Location meublée : passer du statut LMNP au LMP

LMNP ou LMP, ces deux statuts sont des régimes fiscaux dédiés aux propriétaires de logements loués en tant que meublés. La différence entre loueur professionnel et non-professionnel se situe à deux niveaux :

• Les conditions d’éligibilité ;
• La fiscalité applicable.

Sont considérés comme professionnels les propriétaires qui remplissent les deux conditions suivantes :

• Le total des loyers des locations meublées dépasse 23 000 € par an ;
• Les loyers encaissés sont supérieurs aux autres revenus du foyer.

Les revenus du foyer fiscal pris en compte incluent les traitements, salaires, pensions de retraite, rentes viagères, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles et bénéfices non-commerciaux.

Vous encaissez moins de 23 000 € par an de loyer pour vos logements meublés ou bien vos autres revenus sont supérieurs au total des loyers ? Vous êtes alors rattaché au régime du LMNP (Loueur en Meublé Non-Professionnel).

Il existe plusieurs différences entre la fiscalité du régime du LMNP et la fiscalité du LMP. Celles-ci doivent être connues avant de s’engager dans l’achat et la mise en location d’un bien meublé. Il s’agit principalement :

• Des modalités d’application des plus-values immobilières ;
• Des possibilités de report du déficit ;
• Du type de régime fiscal (micro BIC ou réel) ;
• De l’imposition à l’IFI.

Pour en connaître les détails, référez-vous aux paragraphes ci-après.

Vous êtes actuellement soumis au statut de LMNP ? Vous ne pouvez pas choisir librement un statut plutôt qu’un autre. Seuls certains changements dans votre situation peuvent vous amener à être assujetti au régime du LMP (Loueur en Meublé Professionnel). Deux événements peuvent vous amener à être considéré comme « professionnel » :

• Une augmentation de vos revenus locatifs au-delà du seuil de 23 000 € de loyers liés à vos logements meublés sur une année ;
• Une baisse des revenus de vos autres activités (activité salariée, revenu des indépendants, rémunération de gérance, pension de retraite…) les rendant inférieurs au montant de vos revenus locatifs.

Exemple :

Monsieur Henry possède quatre studios meublés, loués chacun au prix de 5 000 € par an. Il est pour l’instant assujetti au régime du LMNP. Au total, il perçoit donc 20 000 € de loyers.

Il souhaite acquérir un cinquième appartement qu’il louera au même tarif. Avec ce nouvel investissement immobilier, il percevra 25 000 € de loyers. Il franchira ainsi le seuil des 23 000 € de loyers, première condition pour relever du statut de LMP.

À ce jour ses autres revenus sont de 30 000 € par an. Toutefois, suite à son passage à la retraite, cette proportion va diminuer et être ramenée à 20 000 € par an, soit un montant inférieur aux loyers qu’il va percevoir (pour rappel, 25 000 €). La seconde condition au passage au statut de loueur en meublé professionnel est désormais remplie. Avec l’augmentation de ses revenus locatifs et la diminution de ses autres revenus, il sera désormais considéré comme LMP.

Si le statut de LMNP est bien connu, ce n’est pas toujours le cas de celui de LMP. Vous vous demandez quelles sont les incidences en cas de changement de statut ? Bouygues Immobilier vous répond.

En tant que LMNP, les déficits générés par vos locations peuvent être déduits de vos revenus locatifs pendant une durée de 10 ans. En LMP, ce délai est ramené à 6 ans, mais vous pouvez déduire vos déficits de l’ensemble des revenus de votre foyer fiscal !

Les LMNP sont rattachés au même régime d’imposition des plus-values immobilières que les particuliers, soit une exonération totale qui ne peut être obtenue qu’après 30 ans de détention du bien immobilier. Une économie conséquente dont les loueurs en meublés professionnels peuvent profiter plus rapidement. En effet, si l’activité de LMP est exercée depuis plus de 5 ans et que vos recettes annuelles sont inférieures à 90 000 € HT en moyenne sur les deux dernières années, vous serez exonéré d’impôts sur les plus-values immobilières pour l’ensemble de vos logements.

En LMP, pas d’autre choix : vous êtes automatiquement rattaché au régime réel d’imposition. Impossible d’opter pour le régime du micro-BIC permettant un abattement de 50 % sur les loyers perçus. Vous devez donc tenir une comptabilité précise de vos charges locatives et effectuer le calcul des amortissements déductibles. Pour éviter toute erreur de calcul, déléguez cette tâche complexe à un expert-comptable !

Les maisons et les appartements meublés détenus par un loueur en meublé professionnel sont exonérés d’impôts sur la fortune immobilière. Un avantage exclusivement réservé aux particuliers rattachés au régime du LMP.

En tant que LMNP, vous aviez effectué la déclaration de votre activité au greffe du Tribunal de Commerce grâce au formulaire P01. En tant que LMP, le Centre de Formalités des Entreprises (CFE) compétent pour les sociétés non-commerciales reste le greffe. En revanche, votre CFE change dans les cas suivants :

• Activité civile (location meublée sans fourniture de services) : URSSAF ;
• Activité commerciale (location meublée avec fourniture de services) : CCI.

Votre situation financière a changé et vous remplissez désormais les critères pour bénéficier du statut LMP ? Bonne nouvelle : passer à ce régime est très simple d’un point de vue administratif. Renseignez-vous dès à présent sur les conséquences fiscales propres à ce statut !