Les investisseurs immobiliers vont pouvoir emprunter plus facilement !

Le marché immobilier est aujourd’hui marqué par une baisse du nombre de crédits octroyés suite à l’augmentation des taux d’intérêt. Le Haut Conseil de Stabilité Financière impose des conditions strictes pour emprunter : un taux d’endettement limité et une durée d’emprunt maximale à ne pas dépasser. Les banques peuvent contourner cette règle mais ces dérogations restent encadrées. Grâce à des évolutions récentes en faveur de l’investissement locatif, c’est le moment opportun pour emprunter ! 

Dans son avis publié le 13 juin 2023, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) apporte de nouvelles mesures applicables aux établissements de crédit dans le cadre d’un prêt investissement locatif. 

Auparavant, le HCSF imposait aux banques des conditions pour obtenir un prêt immobilier plus strictes qu’à présent. En effet, celles-ci devaient veiller à ce que les emprunteurs ne s’endettent pas au-delà d’un taux d’endettement fixé à 35% pour un crédit immobilier et sur une durée de remboursement d'emprunt maximale de 25 ans. Les banques pouvaient déroger à ces règles dans la limite de 20% sur la base d’un trimestre. La répartition des dérogations devait suivre le schéma suivant : 80% pour l’achat d’une résidence principale et 20% pour une résidence secondaire ou un investissement locatif. 

La marge de dérogation aux conditions d’octroi de crédit immobilier des banques connaît aujourd’hui une nouvelle répartition. Désormais, celle-ci évolue avec des nouveaux taux : les dérogations aux taux d’endettement pour un crédit immobilier pourront avoir lieu à 70% pour l’achat d’une résidence principale et à 30% pour les investisseurs locatifs. C’est donc le moment idéal pour investir dans le neuf ! 

Une autre mesure concerne l’évolution du mode de calcul du taux d’usure qui est à présent mensualisé, jusqu’à la fin de l’année. Autrefois, il était actualisé chaque trimestre. 

Enfin, l’avis du HCSF du 13 juin 2023 introduit une seconde mesure phare qui vient encourager l’investissement locatif. Autrefois, les banques devaient rendre des comptes chaque trimestre à la Banque de France pour recenser les dérogations qu’elles avaient accordées aux emprunteurs. Dorénavant, elles justifieront de ces dérogations sur une période de trois trimestres. 

Ces nouvelles mesures visent à stimuler l’investissement locatif en assouplissant les conditions d’octroi de crédits immobiliers. En tant qu’investisseur intéressé par un investissement locatif, vous pouvez tirer parti de ces changements pour accéder plus facilement à un crédit et réaliser vos projets immobiliers. 

La récente évolution des taux n’est pas forcément une mauvaise nouvelle pour les investisseurs. Tout d’abord, l’investissement locatif se retrouve encouragé avec cette nouvelle répartition. De plus, dans le cadre d’un investissement Pinel, les intérêts restent déductibles. Autant de raisons que d’emprunter en vue d’un investissement locatif ! 

L’exemple chiffré suivant vous permettra de vous faire une idée plus concrète de l’intérêt de cette opération.

Un emprunt de 100 000 € sur 20 ans à 4% représente :

• Une mensualité de 606 €, soit 7 272 € à rembourser par an

• Pour la première année, le capital amorti sera de 3 332€ et les intérêts payés par l’emprunteur seront de 3 939 € 

Le capital amorti est un concept financier lié à la réduction progressive d'une dette ou d'un prêt grâce à des paiements réguliers. Concrètement, il sera de 46% (de la mensualité) la première année, et les intérêts représenteront 54% du montant de l’annuité, et ce, malgré les taux « élevés ».

Ce qu’il convient de garder à l’esprit, c’est que l’investisseur peut déduire tous les intérêts d’emprunts de ses loyers imposables.

Un investisseur classique se situe dans une tranche marginale d'imposition (TMI) à 30%. Cette TMI ne doit pas être confondue avec le taux moyen d’imposition, sur lequel nous sommes prélevés chaque mois, qui lui, est plus bas. 

L’investisseur devra donc régler 30% pour chaque revenu foncier net imposable de ses emprunts immobiliers. 

Par exemple, s’il déclare 1 000 € de loyers nets à l’année, il devra payer 30% d’impôts, soit 300 €.

À cela s’ajoute, quelle que soit la TMI, la CSG-CRDS d’un montant de 17.2%, soit dans le même cas, 172 € à payer.

Sur les 1 000 €, il aura donc réglé 472 € à Bercy, soit 47.2% (30% + 17.2%).

S’il possède 1 000 € d’intérêts à déduire, alors on peut affirmer qu’il économise 472 €, soit 47.2% de ses intérêts.

Donc, un investisseur dans cette situation, qui emprunte à 4% à taux fixe sur 20 ans, va déduire ses intérêts et éviter une taxation de 47.2%. 

Le jour où l’inflation baissera, alors les taux d’emprunt aussi, l’investisseur n’aura qu’à renégocier son taux.

Étant donné que les taux de rendement des placements bancaires sont bas, l’inflation impacte directement les épargnants et vient enrichir les emprunteurs (il faut toujours bien sûr garder de l’épargne de précaution).

Finalement, les taux pratiqués actuellement ne sont pas un problème au sens purement économique face à l’augmentation du coût de la vie.

En somme, quand les situations personnelles et professionnelles permettent d’investir, alors il ne faut jamais se priver de rencontrer un conseiller ou une conseillère. Cela vous permettra de faire un bilan de votre situation et éventuellement de saisir une opportunité.

Avec l’avis du HCSF du 13 juin 2023, les règles d’octroi de crédits immobiliers, notamment pour l’investissement immobilier locatif, deviennent plus souples. L’objectif principal est de permettre aux banques d’accorder plus facilement des prêts pour augmenter l’offre d’immobilier locatif en France. 

Il est important de souligner que ces nouvelles mesures s’appliquent non seulement aux établissements bancaires, mais également aux établissements de crédit. Ainsi, tous les emprunteurs et particulièrement ceux qui envisagent un investissement immobilier locatif, sont concernés par ces évolutions. 

Si vous souhaitez profiter de ces nouvelles mesures, c’est le moment idéal pour concrétiser votre projet d’investissement locatif. Les banques peuvent accorder davantage de dérogations pour ce type de projet. Les conditions d’accès au crédit immobilier sont désormais plus favorables, avec la possibilité d’emprunter des montants plus élevés et sur des durées plus longues. Cela peut s’avérer grandement bénéfique pour optimiser votre rendement et assurer la rentabilité de votre investissement. Pensez également au dispositif de défiscalisation loi Pinel qui permet de bénéficier de réductions d’impôts intéressantes pour tout investissement immobilier dans du neuf. 

Assurément, c’est un excellent moment pour concrétiser vos projets d’investissement locatif. N’hésitez plus à tirer pleinement parti de ces nouvelles mesures. Alors, êtes-vous prêts pour votre premier ou nouvel investissement immobilier locatif ?