SCI et LMNP : est-il possible de cumuler ces deux statuts ?

La SCI (Société Civile Immobilière) est une forme juridique utilisée dans le cadre d’un investissement immobilier à plusieurs associés. Alternative à la SARL de famille ou l'indivision, elle a pour but de se constituer un patrimoine immobilier et d’en faciliter la gestion. Comme son nom l’indique, la SCI appartient à la catégorie des sociétés civiles.

Avec le statut LMP (Location Meublée Professionnelle) ou LMNP (Location Meublée Non Professionnelle), vos revenus seront imposés au titre des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), exclus, par principe, du régime de la SCI.

Par définition, la SCI ne peut donc pas exercer d’activité commerciale comme la location meublée de bien immobilier, qu’elle soit professionnelle ou non-professionnelle.

Dans la réalité, la loi fait état d’une certaine souplesse, sous réserve de respecter des conditions bien particulières.

Vous pouvez cumuler le statut de la SCI avec celui de la LMNP si :

• Les revenus issus de l’activité de LMNP représentent moins de 10 % du montant total du chiffre d’affaires annuel réalisé par votre SCI. Un franchissement occasionnel peut être toléré, si la moyenne des recettes de l’année en cours et des trois années précédentes reste inférieur à ces 10 % ;

Ou

• Si votre activité de LMNP est exercée à titre occasionnel : autrement dit, la LMNP ne doit pas constituer la source principale de revenus de votre SCI. Pour cela, vous devez donc effectuer des locations de bien de courte durée qui ne doivent pas se répéter sur plusieurs années.

Dans ce cas, la SCI reste à l’impôt sur les revenus et conserve les avantages liés au statut LMNP :

• Vous paierez moins d’impôts sur les plus-values, en cas de vente du logement par la SCI ;
• Vous disposez du régime des plus-values des particuliers et de son système d’abattement pour durée de détention ;
• Vous pouvez amortir les travaux et les équipements du logement sur une durée déterminée.

En étant sous le régime fiscal de l’IR, vous n’êtes pas obligé de tenir une comptabilité pour votre société.

Si les conditions évoquées ne sont respectées, l’administration considère que vous exercez une activité de location meublée à titre habituel, et non plus occasionnel. Vous serez alors considéré comme un loueur de logements professionnel et votre statut sera requalifié en LMP (Location Meublée Professionnelle).

Au niveau fiscal, votre SCI sera obligatoirement soumise à l’impôt sur les sociétés et non plus à l’impôt sur les revenus. Le taux de l'Impôt sur les sociétés est alors de 25% quel que soit le chiffre d'affaires.

Dans certains cas, vous pourrez toutefois bénéficier d’un taux réduit à 15 % concernant la tranche des bénéfices inférieure à 42 500 €.

Vos revenus issus de la location meublée seront doublement imposables : d’abord au niveau de la société, puis au niveau des associés, sur leurs dividendes.

Enfin, vous passerez au système des plus-values professionnelles et perdrez le bénéfice avantageux des plus-values immobilières des particuliers.

Notez toutefois que le passage à l’impôt sur les sociétés présente plusieurs avantages :

• Vous pourrez amortir fiscalement vos biens immobiliers afin de réduire la base imposable à l’impôt sur les sociétés ;
• Vous pourrez déduire fiscalement certaines charges comme la rémunération du gérant de la SCI, les frais de notaire acquittés lors de l’achat d’un immeuble ou encore les droits d’enregistrement ;
• Vous pourrez imputer auprès de l'administration fiscale votre potentiel déficit sur le revenu global de la SCI.

Dans certaines situations, le passage à l’IS vous permettra de réduire le montant de vos impôts. C’est notamment le cas si vous êtes, de base, fortement imposable.

Véritable statut de référence en matière d’investissement immobilier, le statut LMNP peut être cumulé à une structure de type SCI. Dans ce cas de figure, il faudra néanmoins que cette activité de location meublée soit exercée à titre complémentaire. Avant de vous lancer dans votre projet, renseignez-vous bien sur les conséquences fiscales de ce cumul !