Guide DPE neuf : comprendre la performance énergétique de votre logement neuf

Diagnostic de Performance Énergétique permet de mesurer la consommation énergétique et l’impact environnemental d’un bien immobilier. Il est obligatoire pour toutes les ventes et locations de logements en France. Lorsqu'il s'agit d'un achat sur plan, également appelé Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA), on parle alors de « DPE neuf » ou « DPE construction ».

Dans le cas d’un logement neuf n'ayant jamais été occupé, le DPE ne peut pas se baser sur une consommation énergétique passée. Il évalue donc la consommation prévisionnelle pour l’année suivant la livraison.

Le DPE d’un logement neuf est fourni avant la remise des clés et reste valable pendant 10 ans. Passé ce délai, le propriétaire devra refaire un diagnostic par un professionnel certifié s’il souhaite revendre son bien.

Les logements neufs obtiennent généralement une étiquette énergétique allant de A à C, en fonction des caractéristiques du logement. La RE 2020 impose des normes plus strictes en matière d’énergies renouvelables, d’isolation et de chauffage, favorisant ainsi une performance énergétique optimale.

Dans le cadre de notre étude, nous avons fait appel au cabinet expert Pouget pour réaliser des calculs basés sur des hypothèses spécifiques. Il est important de noter que ces résultats restent théoriques. En effet, de nombreux facteurs influencent le coût énergétique, tels que l'orientation du logement, l'usage des appareils électriques, la température intérieure, et le mode de chauffage.

Pour autant, les hypothèses de calcul incluent sept étiquettes DPE (A, B, C, D, E, F, G) et quatre tailles de logement (T1 : 22 m², T2 : 38 m², T3 : 58 m², T4 : 78 m²). Le DPE représente le budget d’énergie finale consommée, incluant le coût de l’énergie et les abonnements.

Dans notre scénario, les logements sont équipés de chauffage électrique. 

Estimation mensuelle du coût de l'énergie (abonnement compris*) au 1er janvier 2025 en fonction de l’étiquette énergétique du logement.

Sur la base du tableau ci-dessus, prenons l’exemple de Zoé et Jules, qui souhaitent acheter un T3 à Tours. C'est leur premier achat, ils sont primo-accédants, et veulent souscrit à un Prêt à Taux Zéro. Ils hésitent entre un appartement bien isolé de 58m² classé DPE B et un autre moins bien isolé de la même surface, classé DPE E. Les deux logements sont équipés de chauffage électrique.

Le premier logement, en DPE B, a un consommation énergétique théorique équivalente à 66€/mois* alors que le deuxième, en DPE E, a une consommation énergétique équivalente à 182€/mois*.

Sur cette base, Zoé et Jules pourrait économiser 116€ par mois, soit une économie annuelle de 1 392€. 
Sur 20 ans, durée de leur prêt, ils pourraient économiser 27 840€*.

Le système de notation du DPE repose sur une échelle alphabétique allant de A à G, où A représente l'excellence énergétique et G caractérise les logements énergivores.

Cette classification s'appuie sur deux critères : la consommation d'énergie du logement et son impact environnemental mesuré en émissions de gaz à effet de serre.

Le DPE doit être joint au Dossier de Diagnostic Technique (DDT), remis à l'acquéreur ou au locataire. Il précise notamment les caractéristiques du logement, ses équipements, la consommation estimée et les émissions de CO2. Depuis l'arrêté du 31 mars 2021, plusieurs obligations encadrent la réalisation du DPE :

• Il doit être effectué par un diagnostiqueur certifié ayant souscrit une assurance professionnelle.
• Il inclut des recommandations visant à améliorer la performance énergétique du logement, avec une estimation du coût des travaux suggérés.
• Le DPE doit mentionner les caractéristiques techniques du logement, y compris les systèmes de chauffage et de ventilation.

Depuis janvier 2022, la RE2020 a remplacé la RT2012. La RT2012 était une réglementation thermique mise en place pour limiter la consommation énergétique des bâtiments neufs. Cette nouvelle réglementation vise non seulement à réduire encore davantage la consommation énergétique, mais aussi à limiter l'empreinte carbone des bâtiments dès leur construction. Les principaux objectifs de la RE2020 sont :

• Une diminution des consommations énergétiques : en encourageant l'usage des énergies renouvelables et en imposant des seuils de consommation plus stricts que ceux de la RT2012.
• Une réduction de l'empreinte carbone : la RE2020 prend en compte l'impact environnemental des matériaux de construction (en développant l'utilisation de matériaux biosourcés et à plus faible empreinte carbone) et de l’énergie en exploitation (en généralisant les Pompes à Chaleur notamment).
• Un meilleur confort thermique en été : la RE2020 intègre des exigences pour limiter la surchauffe des bâtiments en période estivale, en imposant une meilleure orientation du bâtiment et des solutions de refroidissement passif.

Le premier semestre 2025 introduit un renforcement significatif des exigences environnementales. Deux indicateurs clés sont particulièrement concernés : l'Ic énergie, qui mesure l'impact carbone lié à la consommation énergétique du bâtiment pendant son exploitation, et l'Ic construction, qui évalue l'empreinte carbone générée par l'acte de construire lui-même.

D'autres ajustements sont prévus en 2028 et 2031, avec des contraintes encore plus strictes sur les deux indicateurs liés au carbone.

La nouvelle réglementation interdit progressivement la location des logements avec un mauvais DPE

• 2025 : interdiction des logements classés G
• 2028 : interdiction des logements classés F
• 2034: interdiction des logements classés E

L'objectif de ces mesures est double :

• lutter contre le changement climatique en réduisant les émissions de CO2
• Améliorer le confort thermique et le pouvoir d'achat des ménages en diminuant leur facture énergétique.

Avec ces évolutions, la construction neuve bénéficie d’un avantage indéniable, car elle est déjà conçue pour répondre aux normes actuelles et futures. Investir dans un logement neuf permet ainsi d’anticiper les obligations légales tout en réalisant des économies d’énergie à long terme.

Le DPE neuf est remis par le maître d'ouvrage. Il demeure valide pendant dix ans.

Le diagnostic de performance énergétique pour les constructions neuves s'appuie sur le récapitulatif standardisé d'étude thermique ou énergétique, un document spécifique aux immeubles neufs. Cette évaluation requiert l'intervention d'un diagnostiqueur professionnel agréé.

La certification des diagnostiqueurs repose sur trois piliers :

• Premièrement, le professionnel doit démontrer ses compétences techniques et organisationnelles selon un référentiel précis, avec une évaluation régulière par le Comité français d'accréditation (Cofrac).
• Deuxièmement, l'entreprise doit disposer d'une assurance responsabilité civile professionnelle obligatoire.
• Enfin, le diagnostiqueur doit garantir une évaluation totalement indépendante et impartiale.

Dans le cadre d'une acquisition neuve, le promoteur immobilier remet le DPE à l'acquéreur au plus tard lors de la livraison du logement.

Ce document s'inscrit dans un ensemble plus large de diagnostics obligatoires, incluant notamment l'état des risques et des pollutions (ERP) et l'attestation de superficie Loi Carrez.

Une particularité des logements neufs est l'exemption de certains diagnostics nécessaires dans l'ancien, comme ceux concernant le plomb, l'amiante, le gaz et l'électricité.

La réalisation d'un DPE pour une construction neuve s'appuie sur plusieurs critères.

L'évaluation prend en compte l'analyse détaillée des caractéristiques du bâtiment et de ses équipements techniques, notamment les systèmes de chauffage, de production d'eau chaude sanitaire, de climatisation et de ventilation.

Le diagnostic quantifie la consommation énergétique annuelle pour chaque catégorie d'équipements, permettant d'établir un bilan énergétique global. Cette analyse s'accompagne d'une estimation des coûts annuels liés à ces consommations. Les calculs sont basés sur des scénarios d’occupation conventionnels (horaires et consignes de chauffage harmonisés pour comparer les logements sur les mêmes critères d’utilisation), ils ne reflètent pas toujours la consommation réelle.

L'impact environnemental est mesuré à travers l'évaluation des émissions de gaz à effet de serre associées à la consommation énergétique. Le DPE prend également en compte la part d'énergie renouvelable utilisée dans le logement, un facteur important pour la performance environnementale globale.

Pour les constructions neuves, une attention particulière est portée à l'efficacité de la production d'eau chaude sanitaire, composante significative de la consommation énergétique résidentielle. L'ensemble de ces critères permet d'attribuer une étiquette énergétique reflétant la performance globale du logement neuf.

Le DPE est un outil de notation qui évalue la performance du bâti et des systèmes techniques, on parlera de performance intrinsèque car elle ne tient pas compte de l’usage. Il n’a pas vocation à prédire les consommations énergétiques réelles.

L'Agence De l'Environnement et de la Maîtrise de l'Énergie valide les DPE en attribuant un numéro d'identification unique. Cette certification garantit l'authenticité du diagnostic.

L'absence de numéro ADEME sur un DPE peut compromettre non seulement la validité juridique du diagnostic, mais peut également bloquer l'accès aux aides financières pour une éventuelle rénovation énergétique. De plus, un DPE non enregistré auprès de l'ADEME peut être contesté lors d'une transaction.

Dans le cadre d’une Vente en l’État Futur d’Achèvement, le promoteur n’est pas tenu de fournir un DPE à l’acquéreur au moment de la signature de l’acte de vente. Ainsi, bien qu’un DPE provisoire puisse vous être remis, le DPE définitif n’est pas requis lors d’un contrat de réservation, d’une promesse de cession ou d’un acte authentique de vente en VEFA. Toutefois, cela ne signifie pas que le DPE est absent du processus.

En effet, le diagnostic de performance énergétique doit être remis à l’acquéreur au plus tard lors de la livraison du bien. Cette obligation s’applique afin de garantir la transparence sur la consommation énergétique prévisionnelle du logement. Contrairement aux bâtiments existants, les logements en VEFA sont évalués sur la base d’une modélisation thermique et non d’une consommation réelle.

Investir dans un logement neuf avec un DPE performant représente un choix stratégique, tant pour la réduction des dépenses énergétiques que pour l’anticipation des évolutions réglementaires.

Chez Bouygues Immobilier, nous nous engageons à concevoir des logements à plus faible émission carbone, intégrant des matériaux biosourcés et des solutions innovantes pour minimiser l’empreinte carbone. Investir dans un bien neuf Bouygues Immobilier, c’est faire un choix plus durable, plus économique et conforme aux exigences de demain.