Sous-location illégale : que faire en tant que propriétaire ?

La sous-location consiste, pour le locataire, à louer tout ou partie de son logement à une tierce personne, en échange du versement d’un loyer. Cette démarche lui permet, par exemple, d’alléger le montant qu’il doit payer chaque mois s’il doit s’absenter (vacances, stage, déplacement professionnel, etc.).

Cette pratique est légale, sous réserve que le locataire respecte deux grandes modalités définies dans l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 :

• L’accord écrit du bailleur : qu’il s’agisse d’un bail de location vide ou meublée, votre locataire doit obligatoirement obtenir un accord écrit de votre part. Il doit vous adresser cette demande d’autorisation de sous-location par courrier recommandé avec accusé de réception.
• Le loyer est réglementé : vous devez également donner votre accord sur le montant du loyer. Dans tous les cas, le montant du loyer de la sous-location ne peut pas excéder celui payé par votre locataire principal. Ce dernier n’a donc pas le droit de faire une plus-value sur le loyer, ni même d’en indexer le montant en fonction des prix du marché.

Depuis quelques années, la location entre particuliers a explosé ! Passer par une plateforme de location saisonnière pour sous-louer son logement doit également faire l'objet d'un accord écrit du propriétaire dans les mêmes conditions qu'une autre sous-location.

Vous avez découvert que votre locataire sous-louait illégalement votre logement ? Voici la marche à suivre pour faire cesser la situation :

• Constituer un dossier : la première étape consiste à apporter la preuve de vos soupçons ! Photo de la boîte aux lettres (avec le nom du sous-locataire), témoignages des voisins ou du gardien, petites annonces de votre bien sur des sites de location, ces éléments vont servir à constituer votre dossier. Pour appuyer vos propos, il est fortement recommandé de faire appel à un huissier. Cela vous permettra de faire constater officiellement les preuves de la sous-location.
• Envoyer une première lettre de sommation : dans ce courrier recommandé avec accusé de réception, vous devez demander l’arrêt immédiat de la sous-location illégale à votre locataire. S’il est coopératif, les démarches peuvent s’arrêter là. Si vous le souhaitez, vous pouvez tout de même demander des dommages et intérêts en saisissant le Tribunal d’instance.
• Faire appel à la justice : si la démarche à l’amiable n’a pas eu d’effet, vous pouvez saisir le Tribunal d’instance et engager une procédure d’expulsion.

Si votre locataire ne se montre pas coopératif, vous êtes en droit de :

• Résilier le bail : vous pouvez demander la résiliation du contrat de location « pour motif légitime et sérieux ». Vous devez donc lui envoyer une lettre de congé en recommandé avec avis de réception. Si votre locataire ne récupère pas la lettre, alors vous pouvez faire appel à un huissier de justice.
• Réclamer des dommages et intérêts : parallèlement à la résiliation du contrat, vous pouvez également demander des dommages et intérêts à votre locataire, pour non-respect des termes du bail. Vous devez saisir le Tribunal d’instance et c’est le juge qui décidera de la sanction financière.

Vous l’avez compris, la sous-location est une démarche légale uniquement si vous donnez votre accord écrit. Votre locataire ne respecte pas cette condition ? S’il ne se montre pas coopératif, des solutions adaptées existent heureusement pour résoudre la situation !