Le dispositif LMNP Censi-Bouvard

Officiellement arrêté depuis le 31 décembre 2022, le Censi-Bouvard était une catégorie spécifique d’investissement en meublé. Il donnait droit à de nombreux avantages fiscaux du statut de loueur meublé professionnel ou non professionnel et y ajoutait une réduction d’impôts pendant une durée de 9 ans.

Pour être éligibles au dispositif, les appartements devaient être meublés et situés dans des résidences avec services intégrés (blanchisserie, cuisine, ménage). Ces résidences pouvaient être, par exemple, des résidences étudiantes, des résidences d’accueil et de soins longue durée avec un agrément qualité ou des résidences seniors. Depuis 2017, les résidences tourisme n'étaient déjà plus éligibles.

Dans la majorité des cas, les appartements devaient être neufs (ou en l’état futur d’achèvement). Les logements devaient alors être proposés à la location dans les 12 mois qui suivent la livraison. Il existait quelques rares exceptions, lorsque des résidences étaient réhabilitées pour être louées en résidence de services.

Si vous avez bénéficié du dispositif Censi-Bouvard avant le 31 décembre 2022, vos avantages restent alors inchangés jusqu'au terme des 9 années de réduction d'impôts.

Contrairement aux autres dispositifs de défiscalisation, la loi Censi-Bouvard vous laissait libre d’acquérir plusieurs logements par an, dans la limite de 300 000 € HT. Vous cumuliez ainsi les avantages fiscaux pour l’ensemble des biens possédés.

Cette solution de défiscalisation vous permettait alors de ne pas respecter de plafonds de loyers, de ressources du locataire ou de zonage. Cette liberté facilitait l’éligibilité des investisseurs. Seul le type de résidence était pris en compte pour le calcul de l’avantage fiscal.

Avec un plafond à 300 000 €, soit 3 667 €/an maximum. Au-delà des 300 000 €, l’acquéreur pouvait appliquer l’amortissement du statut de loueur en meublé.

La réduction était calculée sur le prix de revient du logement hors taxes. Elle était échelonnée sur 9 ans et commençait l’année de la livraison de la résidence. Elle pouvait atteindre 33 000 € sur neuf ans, soit 3 667 euros par an.

Si, une année, la réduction d’impôt dépasse votre impôt sur le revenu, le surplus est reportable pendant les six années suivantes. Pour cela, il faut que le logement soit encore en location l'année de l'utilisation du report de la réserve. La réduction entre alors dans le plafonnement des niches fiscales de 10 000 €/an.

En achetant un appartement dans une Résidence Services, vous pouvez récupérer la TVA sur votre investissement. Vous profitez ainsi d’une remise immédiate de 20% sur le prix d'acquisition de votre bien. La TVA est totalement acquise au bout de 20 ans de détention du bien. En cas de revente de votre bien entre 5 et 20 ans, l’administration fiscale peut vous dispenser de la réversion de la TVA si l’acquéreur loue le bien dans les mêmes conditions. Dans le cas contraire, l’investisseur devra rembourser la TVA proportionnellement à la durée restante.

Pour pouvoir prétendre à cette récupération de la TVA, l’exploitant de la résidence de services doit proposer au moins trois services. Il peut s’agir du petit-déjeuner, du ménage dans les locaux, de la fourniture du linge de maison ou de l’accueil des visiteurs.

Vos recettes locatives sont entièrement sécurisées pendant 10 ans, durée du contrat d’exploitation signé avec le gestionnaire. Vous recevez trimestriellement le loyer dû, quelle que soit l’occupation réelle de votre logement.

Lorsque le dispositif Censi-Bouvard existait encore et que vous étiez au préalable considéré comme un Loueur Meublé Non Professionnel, vous pouviez cumuler ces deux statuts. Dans ce cas, vous ne pouviez pas amortir votre bien si vous aviez déjà bénéficié de la réduction d’impôt de ce dispositif. Seule la fraction du bien qui excède 300 000 € était prise en compte pour le calcul de votre réduction fiscale. En ce qui concerne le mobilier, vous profitiez d’un amortissement lorsque vous cumuliez les deux dispositifs mais aucune réduction d’impôt à ce titre n'était octroyée avec le Censi-Bouvard.

Le dispositif Censi-Bouvard présente donc de nombreux avantages en matière de défiscalisation. Pour en profiter et faute de reconduction prévue pour le moment, vous avez jusqu’au 31 décembre 2022. Il est donc plus que temps de vous lancer dans votre projet immobilier !