LMNP et auto-Entrepreneur : le cumul est-il possible ?

Lorsque vous investissez en tant que loueur en meublé non professionnel et que vous êtes également auto-entrepreneur, vous devez vous renseigner sur les règles qui s’appliquent à ce cumul d’activités.

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Cumuler Auto entrepreneur et LMNP

Lorsque vous investissez en tant que loueur en meublé non professionnel et que vous êtes également auto-entrepreneur, vous devez vous renseigner sur les règles qui s’appliquent à ce cumul d’activités.

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Quelles conditions pour être auto-entrepreneur ?

Le statut d’auto-entrepreneur est encadré en France. Que vous exerciez une activité de vente de marchandises ou que vous proposiez des prestations de service, vous devrez respecter les plafonds des chiffres d’affaires annuels :

  • 176 200 € pour la vente de marchandises, y compris des logements meublés de tourisme ;
  • 72 500 € pour les prestations de service, y compris la location de bien meublés sauf meublés de tourisme.

Peut-on cumuler un statut auto-entrepreneur et un statut LMNP ?

Sous conditions, vous pouvez cumuler une activité en tant qu’auto-entrepreneur et une activité LMNP. Dans ce cas, vous ne devrez pas dépasser le plafond du chiffre d’affaires pour votre micro-entreprise.

Le cumul LMNP et une activité de prestations de services en auto-entreprise

Lorsque vous investissez en tant que loueur en meublé non professionnel dans le cadre de votre auto-entreprise, vous cumulez le chiffre d’affaires pour chaque activité : les revenus locatifs issus de la location meublée avec ceux issus des prestations de service. Par contre, vous ne devez pas dépasser le plafond de 72 500 € fixé pour ce type de micro-entreprise et ce, même si vos activités n’ont pas de liens entre elles.

Le cumul LMNP avec une activité de vente de marchandises en micro-entreprise

Lorsque vous proposez à la fois une vente de marchandises et des prestations de services dans le cadre du LMNP, vous ne pouvez pas dépasser le plafond de 176 200 € pour l’ensemble de vos activités. Pour vos recettes locatives, vous ne pouvez dépasser le plafond fixé pour les prestations de service, à savoir 72 500 € dans le cas d’une location d’un logement qui n’est pas un meublé de tourisme.

Prenons un exemple concret : En tant que commerçant, vous avez perçu un chiffre d’affaires annuel de 121 000 € HT annuel. Vous ne dépassez donc pas le plafond de 176 200 €. En tant que LMNP, vous avez perçu 15 300 € HT, soit un chiffre d’affaires inférieur au seuil de 72 500 €.

Lorsque vous cumulez les deux résultats, vous obtenez un chiffre d’affaires global de 136 300 € (121 000 + 15 300). Vous pouvez donc continuer à bénéficier du statut d’auto-entrepreneur.

Pour comprendre les règles qui s’appliquent pour ce cumul, vous pouvez vous reporter au tableau suivant :

  Plafonds applicables
Cumul LMNP et activité de prestation de services en micro-entreprise Plafond de 72 500 € HT/an
Cumul LMNP et activité de vente de marchandises en micro-entreprise Activité principale = activité de vente de marchandises ou LMNP en meublé de tourisme Activité principale = tous les autres cas de LMNP
Plafond de 176 200 € HT/an Plafond de 72 500 € HT/an

Que se passe-t-il lorsque vous dépassez les seuils fixés ?

 

    Même si vous dépassez le plafond fixé, vous n’êtes pas dans l’obligation de sortir immédiatement du régime de la micro-entreprise. Une période de tolérance s’applique. Au contraire, si vous dépassez le seuil fixé par la loi pendant deux années consécutives, vous basculez automatiquement en entreprise individuelle.

    Plusieurs solutions existent pour conserver le maximum d’avantages fiscaux tout en dépassant les plafonds fixés :

    • Vous pouvez conserver le régime de la micro-entreprise si vous ne dépassez pas les plafonds.
    • Vous pouvez décider de conserver le régime réel pour votre activité de LMNP. Par contre selon le SIRET sur lequel l’activité est rattachée, vous pouvez perdre votre statut d’auto-entrepreneur ;
    • Vous restez au régime de la micro-entreprise pour l’activité qui ne dépasse pas le plafond. Pour la deuxième activité, vous pouvez vous tourner vers d’autres structures de sociétés. Dans le cas de la location meublée, la SARL de famille peut être une solution à envisager.

    Fiscalité et cumul LMNP-auto-entrepreneur : quel impact sur le choix du régime ?

    Lorsque vous avez créé une activité de LMNP via le formulaire P0i, vous êtes automatiquement redevable de la CFE. Sur ce document relatif à l’exercice de la location meublée, vous préciserez si vous avez adhéré à un CGA. D’autre part, vous déclarez également une activité en auto-entreprise si tel est le cas.

    Vous obtenez alors un SIRET pour chaque activité. Si elles sont toutes les deux dans la catégorie des BIC, l’administration fiscale prend en compte le chiffre d’affaires global pour déterminer le régime qui s’applique. Lorsque vous dépassez les plafonds, vous êtes exclu du régime micro-BIC et basculez automatiquement au régime réel, une fois la période de tolérance (deux années consécutives) dépassée.

    Lorsque parmi vos deux activités, l’une d’entre elles entre dans la catégorie des BNC, le cumul n’est pas réel. Le chiffre d’affaires est pris en compte de façon individuelle. Bien entendu, votre chiffre d’affaires doit toujours être inférieur aux seuils fixés pour chaque activité professionnelle.

     

    Le statut LMNP est donc cumulable avec une activité d’auto-entrepreneur. Compte tenu des spécificités de ce cumul, mieux vaut faire appel à un expert-comptable pour la déclaration d’impôts en LMNP et celle relative à votre micro-entreprise. Ce professionnel vous accompagnera en cas de changement de régime lorsque vous dépassez les plafonds du micro-BIC.

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