LLI et Statut du Bailleur Privé : différences et cumul

Le LLI permet d’acheter un logement dans des zones où la tension locative est forte, avec des loyers et des ressources encadrés. En contrepartie, l’investisseur bénéficie d’une TVA réduite à 10% à l’acquisition et d’une créance d’impôt sur les sociétés liée au montant de la taxe foncière sur une longue durée. Le bien doit être détenu par une société (SCI, société de projet…), qui porte les engagements et les avantages fiscaux dans une logique patrimoniale long terme.

Le Statut du Bailleur Privé (Jeanbrun) s’adresse aux investisseurs qui louent en location nue pour la résidence principale de leurs locataires. Son principe est l’amortissement : une partie du prix d’acquisition, et éventuellement des travaux, est déduite chaque année des revenus fonciers, ce qui réduit l’impôt sur les loyers pendant au moins 9 ans. La détention peut se faire en nom propre ou via une société translucide relevant des revenus fonciers, par exemple une SCI à l’IR. Le dispositif présente un intérêt particulier sur une détention longue, grâce au cumul des années d’amortissement.

Points communs :

• Des loyers plafonnés, inférieurs aux loyers du marché ;
• Des plafonds de ressources pour les locataires ;

C’est ce qui explique qu’ils soient souvent confondus. La différence se joue ensuite sur :

• Qui investit (une société pour le LLI, un particulier ou une société translucide pour le bailleur privé).
• Quel avantage fiscal est reçu (TVA réduite + créance d’IS côté LLI, amortissement sur les revenus fonciers côté Statut du Bailleur Privé).
• L’horizon d’engagement et le cadre juridique (LLI plus structurant et long, bailleur privé plus souple sur la forme de détention et la durée minimale).

Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) permet d’acheter un logement, le plus souvent neuf, dans des secteurs où la demande locative est soutenue. En respectant les conditions du dispositif, l’investisseur obtient :

• Une TVA réduite à l’achat (10%), qui diminue le prix d’acquisition.
• Une créance d’impôt sur les sociétés égale au montant de la taxe foncière réglée pendant une durée pouvant aller jusqu’à 20 ans (selon les textes et les programmes), ce qui allège les charges chaque année.

Particularité importante : le LLI se fait via une société (SCI, société de projet…). Vous n’achetez pas le logement « en tant que personne », mais via une structure dédiée, qui doit respecter les règles du LLI. Ce cadre est particulièrement adapté aux stratégies patrimoniales de long terme et à la sécurisation du revenu locatif dans les zones tendues.

Le Statut du Bailleur Privé vise le particulier investisseur ou la société translucide relevant des revenus fonciers (par exemple une SCI à l’IR) qui loue en location nue, pour la résidence principale de ses locataires, dans le cadre du logement intermédiaire. Son mécanisme principal est l’amortissement : chaque année, une fraction du prix du bien est déduite des revenus fonciers, ce qui réduit l’imposition sur les loyers pendant la durée d’engagement. Plus vos revenus fonciers et votre tranche marginale d’imposition sont élevés, plus l’amortissement est efficace.

Le Statut du Bailleur Privé offre une grande souplesse sur la forme de détention, avec un engagement minimal de 9 ans. Son intérêt est encore plus marqué sur une détention longue, grâce au cumul des années d’amortissement.

Un même logement peut être éligible à la fois au LLI et au Statut du Bailleur Privé, à condition de respecter simultanément les règles des deux dispositifs. Le cumul permet de superposer les avantages des deux dispositifs sur un seul et même bien.

Concrètement, le montage combiné consiste à acheter un bien éligible au LLI via une structure adaptée (souvent une SCI à l’IR), puis à le placer sous le Statut du Bailleur Privé pour le traitement fiscal des revenus fonciers. Vous bénéficiez alors à la fois de la TVA réduite à 10% sur le prix d’achat, de la créance d’impôt sur les sociétés liée à la taxe foncière et de l’amortissement annuel du bien sur vos revenus fonciers. L’ensemble crée un levier fiscal plus puissant que chaque dispositif pris isolément.

Pour bien choisir, il est utile de comparer point par point les deux dispositifs.

Ces différences montrent que le LLI est avant tout un outil de patrimoine long terme, tandis que le Statut du Bailleur Privé est un outil d’optimisation fiscale sur un horizon plus court.

LLI et Statut du Bailleur Privé poursuivent le même objectif : faciliter l’investissement dans le logement intermédiaire avec un cadre fiscal avantageux. Le LLI convient à l’investisseur qui souhaite structurer son patrimoine via une société et sécuriser un revenu régulier dans les zones tendues. Le Statut du Bailleur Privé est adapté à celui qui cherche à optimiser l’imposition sur ses loyers et à exploiter un amortissement performant, notamment sur le long terme.

Vous hésitez entre LLI et bailleur privé, ou vous envisagez de combiner les deux sur un même  bien ? Prenez rendez‑vous avec un conseiller pour analyser votre situation, simuler les deux options et choisir le cadre le plus adapté à votre projet d’investissement.