Dois-je payer la cotisation foncière des Entreprises (CFE) si je suis LMNP ?
Vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP) et vous vous interrogez sur vos obligations fiscales ? La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) fait partie des impôts locaux susceptibles de vous concerner. Bien que vous ne soyez pas une entreprise, vous êtes pourtant redevable de cette taxe dans de nombreux cas.
Vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP) et vous vous interrogez sur vos obligations fiscales ? La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) fait partie des impôts locaux susceptibles de vous concerner. Bien que vous ne soyez pas une entreprise, vous êtes pourtant redevable de cette taxe dans de nombreux cas.
Fiscalité LMNP
Qu’est-ce que la CFE ?
La Cotisation Foncière des Entreprises est un impôt local dû par toute personne physique ou morale exerçant une activité non salariée de manière habituelle. Elle constitue l’une des deux composantes de la Contribution Économique Territoriale (CET), avec la CVAE. La CFE repose sur la valeur locative du bien utilisé pour l’activité, déterminée comme pour la taxe foncière.
Instaurée par la loi de finances de 2010, cette taxe s’applique aux professionnels, mais également aux particuliers exerçant une activité à but lucratif, y compris la location meublée. Dès lors que vous louez un bien en meublé, même à titre non professionnel, vous entrez dans le champ d'application de la CFE.
Je suis LMNP, dois-je payer la CFE ?
Oui, le statut de LMNP n’exonère pasautomatiquement du paiement de la CFE. En effet, la location meublée est juridiquement considérée comme une activité commerciale. Dès que vous déclarez votre début d’activité au greffe via le guichet INPI, vous obtenez un numéro SIRET. Ce simple enregistrement suffit à déclencher votre assujettissement à la CFE.
Peu importe que vous soyez au régime Micro-BIC ou au régime Réel : vous êtes redevable de cette taxe dès lors que vous percevez des revenus de location meublée. Il est également important de noter que chaque bien loué meublé doit faire l’objet d’une déclaration propre. Si vous possédez plusieurs logements, vous aurez un SIRET distinct pour chacun et donc une CFE à payer pour chaque bien.
Toutefois, certaines exonérations sont possibles :
- Si vos recettes locatives sont inférieures à 5 000 € par an.
- Si vous louez occasionnellement une partie de votre résidence principale ou secondaire et que cette location n’est pas destinée à se répéter.
- Si vous louez à un prix raisonnable une partie de votre habitation principale à un locataire qui y établit sa résidence principale.
Dans certains cas, les collectivités locales peuvent également décider de vous exonérer, notamment pour les meublés de tourisme situés dans votre habitation personnelle.
Comment est calculée la CFE ?
Le montant de la CFE dépend de plusieurs critères :
- La valeur locative cadastrale du bien, qui correspond à la base imposable (comme pour la taxe foncière).
- Le taux d’imposition décidé par la commune où se situe le logement.
Chaque commune fixe librement un taux, ce qui explique les écarts de CFE entre les villes. Si la base d’imposition est inférieure à un seuil fixé par la collectivité, une cotisation minimum est alors appliquée.
Le montant de la CFE varie selon le montant de vos recettes annuelles :
| Chiffre d'affaires réalisé en N-2 | Base minimum de CFE due en 2024 (selon la commune) | Base minimum de CFE due en 2025 (selon la commune) |
|---|---|---|
| Entre 5 001 et 10 000 € | Entre 237 et 565 € | Entre 243 €et 579 € |
| Entre 10 001 € et 32 600 € | Entre 237 € et 1 130 € | Entre 243 et 1 158 € |
| Entre 32 601 € et 100 000 € | Entre 237 € et 2 374 € | Entre 243 et 2 433 € |
| Entre 100 001 € et 250 000 € | Entre 237 € et 3 957 € | Entre 243 et 4 056 € |
| Entre 250 001 et 500 000 € | Entre 237 € et 5 652 € | Entre 243 et 5 793 € |
| A partir de 500 001 € | Entre 237 € et 7 349 € | Entre 243 et 7 533 € |
La CFE est calculée sur la base des revenus de l’année N-2. Ainsi, la CFE 2025 repose sur vos recettes de 2023.À noter : la première année d’activité, vous êtes automatiquement exonéré.
Bon à savoir :
Si vous optez pour le régime réel d'imposition, vous pourrez déduire la CFE de vos revenus locatifs, au même titre que la taxe foncière, les charges de copropriété ou les assurances.
CFE : faire sa déclaration
Quand faire sa déclaration ?
La déclaration initiale de CFE doit être effectuée avant le 31 décembre.
Notez qu’aucune déclaration n’est requise les années suivantes, sauf si un changement intervient (vente du bien, modification de la surface louée, changement d’usage, etc.).
Comment faire sa déclaration CFE ?
Dès l'obtention de votre numéro SIRET, vous recevrez le formulaire 1447-C-SD de la part de l'administration fiscale. Ce document permet de déterminer la base d'imposition de votre CFE. Il doit être renvoyé au Service des Impôts des Entreprises (SIE) dont dépend votre logement dans les 15 jours.
Depuis 2024, le formulaire Cerfa 751-SD n'est plus en usage. Vous n'avez donc plus à le compléter.
Une fois votre activité enregistrée, vous devez créer un espace professionnel sur le site impots.gouv.fr. Cet espace vous permet de consulter vos avis de CFE et de procéder au paiement en ligne.
Le règlement de la CFE s'effectue exclusivement sur ce portail, généralement avant le 15 décembre.
Bon à savoir
Il est aussi possible d’opter pour un paiement mensualisé afin de lisser cette dépense sur l’année.
CFE en LMNP : ce qu'il faut retenir
La CFE est-elle obligatoire pour tous les LMNP ?
Oui. Tout loueur en meublé non professionnel est redevable de la CFE dès lors qu’il a déclaré son activité et obtenu un numéro SIRET. Cela vaut, quel que soit le régime fiscal choisi (Micro-BIC ou Réel) ou le nombre de logements en location. Même si vous n’êtes pas une entreprise au sens classique, la nature commerciale de l’activité de location meublée vous rend automatiquement assujetti à la Cotisation Foncière des Entreprises.
Dois-je payer la CFE dès la première année ?
Non. La première année d’activité est automatiquement exonérée de la CFE, peu importe la date de début de votre activité dans l’année. Par exemple, si vous commencez à louer un logement meublé en 2025, vous ne paierez la CFE qu’en 2026. Cette exonération concerne tous les nouveaux loueurs en meublé, professionnels comme non professionnels.
Je loue occasionnellement un logement en meublé. Suis-je concerné ?
Pas toujours. Si la location meublée reste ponctuelle (non régulière), ou si vous louez une partie de votre résidence principale à un locataire qui y vit à titre principal, vous pouvez bénéficier d’une exonération. Le prix du loyer doit être raisonnable et la location ne pas constituer une activité habituelle. Pensez à vérifier les règles applicables dans votre commune, car certaines exonérations dépendent de décisions locales.
Comment savoir si je peux être exonéré de la CFE ?
Vous êtes potentiellement exonéré si vos recettes locatives annuelles sont inférieures à 5 000 €, ou si vous louez une partie de votre logement dans des conditions spécifiques (usage d’habitation principale, loyer raisonnable, location occasionnelle). Vous pouvez faire une demande de dégrèvement auprès du service des impôts, en fournissant les justificatifs nécessaires.
Puis-je déduire la CFE de mes revenus locatifs ?
Oui, à condition d’opter pour le régime réel d’imposition. Dans ce cas, la CFE est une charge comme une autre (au même titre que les charges de copropriété, la taxe foncière ou les intérêts d’emprunt) et peut donc être déduite de vos recettes. En revanche, si vous relevez du régime Micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 %, sans possibilité de déduire de charges spécifiques, y compris la CFE.
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