Vous avez le projet d’acheter un bien avec le statut LMNP ? En principe, il vous est impossible de le faire avec une SCI. La loi permet néanmoins de cumuler ces statuts sous certaines conditions. Nous faisons le point.
Vous avez le projet d’acheter un bien avec le statut LMNP ? En principe, il vous est impossible de le faire avec une SCI. La loi permet néanmoins de cumuler ces statuts sous certaines conditions. Nous faisons le point.
La SCI (Société Civile Immobilière) est une forme juridique utilisée dans le cadre d’un investissement immobilier à plusieurs associés. Alternative à la SARL de famille ou l'indivision, elle a pour but de se constituer un patrimoine immobilier et d’en faciliter la gestion. Comme son nom l’indique, la SCI appartient à la catégorie des sociétés civiles.
Avec le statut LMP (Location Meublée Professionnelle) ou LMNP (Location Meublée Non Professionnelle), vos revenus seront imposés au titre des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), exclus, par principe, du régime de la SCI.
Par définition, la SCI ne peut donc pas exercer d’activité commerciale comme la location meublée de bien immobilier, qu’elle soit professionnelle ou non-professionnelle.
Louer meublé, loyer non taxé !
Louer en meublé non-professionnel dans le neuf offre des garanties et une sécurisation des revenus locatifs à long terme. Ces derniers peuvent être tout ou partie défiscalisés, selon le régime fiscal adapté à votre projet.
Dans la réalité, la loi fait état d’une certaine souplesse, sous réserve de respecter des conditions bien particulières.
Vous pouvez cumuler le statut de la SCI avec celui de la LMNP si :
Ou
Si ces conditions ne sont pas respectées, la SCI devra quitter le régime initial de l’impôt sur les revenus (IR) et passer à l’impôt sur les sociétés (IS).
Dans ce cas, la SCI reste à l’impôt sur les revenus et conserve les avantages liés au statut LMNP :
En étant sous le régime fiscal de l’IR, vous n’êtes pas obligé de tenir une comptabilité pour votre société.
Si les conditions évoquées ne sont respectées, l’administration considère que vous exercez une activité de location meublée à titre habituel, et non plus occasionnel. Vous serez alors considéré comme un loueur de logements professionnel et votre statut sera requalifié en LMP (Location Meublée Professionnelle).
Au niveau fiscal, votre SCI sera obligatoirement soumise à l’impôt sur les sociétés et non plus à l’impôt sur les revenus. Le taux de l'Impôt sur les sociétés est alors de 25% quel que soit le chiffre d'affaires.
Dans certains cas, vous pourrez toutefois bénéficier d’un taux réduit à 15 % concernant la tranche des bénéfices inférieure à 42 500 €.
Vos revenus issus de la location meublée seront doublement imposables : d’abord au niveau de la société, puis au niveau des associés, sur leurs dividendes.
Enfin, vous passerez au système des plus-values professionnelles et perdrez le bénéfice avantageux des plus-values immobilières des particuliers.
Notez toutefois que le passage à l’impôt sur les sociétés présente plusieurs avantages :
Dans certaines situations, le passage à l’IS vous permettra de réduire le montant de vos impôts. C’est notamment le cas si vous êtes, de base, fortement imposable.
Pour la SCI, le passage du régime fiscal de l’impôt sur les revenus à l’impôt sur les sociétés est définitif. Vous ne pourrez pas revenir en arrière.
Véritable statut de référence en matière d’investissement immobilier, le statut LMNP peut être cumulé à une structure de type SCI. Dans ce cas de figure, il faudra néanmoins que cette activité de location meublée soit exercée à titre complémentaire. Avant de vous lancer dans votre projet, renseignez-vous bien sur les conséquences fiscales de ce cumul !