Dispositif Jeanbrun : tout savoir sur ce nouveau cadre pour investir

⚠️ Les informations présentées sont données à titre indicatif sur la base des textes disponibles à la date de rédaction. Elles sont susceptibles d’évoluer avec les décrets d’application et les textes officiels. Pour une étude personnalisée, rapprochez‑vous d’un conseiller Bouygues Immobilier.

Le Pinel a pris fin au 31 décembre 2024. À partir de 2026, le dispositif Jeanbrun devient le principal cadre de soutien à l’investissement locatif dans le neuf et, sous conditions, dans l’ancien rénové

Le statut du bailleur privé poursuit le même objectif : investir dans un logement destiné à la location tout en bénéficiant d’un avantage fiscal, mais avec des règles plus modernes. Il repose sur un mécanisme d’amortissement et s’ouvre, sous conditions, à l’immobilier ancien rénové.

Cet article vous donne une vue d’ensemble : comment fonctionne le statut, pour quels profils il peut être intéressant et quelles sont les grandes étapes pour se lancer. Vous souhaitez plus d’informations sur le dispositif, découvrez notre guide complet.

Avec le dispositif Pinel, vous aviez une réduction d’impôt directement calculée sur le prix d’achat du bien. Avec le bailleur privé, l’avantage passe par l’amortissement : chaque année, une partie du prix du logement (hors terrain, soit 80% de la valeur du bien) vient réduire vos revenus fonciers imposables, ce qui diminue votre impôt sur ces revenus.

Dans le neuf, les taux d’amortissement sont compris entre 3,5% et 5,5% par an, selon le niveau d’encadrement des loyers (intermédiaire, social ou très social). Le montant amortissable est plafonné entre 8 000 et 12 000 euros par an et par foyer fiscal, toujours en fonction du type de loyer pratiqué.

En pratique, plus votre taux marginal d’imposition est élevé, plus cet amortissement peut réduire votre impôt sur les revenus fonciers.

Pour bénéficier du dispositif, vous devez louer votre logement :

• En location nue ;
• Comme résidence principale du locataire ;
• Avec des loyers plafonnés ;
• Pendant au moins 9 ans.

Cet engagement vous donne de la visibilité : vous savez sur combien d’années vous pouvez compter sur le dispositif et intégrer cet horizon dans votre projet (remboursement de crédit, préparation de la retraite, choix de revente ou conservation du bien).

Le dispositif Jeanbrun ne se limite pas aux logements neufs. Il peut s’appliquer à un bien ancien, à condition de réaliser des travaux importants représentant au moins 30% du prix d’acquisition.

Pour ces biens anciens rénovés, les taux d’amortissement sont généralement compris entre 3% et 4% par an, selon le type de loyers pratiqué. 

Vous pouvez donc envisager aussi bien :

• Un appartement neuf dans un programme Bouygues Immobilier ;
• Qu’un bien ancien à rénover dans un quartier recherché, dès lors que les conditions sont respectées.

Si vous envisagez votre premier investissement locatif, plusieurs dispositifs et statuts existent (statut du bailleur privé, location meublée, location nue classique, etc.). Chaque solution a ses propres règles, sa fiscalité et ses avantages ; l’enjeu est de définir une stratégie patrimoniale de long terme adaptée à votre profil et à vos objectifs (complément de revenus, préparation de la retraite, transmission, diversification).

Le mieux est de faire le point avec un expert qui pourra analyser votre situation (revenus, épargne, TMI, projets de vie) et vous proposer la ou les stratégies les plus cohérentes avec votre profil.

Le dispositif Pinel est terminé. Que vous ayez déjà un investissement Pinel qui arrive au terme de son engagement ou que vous aviez pour projet d’investir en Pinel lorsqu’il était encore en vigueur, le statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun) est désormais le cadre de référence à étudier pour vos futurs projets locatifs dans le neuf (et, sous conditions, dans l’ancien rénové).

L’enjeu n’est plus de “remplacer” le Pinel à l’identique, mais de vérifier si ce nouveau dispositif est cohérent avec votre niveau d’imposition, votre projet patrimonial et votre horizon de placement.

Si vous êtes dans une tranche d’imposition élevée ou si vous déclarez déjà des revenus fonciers, l’amortissement peut jouer un rôle important dans la réduction de votre impôt. Le statut du bailleur privé a été pensé pour rendre ce type de stratégie plus lisible et plus stable dans le temps.

Le dispositif Jeanbrun est particulièrement intéressant pour les personnes ayant un TMI supérieur à 30%, pour qui la réduction de la base imposable des loyers peut générer un gain fiscal significatif.

Avant de décider, il reste essentiel de faire une simulation pour mesurer l’impact sur la durée, en intégrant vos autres biens, vos revenus et vos objectifs (retraite, transmission, diversification).

Avant de choisir un bien, commencez par faire le point sur votre taux marginal d’imposition, vos revenus fonciers existants, votre capacité d’emprunt et votre horizon d’investissement.

Lors du premier rendez‑vous avec un conseiller Bouygues Immobilier, un bilan patrimonial est réalisé afin d’identifier avec vous la meilleure stratégie patrimoniale et le dispositif le plus adapté à votre profil.

Le choix du bien reste déterminant : emplacement, niveau de loyer possible, demande locative, performance énergétique… Nous déployons le statut du bailleur privé, dit dispositif Jeanbrun, sur plusieurs appartements neufs disponibles partout en France.

Cela permet de cibler la ville et le type de logement en fonction de votre projet (complément de revenus, préparation de la retraite, diversification de votre patrimoine).

Un projet avec le statut du bailleur privé combine plusieurs dimensions : immobilière, bancaire, fiscale. L’accompagnement d’un conseiller Bouygues Immobilier vous permet de sécuriser chaque étape :

• Analyse de votre profil fiscal et patrimonial,
• Sélection de programmes adaptés,
• Montage du plan de financement
• Aide à la compréhension des règles et à la préparation des déclarations de revenus fonciers.

L’objectif est que vous disposiez, dès le départ, d’une vision claire : effort d’épargne, horizon de location, avantage fiscal, scénarios de revente ou de conservation du bien.