans, a longtemps été un argument de commercialisation pour les résidences services.

Toutefois, la disparition de ce dispositif ne signifie pas la fin de l’intérêt pour les résidences étudiantes. Le statut LMNP, toujours en vigueur, reste une alternative solide. Les investisseurs sont désormais encouragés à privilégier une approche centrée sur la rentabilité intrinsèque du bien plutôt que sur la seule incitation fiscale. Cette évolution du marché favorise les projets immobiliers de qualité, situés dans des zones à forte demande estudiantine.

Les investisseurs doivent désormais être plus vigilants dans la sélection de leur résidence, en accordant une attention particulière à l'emplacement et à la solidité financière du gestionnaire.

Les étudiants recherchent essentiellement des studios ou des T1, de préférence loués meublés pour limiter au maximum leurs frais d'installation. C’est donc la grande majorité de logement que l’on retrouve dans les résidences pour étudiants avec services.

Avec une durée de location moyenne de 10 mois par an et un risque de vacance très faible compte tenu de la demande, cette formule s'avère sûre et rentable pour un particulier qui souhaite investir dans l'immobilier. Mais elle comporte aussi d'autres avantages, notamment fiscaux. 

Ainsi, en louant votre bien meublé, vous êtes éligible au statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), qui vous permet notamment de déduire de vos revenus certaines charges liées à l'investissement. Lorsque vous optez pour le régime micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs.

Investir dans une résidence étudiante, c’est allier sécurité locative et rentabilité intéressante. En moyenne, les rendements bruts observés tournent autour de 3,5 % à 5 % par an, selon la localisation, les services proposés et la qualité de la gestion. Dans certaines villes universitaires très dynamiques, cette rentabilité peut même grimper au-delà de 5 %.

Prenons un exemple concret. Vous achetez un studio meublé dans une résidence étudiante à Clermont-Ferrand, pour 149 253 € TTC, incluant les frais de notaire et le mobilier. Le loyer annuel hors charges s’élève à 7 200 €, soit 600 € par mois.

Simulation de rentabilité brute :

Loyer annuel / Prix d’achat x 100 = Rentabilité brute

Soit

7 200 € / 149 253 € x 100 = 4,8 % de rentabilité brute

Si vous optez pour le statut LMNP au régime réel, vous pourrez amortir le bien et déduire vos charges (intérêts d’emprunt, frais de gestion, assurance, etc.), ce qui réduit considérablement votre imposition.

Au-delà de la rentabilité immédiate, ce type d'investissement offre également une perspective de valorisation du capital à long terme, particulièrement dans les villes universitaires dynamiques où la pression immobilière reste forte.

Autre point fort : la gestion locative simplifiée. En investissant dans une résidence avec services, vous signez un bail commercial avec un gestionnaire professionnel. C’est lui qui s’occupe de tout : mise en location, entretien, relations avec les locataires, perception des loyers… Vous pouvez même bénéficier d’une protection juridique en cas de litige avec votre locataire. Ce type de gestion « clé en main » est idéal pour les investisseurs souhaitant limiter leur implication au quotidien.

Finalement, la résidence étudiante permet de conjuguer rentabilité, sérénité et fiscalité optimisée, le tout dans un secteur où la demande est structurellement forte. Un placement gagnant sur le long terme.

Si l’investissement en résidence étudiante séduit de nombreux particuliers, certains pièges peuvent nuire à sa rentabilité s’ils ne sont pas anticipés.

Premier critère incontournable : l’emplacement. Pour garantir une forte demande locative, il est essentiel de cibler des villes étudiantes dynamiques, avec un bon réseau de transports, des écoles à proximité et un cadre de vie agréable. Un bien mal situé, même dans une résidence récente, aura plus de difficultés à être loué.

Autre élément clé : le choix du gestionnaire. Ce partenaire joue un rôle central dans la réussite de votre investissement. À ce titre, faire appel à un acteur reconnu comme Bouygues Immobilier constitue un véritable gage de sérieux. Grâce à son expertise, sa solidité financière et sa parfaite connaissance du marché, Bouygues Immobilier propose une gestion locative fiable, professionnelle et transparente. Ses résidences affichent des taux d’occupation élevés et une grande qualité de service, assurant aux investisseurs des revenus réguliers et une tranquillité d’esprit.

Enfin, méfiez-vous des promesses de rentabilités trop flatteuses. Certaines offres peuvent masquer des frais de gestion élevés, une vacance locative sous-estimée ou des clauses contractuelles désavantageuses. En immobilier comme ailleurs, mieux vaut miser sur la qualité et la stabilité.

Le bien-être des étudiants conditionne la réussite de leurs études, comme de votre investissement. Bouygues Immobilier accorde un soin particulier à la construction des résidences étudiantes.

Les résidences sont toujours implantées à proximité des pôles d'enseignement.

• Elles sont gérées par des organismes reconnus, tels que le CROUS ou ARPEJ, par exemple. Ces exploitants se chargent de la mise en location et de l’encaissement des loyers. Vous n’avez pas à vous charger de la gestion locative de votre logement étudiant.
• Elles proposent quantité de services adaptés aux besoins des étudiants (petit-déjeuner, laverie automatique, espaces de loisirs, accueil des visiteurs, etc.) et proposent un niveau de confort élevé aux résidents.
• Le logement est parfaitement agencé pour optimiser la superficie mise à disposition : kitchenette avec plaques de cuisson et réfrigérateur, salle d’eau privative.
• Enfin, vous pouvez être certains que les constructions suivent des normes environnementales exigeantes et le standard élevé de qualité de Bouygues immobilier.

Le succès de votre investissement dépend en grande partie du choix de la ville. Certaines agglomérations françaises se démarquent par leur dynamisme universitaire et leur forte demande locative.

Lille, par exemple, attire plus de 125 000 étudiants chaque année grâce à la diversité de ses établissements et à sa position stratégique au nord de la France. Nice, quant à elle, séduit par son climat ensoleillé et son rayonnement international, avec un nombre croissant d’étudiants étrangers.

Strasbourg, avec son riche patrimoine historique et sa position stratégique au cœur de l'Europe, attire de nombreux étudiants. La ville se distingue par son dynamisme économique, sa qualité de vie exceptionnelle et ses institutions académiques de renom, offrant un cadre idéal pour les études et la vie quotidienne.

Avant d'investir en résidence étudiante, plusieurs éléments doivent être vérifiés :

• La localisation joue un rôle fondamental. Le bien doit être proche des universités, bien desservi et situé dans un environnement agréable pour les étudiants.
• Le choix du gestionnaire est tout aussi stratégique, car c’est lui qui assurera le bon fonctionnement de la résidence et le versement régulier des loyers. Chez Bouygues Immobilier, nous ne travaillons qu’avec des partenaires de confiance, implantés depuis plusieurs années .
• Enfin, il est recommandé d’examiner la qualité des services proposés dans la résidence, car ceux-ci conditionnent l’éligibilité à la récupération de TVA. L’étude des charges de copropriété, des frais de gestion et du bail commercial permet également de mieux anticiper la rentabilité réelle de l’investissement.

Investir dans une résidence étudiante avec services diffère sensiblement de l’achat d’un studio classique à destination d’un étudiant.

Dans le premier cas, l’investisseur acquiert un bien intégré dans une structure gérée par un exploitant professionnel. Il n’a donc pas à s’occuper de la location, ni des démarches liées à l’entretien ou à la gestion quotidienne. Le loyer est versé par l’exploitant selon les termes du bail commercial, ce qui assure une certaine régularité dans les revenus.

À l’inverse, un studio étudiant acheté en dehors d’une résidence implique une gestion autonome : recherche de locataires, entretien du logement, rédaction du bail, gestion des départs.

Sur le plan fiscal, la résidence étudiante se distingue également par ses avantages non négligeables. L'investissement en résidence s'inscrit dans le cadre du statut LMNP, avec ses avantages d'amortissement et de récupération de TVA.

Ce cadre fiscal attractif, couplé à une gestion déléguée, fait de la résidence étudiante une solution à la fois rentable, accessible et rassurante pour les particuliers souhaitant se lancer dans l’immobilier locatif.