Investissement locatif : comment le DPE peut vous interdire de louer ?

Depuis la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, la performance énergétique d'un logement fait partie intégrante des critères de décence définis par la loi du 6 juillet 1989. Concrètement, un logement dont la consommation d'énergie dépasse un seuil fixé par décret n'est plus considéré comme "décent" au sens légal, au même titre qu'un logement insalubre ou dépourvu d'équipements de base. Cette exigence s'applique à la location nue comme à la location meublée, dès lors qu'il s'agit de la résidence principale du locataire.

Le retrait des "passoires thermiques" du marché locatif se fait de façon progressive, du DPE le plus dégradé vers le moins mauvais :

• Un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail, ni d'une reconduction tacite, dans le parc locatif privé.
• Un bail signé avant l'entrée en vigueur de l'interdiction pour sa classe reste en principe valable : un locataire déjà en place dans un logement G peut rester dans les lieux. En revanche, le bail ne peut pas être renouvelé ou reconduit tacitement sans travaux, et le loyer ne peut plus être révisé.
• Un logement F reste louable jusqu'en 2028, mais son attractivité et sa valeur sont déjà affectées sur le marché.
• Indépendamment de ces échéances, les logements classés F et G sont soumis, depuis août 2022, à un gel des loyers : impossible d'augmenter le loyer, y compris via l'indexation IRL, tant que le logement reste dans ces classes.

Les résidences secondaires, les logements vacants non loués, les locations saisonnières et meublés de tourisme, ainsi que les baux mobilité, échappent pour l'instant à ce dispositif, seule la location d'une résidence principale (nue ou meublée) est visée.

Il n'existe pas, à ce jour, d'amende pénale automatique et systématique pour la simple mise en location d'un bien G ou F après l'échéance applicable. Les conséquences sont avant tout civiles, mais bien réelles :

• Mise en demeure : le locataire peut demander par lettre recommandée la mise en conformité énergétique du logement.
• Commission départementale de conciliation : en cas de refus ou d'absence de réponse, le locataire peut saisir cette instance avant tout recours judiciaire.
• Tribunal judiciaire : en dernier recours, le locataire peut demander au juge d'ordonner les travaux, d'obtenir une réduction de loyer, voire des dommages et intérêts.
• Blocage administratif : un notaire ou une agence peut refuser d'établir un nouveau bail sur un logement classé G.
• Résiliation aux torts du bailleur : dans les situations les plus graves, le locataire peut obtenir la résiliation du bail aux torts exclusifs du propriétaire.

À cela s'ajoute un risque moins souvent évoqué mais déterminant pour un investisseur : la décote de valeur d'un bien mal classé énergétiquement, de plus en plus intégrée par les acquéreurs et par certaines banques dans l'évaluation du risque de financement.

Trois options s'offrent à un propriétaire concerné :

• Rénover : l'audit énergétique, obligatoire pour la vente des logements F et G, est aussi un excellent point de départ pour hiérarchiser les travaux les plus efficaces (isolation en priorité, puis chauffage). Les aides MaPrimeRénov' et les primes CEE peuvent financer une part significative du coût des travaux, notamment pour les ménages aux ressources modestes.
• Vendre : certains propriétaires choisissent d'arbitrer avant l'échéance réglementaire plutôt que d'engager des travaux, notamment sur des biens anciens dont la rénovation globale serait coûteuse.
• Réinvestir dans le neuf : plutôt que de rénover un bien ancien classé F ou G, de nombreux investisseurs choisissent d'orienter leur capital vers un logement neuf.

👉 Pour le détail des travaux les plus efficaces et leur impact sur l'étiquette énergie : Comment améliorer son DPE ?

C'est l'un des principaux arguments en faveur du neuf pour un investissement locatif serein sur le long terme : construit selon la réglementation environnementale RE2020, un logement neuf obtient quasi systématiquement une étiquette A ou B. Il est donc, par construction, à l'abri des échéances 2028 et 2034, sans qu'aucun travaux de mise en conformité ne soit à anticiper dans les prochaines décennies.

Cette performance présente aussi des bénéfices concrets pour la location elle-même :

• Des charges énergétiques réduites pour le locataire, qui constituent un vrai argument locatif dans un marché où le "reste à charge" pèse de plus en plus dans le choix d'un logement ;
• L’absence de risque de gel des loyers lié au DPE ;
• Une valeur patrimoniale mieux protégée dans le temps, alors que l'écart de prix entre logements bien et mal classés énergétiquement tend à se creuser sur le marché de la revente.

👉 Pour situer le DPE d'un logement neuf par rapport à un bien ancien : DPE neuf vs ancien.