Pinel vs Statut du bailleur privé : quelles différences ?

Depuis le 1er janvier 2025, le dispositif Pinel est fermé aux nouvelles acquisitions. En 2026, les investisseurs ne choisissent donc plus entre deux dispositifs équivalents : le Pinel devient un régime en extinction réservé aux opérations passées, tandis que le statut du bailleur privé, introduit dans la loi de finances 2026, constitue un nouveau cadre pour l’investissement locatif nu. Quels impacts concrets pour un projet immobilier aujourd’hui ? Voici les principaux changements à comprendre avant d’investir.

Après la fin du Pinel : pourquoi le cadre change en 2026

Pendant plus de dix ans, les dispositifs de défiscalisation comme Pinel ont structuré le marché de l’investissement locatif neuf. Leur logique reposait sur une réduction d’impôt directe en échange d’un engagement de location sous conditions.

Le nouveau statut du bailleur privé "dit Jeanbrun" marque une évolution importante : l’avantage fiscal ne prend plus la forme d’une réduction d’impôt, mais d’un amortissement progressif du bien. L’objectif affiché est de rapprocher la fiscalité immobilière d’une logique économique de long terme, en favorisant une offre locative durable avec des loyers encadrés.

En pratique, la comparaison en 2026 oppose donc :

• Un dispositif ancien qui continue uniquement pour les investisseurs déjà engagés,
• Un nouveau cadre fiscal destiné aux futurs projets locatifs.

Le Pinel n’est plus accessible pour les achats réalisés depuis 2025. Les investisseurs ayant acquis un logement avant le 31 décembre 2024 conservent néanmoins leur réduction d’impôt jusqu’à la fin de leur engagement initial (6, 9 ou 12 ans), sous réserve de respecter les obligations prévues.

La réduction d’impôt reste calculée sur le prix d’achat du bien, dans la limite de 300 000 € et 5 500 €/m², et s’intègre au plafond global des niches fiscales.​

Les propriétaires doivent continuer à respecter :

• Des plafonds de loyers définis par zone géographique,
• Des plafonds de ressources pour les locataires,
• Une durée minimale de location.

Le non-respect de ces règles peut entraîner la remise en cause de l’avantage fiscal.

Que faire après la période d’engagement ?

À l’issue du dispositif, plusieurs options sont possibles :

• La revente du logement,
• La poursuite en location nue sous régime foncier classique,
• Le changement de stratégie (par exemple passage en location meublée si les conditions sont réunies).

Le statut du bailleur privé, intégré à la loi de finances 2026 dans le cadre de la réforme dite « Relance logement – Jeanbrun », pose un nouveau cadre pour l’investissement locatif nu en France. Il s’appuie sur une logique d’amortissement plutôt que sur une réduction d’impôt directe.

Le dispositif repose sur un mécanisme d’amortissement fiscal : une fraction du prix de revient du bien (hors valeur du terrain) et de certains frais (notaire, agence, travaux éligibles) est déduite chaque année des revenus fonciers. Cette approche vise à soutenir la rentabilité à long terme tout en favorisant une offre locative accessible.

Selon le niveau de loyer choisi, les taux d’amortissement indicatifs sont :

• 3,5 % par an pour un loyer intermédiaire,
• 4,5 % pour un loyer social,
• 5,5 % pour un loyer très social.

Cette déduction progressive réduit la base imposable des loyers et améliore la rentabilité nette sur la durée de détention. À titre d’ordre de grandeur, l’avantage fiscal peut représenter jusqu’à 49 000 € d’économies à l’issue de la période d’engagement (selon le montant investi, le niveau de loyer retenu et la situation fiscale du propriétaire).

Conditions principales en 2026 

Les principales exigences issues du PLF 2026 sont les suivantes :

• Location nue à usage de résidence principale,
• Engagement de location longue durée (au moins 9 ans),
• Respect de plafonds de loyers et de ressources,
• Biens neufs acquis en VEFA ou logements anciens lourdement rénovés.

La location à un ascendant ou descendant proche n’ouvre pas droit à l’avantage fiscal.

Objectif pour l’investisseur

L’amortissement, combiné aux charges déductibles (intérêts d’emprunt, frais de gestion, charges de copropriété), peut réduire fortement l’imposition foncière pendant plusieurs années, en particulier pour les contribuables situés dans des tranches marginales élevées.

Le statut du bailleur privé est conçu pour remplacer les anciens dispositifs de réduction d'impôt, mais reste compatible avec certains aides complémentaires.

• Non cumulable avec d’autres dispositifs de réduction d’impôt sur le même bien (Pinel, Denormandie, Malraux ou tout autre dispositif de réduction d'impôt).
• Le statut est cumulable avec le LLI (Logement Locatif Intermédiaire), sous réserve de respecter les conditions propres au LLI (plafonds de loyers, conditions de location, etc.).
• Cumulable sans restriction avec les mécanismes de financement classiques (PEL, prêts amortissables) et aides au financement personnel.

En 2026, la comparaison se fait entre :

• Pinel : uniquement pour les investisseurs déjà engagés avant 2025.
• Statut du bailleur privé : cadre de référence pour les nouveaux projets locatifs nus.

Principales différences entre le dispositif Pinel et le Statut du bailleur privé

Le dispositif Pinel n’est plus accessible depuis le 31 décembre 2024 mais reste applicable aux investisseurs ayant acheté avant cette date. En revanche, le statut du bailleur privé, instauré par la loi de finances 2026, devient le nouveau cadre de référence pour la location nue à loyers encadrés.

Conservez votre dispositif jusqu’au terme de votre engagement, en veillant au respect strict des plafonds de loyers et de ressources pour sécuriser la réduction d’impôt.​

Profitez des dernières années de défiscalisation pour préparer « l’après Pinel » : projetez la rentabilité de votre bien si vous le conservez en location nue, comparez cette option avec un passage en location meublée (LMNP) ou avec une revente. Le LMNP constitue une piste distincte, avec une fiscalité relevant des BIC et non des revenus fonciers.

Si vous souhaitez démarrer un nouveau projet locatif en 2026, plusieurs cadres sont envisageables : le statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun) pour une location nue avec amortissement fiscal, le LMNP pour une stratégie en meublé, ou le régime foncier classique (micro-foncier ou réel) pour une location nue hors dispositif.

Le dispositif Jeanbrun peut d’ailleurs constituer un relais intéressant en fin de Pinel : il ne prolonge pas l’avantage fiscal du bien Pinel, mais un nouvel investissement éligible peut générer un amortissement déductible sur vos revenus fonciers et ainsi lisser une partie de la fiscalité de sortie.

Le statut du bailleur privé peut être pertinent pour :

• Les investisseurs imposés dans une tranche moyenne ou élevée,
• Les projets financés à crédit,
• Les stratégies patrimoniales de long terme.

Le LMNP peut également être pertinent pour les investisseurs recherchant une logique de location meublée avec une fiscalité distincte de la location nue.

Le régime foncier classique reste adapté aux profils recherchant davantage de flexibilité (choix du locataire, niveau de loyer, absence de contraintes spécifiques). Les dispositifs conventionnés imposent en effet des conditions particulières, notamment sur le loyer et, selon les cas, sur les ressources du locataire.

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