Défiscalisation immobilière : quels dispositifs pour investir dans le neuf ?

Investir dans un logement neuf, c'est combiner avantage fiscal, sérénité et valeur patrimoniale. Concrètement :

• Un logement prêt à louer pour longtemps : construit selon la réglementation environnementale RE2020, il n'est pas concerné par les interdictions de location qui visent progressivement les logements énergivores (classés G depuis 2025, F en 2028, E en 2034) ;
• Des frais de notaire réduits, autour de 2 à 3 % du prix contre 7 à 8 % dans l'ancien. Voir notre guide des frais de notaire ;
• Peu de travaux et d'entretien les premières années, et des charges de chauffage maîtrisées, un vrai argument pour vos locataires ;
• Des garanties qui vous protègent : parfait achèvement, biennale et décennale. En savoir plus sur les garanties du neuf ;
• Un logement recherché par les locataires, grâce à son confort, ses espaces extérieurs et sa performance énergétique.

La défiscalisation immobilière regroupe les dispositifs légaux qui permettent de réduire ses impôts en investissant dans un logement destiné à la location. En échange, l'investisseur loue son bien dans un cadre défini : durée de location, niveau de loyer, profil du locataire.

Dans le neuf, deux grands leviers existent. Le premier réduit vos revenus imposables grâce à l'amortissement du logement : c'est la logique du dispositif Jeanbrun et du LMNP au régime réel. Le second réduit le prix d'achat, comme la TVA à 10 % du logement locatif intermédiaire.

Trois solutions permettent aujourd'hui d'investir dans un logement neuf avec un avantage fiscal.

Nouveauté de la loi de finances pour 2026, le dispositif Jeanbrun est aujourd'hui la solution phare pour investir dans le neuf en location vide. Son principe : vous déduisez chaque année de vos loyers une partie du prix du logement, appelée amortissement. Résultat, vos revenus locatifs peuvent être peu, voire pas imposés.

Dans le neuf, il fonctionne ainsi : 

• 80 % du prix est amortissable, les 20 % restants correspondant au terrain ;
• Le taux d'amortissement dépend du niveau de loyer : 3,5 % en loyer intermédiaire, 4,5 % en loyer social, 5,5 % en loyer très social, avec un plafond annuel de 8 000 €, 10 000 € ou 12 000 € ;
• Le logement doit être situé dans un immeuble collectif, loué vide en résidence principale pendant 9 ans, à un locataire sous plafond de ressources ;
• Il concerne les logements achetés entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.

Exemple : pour un logement neuf acheté 280 000 €, la base amortissable est de 224 000 €. En loyer intermédiaire, vous déduisez 7 840 € par an de vos revenus fonciers.

Pour faire le calcul sur votre projet, utilisez notre simulateur Jeanbrun.

Louer meublé permet de bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). La loi de finances pour 2026 l'a maintenu. Deux régimes fiscaux sont possibles :

• le micro-BIC : un abattement forfaitaire de 50 % s'applique sur les loyers, dans la limite de 77 700 € de recettes pour les revenus 2025. Exemple : avec 10 000 € de loyers par an, vous êtes imposé sur 5 000 €. Vos charges réelles ne sont pas déduites, l'abattement en tient lieu ;
• le régime réel : vous déduisez vos charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, gestion…) et vous amortissez le logement et le mobilier. Dans bien des cas, les loyers sont peu ou pas imposés pendant plusieurs années.

💡Bon à savoir : le régime réel est souvent le plus avantageux dès que vous avez un crédit et des charges. Et tant que vos recettes restent sous 23 000 € par an, ou sous le montant de vos autres revenus d'activité, vous conservez le statut de loueur non professionnel, simple à gérer.

En savoir plus : investir en meublé (LMNP).

Longtemps réservé aux investisseurs institutionnels, le logement locatif intermédiaire est ouvert aux particuliers depuis la loi de finances pour 2024. L'achat se fait par l'intermédiaire d'une société, SCI ou SASU, soumise à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés. Ses avantages :

• Une TVA réduite à 10 % à l'achat au lieu de 20 %, ce qui baisse directement le prix ;
• Un crédit d'impôt égal à la taxe foncière, chaque année pendant 20 ans.

En contrepartie, le logement doit être neuf ou acheté sur plan, situé en zone tendue (A bis, A, B1 et certains secteurs spécifiques) et conservé au moins 20 ans. Il est loué vide, avec des plafonds de loyer identiques à ceux du dispositif Jeanbrun, à des locataires sous plafond de ressources. Un placement de long terme, pensé pour se constituer un patrimoine.

LLI ou Jeanbrun ? Le premier vise une détention longue via une société, le second un engagement de 9 ans en direct. Comparez-les dans notre article LLI ou statut du bailleur privé : quelle différence ? et découvrez nos logements en LLI.

Un investissement réussi repose d'abord sur de bons choix. Quelques réflexes pour mettre toutes les chances de votre côté :

1. Choisir l'emplacement avant le dispositif : une ville dynamique, bien desservie, avec une forte demande locative, est la meilleure garantie de louer rapidement et durablement. Inspirez-vous de notre top 5 des villes moyennes où investir.
2. Adapter le dispositif à votre situation : location vide ou meublée, horizon de détention, tranche d'imposition. Le simulateur Jeanbrun vous aide à chiffrer votre avantage.
3. Construire un plan de financement sur la durée : loyers, mensualités, charges et économie d'impôt, année par année.
4. Vous faire accompagner : nos conseillers vous guident du choix du logement jusqu'à sa mise en location.

Comme tout investissement immobilier, l'investissement locatif comporte des risques : locatifs (vacance, impayés, dégradations), fiscaux (perte de l'avantage si les conditions ne sont pas respectées), patrimoniaux (évolution de la valeur du bien) et financiers (coût du crédit, charges).

Défiscalisation immobilière : ce qu’il faut retenir

Jeanbrun, LMNP ou LLI : dans le neuf, chaque profil d’investisseur peut trouver la solution qui allège ses impôts tout en se constituant un patrimoine durable. Le bon réflexe : choisir d’abord un bon emplacement, puis le dispositif adapté à votre fiscalité et à votre façon de louer.