Les obligations du propriétaire bailleur

La loi ALUR encadre précisément les obligations qu’a le propriétaire envers son locataire. Voici les 7 principaux devoirs que vous avez en tant que bailleur.

La décence d’un logement comprend plusieurs caractéristiques :

• La surface : pour être loué en résidence principale un logement doit faire plus de 9 m², avec une hauteur sous plafond de 2,20 mètres minimum. Hors de Paris, un logement d’un volume de 20 m² ne respectant pas les critères précédents est également acceptable.
• La sécurité physique et la santé. Ce point porte sur l’état général du logement et de ses équipements : système de renouvellement d’air, éclairage naturel dans toutes les pièces d’habitation, sécurité des garde-corps et des balcons, détecteur de fumée, absence de matériaux dangereux dans la construction…
• L’absence d’infestation d’espèces nuisibles et parasites
• Un critère de performance énergétique minimale
• La présence d’équipements dédiés à un usage d’habitation : chauffage, eau chaude et froide, coin cuisine, sanitaire avec WC et douche ou baignoire…

Vous devez être à jour des réparations qui vous incombent et offrir des équipements en bon état de fonctionnement. Si le logement n’est pas en bon état, mais qu’il répond aux normes de décence, le locataire peut prendre à sa charge des travaux en échange d’une réduction de loyer pendant une période déterminée. Vous devez alors insérer une clause dans le bail, section V.

Il doit rester en bon état de fonctionnement pendant toute la durée du bail. Vous devez effectuer les travaux à votre charge prévus par le contrat. Si une fenêtre vétuste venait à céder par exemple, ce serait à vous d’en payer le remplacement. Vous devez également respecter les dernières normes, comme l'installation de detecteur(s) de fumée obligatoire(s).

Vous ne pouvez pas vous opposer aux aménagements intérieurs faits par votre locataire s’ils ne transforment pas votre logement. Votre locataire peut ainsi repeindre un mur ou poser un papier peint sans obtenir votre accord. Il ne peut en revanche pas abattre une cloison ou remplacer une douche par une baignoire. Il doit également vous demander l'autorisation s'il souhaite installer une antenne TV. Considérée comme un élément de confort, l'antenne TV ne relève pas de vos obligations d'aménagement.

Vous devez assurer à votre locataire un usage paisible et exclusif du logement. Vous ne pouvez, par exemple, pas interdire à votre locataire d’héberger qui il souhaite, ni demander un droit de visite pour vous assurer que votre logement est bien entretenu. Le seul droit de visite autorisé par la loi se fait dans le cadre de la relocation ou la vente du logement. Vous ne pouvez pas non plus interdire de fumer.

Si votre locataire vous le demande et qu’il a payé le loyer concerné, vous êtes obligé de lui fournir une quittance de loyer. La quittance doit comporter le nom et les coordonnées du locataire, la date d’émission, le montant du loyer et des charges payés, le mois correspondant au paiement.

La liberté d’usage de votre locataire doit rester dans le cadre du règlement de copropriété et du respect du voisinage. Si votre locataire était responsable de trouble de voisinage, vous seriez dans l’obligatoire de l’avertir par une mise en demeure, puis de prendre les dispositions nécessaires pour que ces troubles cessent.

Votre locataire ne respecte pas une de ses obligations ? Essayez d’abord de le contacter pour en parler avec lui. Un retard de loyer peut être exceptionnel et une solution à l’amiable est toujours préférable, quand elle est possible.

Votre locataire ne vous répond pas et ne fait rien pour régulariser la situation ? Envoyez-lui une lettre de mise en demeure, en courrier recommandé avec avis de réception. Si plusieurs locataires sont inscrits sur le bail, la mise en demeure doit être adressée à tous les locataires.

Si le manquement concerne le paiement du loyer, vous pouvez mettre en œuvre les garanties de paiement que vous avez demandées. Selon la situation, vous enverrez une lettre de demande de loyer à la caution, vous vous adresserez à la garantie VISALE ou à votre assurance loyers impayés. 

En dernier recours, vous vous tournerez vers un huissier de justice pour faire valoir vos droits. En cas de dette locative, par exemple, l’huissier pourra envoyer un « commandement de payer » qui mettra automatiquement en œuvre la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers.

La gestion de votre logement ne se résume pas à la signature du bail avec un locataire. Plusieurs situations peuvent nécessiter votre intervention tout au long de la location, pour respecter vos obligations ou faire valoir vos droits auprès de votre locataire.

Sachez par exemple que toute sous-location réalisée sans votre autorisation préalable est une sous-location illégale. Si un tel cas devait se présenter, là encore des procédures existent pour faire valoir vos droits.

En confiant votre bien à un professionnel de l’immobilier, vous avez l’assurance de rester à jour de vos droits et devoirs et de ne pas perdre de temps. Organisation de travaux urgents, émission de quittances ou relance des impayés… vous êtes protégé contre tous les aléas locatifs.