LMNP et TVA

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est un statut qui présente de nombreux avantages. Mais de quoi parle-t-on ? Quels sont les logements concernés et les conditions pour obtenir le statut ? Faisons le point.

La location meublée non professionnelle est un dispositif de défiscalisation qui concerne l’investissement immobilier locatif. Il s’agit d’un dispositif intéressant pour préparer sa retraite, optimiser sa fiscalité ou se constituer un patrimoine.

En tant que Loueur Meublé Non Professionnel, il est nécessaire de louer en meublé un ou plusieurs de ses biens immobiliers, sous condition que les loyers perçus ne constituent la principale source de revenus, définissant ainsi l’activité comme non professionnelle. 

Pour prétendre au statut LMNP, vous devez respecter plusieurs conditions :

• le logement : tant que le logement est meublé,et qu’il respecte les normes relatives à la mise en location d’un bien meublé, il peut vous permettre de bénéficier du statut de LMNP. 
• l'immatriculation à l'INPI (Institut National de la Propriété Individuelle) doit se faire dans les quinze jours suivants le début de l'activité de LMNP, via un enregistrement sur le site de l'INPI. Un numéro de Siret sera alors attribué. 
• le caractère non professionnel de l’activité : Qui peut faire du LMNP ? Seuls les particuliers qui ne louent pas leurs biens meublés dans un cadre professionnel peuvent bénéficier du statut et lorsque les revenus issus des loyers perçus ne dépassent pas le plafond de 23 000 €/an et n’excèdent pas les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, des bénéfices agricoles et des bénéfices non commerciaux.

Les revenus perçus dans le cadre du statut LMNP sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), généralement plus favorable que celle des revenus fonciers.

Il y existe 2 régimes :

• le micro BIC offrant un abattement sur les loyers imposés,
• le réel simplifié permettant de déduire les charges (assurances, intérêts d’emprunt, taxe foncière, honoraires, etc…) et de bénéficier d’un amortissement sur le prix d’achat du bien.

Dans les deux cas, le bénéfice sera soumis à l’impôt sur les revenus. Le choix du régime réel est intéressant si vos charges sont élevées.

Pour faire le bon choix, ne pas hésiter à faire appel à un expert-comptable.

En tant que loueur en meublé non professionnel, il existe deux façons d’acquérir, de mettre en location et de gérer votre bien :

• la Location Meublée Non Professionnel gérée : vous devenez propriétaire d’un bien meublé situé dans une résidence de services. Il peut s’agir d’une résidence étudiante, seniors ou encore touristique. La gestion locative est confiée à un gestionnaire dédié et spécialisé en para-hôtellerie pour une durée de 9 ans renouvelables ;
• la Location Meublée Non Professionnelle non gérée : vous achetez un bien nu, l’équipez vous-même et le mettez ensuite en location et en assurez la gestion. Ces missions peuvent être déléguées également.

En principe, la location meublée est exonérée de TVA, vous percevez des loyers hors application du champ de la TVA.

Si vous souhaitez être assujetti à la TVA, vous devez insérer dans le bail 3 prestations minimum parmi les 4 suivantes à vos locataires :

• l’accueil des locataires au-delà de la simple remise des clés ;
• le nettoyage régulier du logement ;
• un service de petit-déjeuner ;
• un remplacement quotidien ou régulier du linge de maison.

Ainsi, vous pourrez demander la récupération du montant de la TVA sur votre prix d’achat (seulement dans le neuf), et vous serez redevable de la TVA en sus des loyers perçus.

En LMNP, il existe trois types de taux de TVA applicables sur les loyers :

• sur le prix de la location dans un logement meublé standard : taux de 10 % ;
• sur le prix de la location d’un bien situé dans une maison de retraite, dans un hébergement pour jeunes travailleurs, dans un établissement pour personnes handicapées, dans un logement-foyer, ou dans un centre de réadaptation professionnelle ou à vocation sociale : taux de 5,5 % ;
• services annexes qui ne sont pas compris dans la location meublée : taux de 20 %.

Pour être autorisé à déduire la TVA acquittée lors de l’achat de biens et services dans le cadre de votre activité de location en meublé non professionnelle, vous devez être en mesure, comme expliqué plus haut de proposer au moins trois des prestations suivantes : 

• le petit-déjeuner :
• le nettoyage des locaux de façon régulière ;
• la fourniture du linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle

En tant que LMNP, vous pouvez récupérer la TVA sur :

• les charges et dépenses liées à la location du bien en meublé ;
• le prix d'acquisition du bien mis en location meublée.
• les factures acquittées de travaux ;
• les charges de copropriété ;
• les honoraires de notaire ;
• les frais d’entretien.

La déclaration doit inclure le montant de la TVA incluse dans les loyers facturés aux locataires. La démarche se fait par le propriétaire-bailleur au Service des Impôts. Rendez-vous sur votre espace professionnel en ligne sur le site www.impots.gouv.fr.

La demande de récupération de TVA sur le prix d’achat est réalisée en général chaque trimestre et correspond au montant réglé sur les appels de fonds de la construction. Ce délai peut être prolongé jusqu’à 6 mois selon les situations.

Au régime réel simplifié, la TVA collectée sur les loyers est appelée annuellement.

Nous vous recommandons vivement l’accompagnement d’un expert-comptable pour établir toutes les démarches nécessaires au bon fonctionnement de votre activité.

Vous avez des questions sur le statut de LMNP et les questions relatives à la TVA ? Vous êtes intéressé par le principe d’une LMNP en résidence gérée ? Bouygues Immobilier vous accompagne dans votre projet et répond à vos questions.