Comment résilier un bail de location ?
Vous louez un bien immobilier et vous souhaitez résilier le contrat de location ou bail de votre locataire ? Les quelques règles à observer, pour le résilier cordialement et sans stress, sont plutôt simples au regard de la loi française.
Vous louez un bien immobilier et vous souhaitez résilier le contrat de location ou bail de votre locataire ? Les quelques règles à observer, pour le résilier cordialement et sans stress, sont plutôt simples au regard de la loi française.
Qu'est-ce qu'un bailleur ?
1. Motivez sa décision
Si votre locataire loue votre logement comme résidence principale, vous pouvez rompre le bail sous 3 critères, à motiver :
- Vous reprenez vous-même le logement pour y habiter ou pour loger un proche à titre de résidence principale ;
- Vous décidez de le mettre en vente ;
- Vous, propriétaire bailleur, avez un motif dit « légitime et sérieux » à présenter (paiement irrégulier des loyers, restructuration de l’immeuble...).
A savoir
si vous décidez de mettre en vente le logement, le congé donné au locataire est considéré comme une proposition d’offre de vente. Pour que le congé soit valable, en tant que propriétaire bailleur vous devez obligatoirement le notifier au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail de location. Cette notification est à lui signifier en lui adressant une lettre recommandée avec accusé de réception. Vous devez bien l’informer du prix demandé et des conditions de vente. En effet, en location nue, ce dernier dispose d’un droit de préemption. L’offre de vente faite au locataire est uniquement valable pendant les 2 premiers mois du préavis légal du bailleur.
2. Informez en bonne et due forme
Le congé de bail doit être donné dans une lettre de congé selon certaines formalités à respecter impérativement. Vous pouvez notifier la résiliation du bail de location à votre locataire de 3 façons :
- Lettre recommandée avec accusé de réception ;
- Acte d’huissier ;
- Remise en main propre contre récépissé ou émargement.
Si l’acte d’huissier est l’une des voies possibles pour notifier la résiliation du contrat de location, la lettre recommandée avec accusé de réception reste la façon la plus simple et la plus courante de donner son préavis à un locataire. En tant que propriétaire, pensez bien à adresser le même courrier à tous les titulaires du bail (concubins, colocataires, etc.).
3. Soyez (très) précis sur les dates
En principe, le bail de location est rompu à son arrivée à échéance. Il faut informer votre locataire de votre volonté de résiliation du bail de location dans des délais stricts :
- En cas de location vide : le délai de préavis est de 6 mois ;
- En cas de location meublée : le délai de préavis est de 3 mois.
Le préavis, pour résilier le bail, doit être donné au locataire trois mois pour un logement meublé et six mois pour un logement vide jour pour jour avant la date d’expiration du bail de location. La loi autorise le locataire à quitter le logement durant le préavis en cours : il ne paiera alors que son temps de présence.
4. Pensez à l’état des lieux
Votre locataire va partir au plus tard le dernier jour du préavis. Vous le rencontrerez pour établir l’état des lieux. Réalisez avec lui un état des lieux minutieux comme vous l’avez fait lors de son entrée dans les lieux. À la fin du contrat de bail de location, le dépôt de garantie doit être remboursé au locataire par le bailleur s’il rend le logement en bon état. Dans le cas contraire, en tant que propriétaire vous êtes en droit de retenir jusqu’à 20 % du montant du dépôt de garantie. Il faudra justifier expressément de toutes les retenues faites sur le dépôt de garantie.
5. Trouvez la future location des locataires protégés
Un cas particulier pour finir : vous ne pouvez procéder à la résiliation du bail de location de certains locataires sans leur proposer un autre logement. C’est notamment le cas si votre locataire a plus de 65 ans ou s’il a à sa charge une personne âgée de plus de 65 ans et que ses ressources sont inférieures à certains plafonds. Le logement proposé au locataire devra être situé dans la même zone, sans dépasser 5 kilomètres d’écart avec votre logement. Il devra bien sûr correspondre aux besoins ainsi qu’aux capacités financières du locataire. Rapprochez-vous d’un conseiller immobilier pour vous faciliter la vie !
Avant de résilier le bail ou de donner congé à votre locataire, vous devez respecter certaines règles. En plus de motiver votre décision de donner congé à votre locataire, vous devrez l’avertir officiellement par voie écrite. L’état des lieux de sortie, indispensable au contrat de location, est lui aussi très important. Enfin, pensez à trouver un nouveau logement pour vos locataires les plus fragiles.
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