DPE 2026 : ce qui change, décrypté avec les données de la FNAIM

Un arrêté publié au Journal officiel le 26 août 2025 fait évoluer le calcul du DPE à compter du 1er janvier 2026. Le changement porte sur le coefficient de conversion de l'électricité en énergie primaire, jusqu'ici fixé à 2,3 désormais abaissé à 1,9 pour tenir compte du caractère largement décarboné du mix électrique français (nucléaire, renouvelables).

Ce que cela change concrètement :

• Les logements chauffés à l'électricité (radiateurs, pompes à chaleur, ballons électriques) voient leur étiquette potentiellement s'améliorer, sans travaux et sans possibilité de dégradation.
• Selon les estimations du gouvernement, jusqu'à 850 000 logements sont sorti du statut de passoire thermique grâce à ce seul ajustement.
• Les DPE réalisés entre juillet 2021 et fin 2025 restent valables 10 ans ; chaque propriétaire peut toutefois télécharger gratuitement une attestation actualisée sur le site de l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME pour connaître sa nouvelle étiquette.
• Tous les DPE réalisés à partir du 1er janvier 2026 intègrent automatiquement la nouvelle formule.

Deuxième nouveauté 2026 : la réalisation d'un DPE collectif est désormais obligatoire pour l'ensemble des immeubles en copropriété, qu'ils soient anciens ou neufs. Il vient compléter le DPE individuel de chaque logement et doit être intégré au Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) de la copropriété.

👉 Pour une vue d'ensemble complète du DPE (méthode de calcul, étiquette énergie, obligations) : Je décrypte le DPE.

Depuis sa création, le DPE a été critiqué pour son mode de calcul jugé pénalisant envers l'électricité par rapport aux énergies fossiles importées comme le gaz ou le fioul. La réforme 2026 vise à corriger ce déséquilibre, dans un contexte où plusieurs enquêtes de consommateurs avaient déjà pointé des incohérences dans le DPE réformé en 2021, notamment sur les petites surfaces.

Chaque trimestre, la FNAIM et sa Chambre des Diagnostiqueurs Immobiliers (CDI-FNAIM) publient un baromètre du DPE, basé sur les diagnostics réalisés sur le terrain. Sa dernière édition, en juillet 2024, s'appuie sur près de 764 000 diagnostics, de quoi dresser un portrait fidèle du parc français.

Selon cette édition, environ 13 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G, contre 15 % encore début 2023, une baisse progressive portée à la fois par les travaux de rénovation et par les ajustements successifs de la méthode de calcul. Au niveau national, le SDES (service statistique du ministère de la Transition écologique) confirme cette tendance : au 1er janvier 2025, la France métropolitaine comptait environ 3,9 millions de passoires thermiques parmi 30,9 millions de résidences principales (12,7 % du parc), soit un recul de -17,6 % depuis janvier 2023.

Le baromètre FNAIM dresse un "portrait-robot" du logement F ou G : une maison individuelle plutôt ancienne, de petite taille, chauffée au fioul, souvent située dans une zone où les prix immobiliers sont bas, et davantage présente dans le parc locatif privé. Cette analyse par typologie confirme des écarts marqués : 16,8 % des maisons sont classées F ou G, contre seulement 10,6 % des appartements. Les petites surfaces sont particulièrement concernées : 21,7 % des logements de moins de 30 m² sont classés F ou G, contre 9,9 % pour les 60-100 m².

Sur l'ensemble de ces éditions du baromètre, un constat reste constant : le parc neuf affiche une part très majoritaire de bonnes étiquettes (A, B, C), à l'inverse du parc ancien où les classes C à G restent largement représentées. Un résultat directement lié au respect de la RE2020, la réglementation environnementale la plus exigeante jamais appliquée à la construction neuve en France.

Depuis l'entrée en vigueur du nouveau coefficient de conversion de l'électricité au 1er janvier 2026, l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME permet de suivre en temps réel l'effet de la réforme : sur la seule période du 1er janvier au 24 février 2026, environ 700 000 logements ont d'ores et déjà quitté le statut de passoire thermique par simple recalcul, sans travaux, un chiffre cohérent avec l'estimation initiale de 850 000 logements avancée par le gouvernement. La FNAIM rappelle toutefois que ce reclassement ne change ni le confort ni la facture énergétique réelle des logements concernés : les travaux de rénovation restent la seule réponse durable.

Cette réforme intervient dans un contexte où le DPE conditionne de plus en plus directement le droit de louer un bien : les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, les F le seront à partir de 2028, les E à partir de 2034.

👉 Calendrier complet, sanctions et solutions pour les propriétaires bailleurs : DPE et investissement locatif.

Pour les copropriétés, l'entrée en vigueur du DPE collectif oblige désormais chaque syndic à intégrer la dimension énergétique dans son Plan Pluriannuel de Travaux, ce qui devrait accélérer la structuration de programmes de rénovation à l'échelle de l'immeuble plutôt que logement par logement.

Dans ce contexte de resserrement progressif des exigences énergétiques, le logement neuf conserve une longueur d'avance structurelle. Conçu selon la RE2020, il obtient quasi systématiquement une étiquette A ou B, ce qui le place hors du champ des échéances 2028 et 2034 pour de nombreuses années, tout en réduisant les charges énergétiques des occupants.

👉 Pour comparer plus en détail les performances du neuf et de l'ancien : DPE neuf vs ancien.