Louer son appartement : la marche à suivre

Bien louer son appartement passe par quelques bons réflexes, et ceci, dès la réception des clefs du bien que vous souhaitez louer. Voici quelques conseils pour aborder votre rôle de bailleur sereinement.

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La gestion locative

Bien louer son appartement passe par quelques bons réflexes, et ceci, dès la réception des clefs du bien que vous souhaitez louer. Voici quelques conseils pour aborder votre rôle de bailleur sereinement.

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Louer vide ou meublé ?

Au moment de mettre votre logement en location, deux options s’offrent à vous : le louer vide ou meublé. Les deux formules présentent différents avantages et inconvénients.

 La location vide  permet notamment :

  • plus de stabilité grâce à une rotation plus lente des locataires
  • une gestion locative qui s'en trouve simplifiée et moins coûteuse

 La location meublée  quant à elle offre :

  • des loyers plus élevés (de 15 à 20% en moyenne)
  • un régime fiscal avantageux grâce au statut LMNP (Censi-Bouvard)

Les caractéristiques du bien peuvent également vous orienter vers une formule plutôt que l'autre. Ainsi, un studio situé près d'une université aura plus vocation à être loué meublé qu'un T3 dans un quartier résidentiel !

 

Investissement locatif : petit ou grand ?

Sélectionner le bon locataire

En rédigeant une annonce claire et précise accompagnée de photos valorisantes, et en la diffusant aux bons endroits, vous ne devriez pas avoir de mal à rassembler quelques dossiers solides. Les plateformes web reconnues (Leboncoin, PAP, …) sont incontournables, mais ne négligez pas pour autant la classique annonce papier épinglée dans la boulangerie la plus proche.

Plus vous rassemblerez de dossiers, plus vous aurez le choix pour trouver votre locataire idéal. Pour optimiser votre temps, assurez-vous que la solvabilité des candidats correspond à vos critères avant d'organiser des visites. Et si le logement s'y prête, pourquoi ne pas envisager de louer à un étudiant ? Malgré certaines idées reçues, ces jeunes locataires s'avèrent souvent fiables et sérieux. 

Quels documents demander à un étudiant

Entretenir de bonnes relations avec ses locataires

Faites autant que possible preuve de transparence et de bonne volonté dans vos échanges avec vos locataires : lors de la visite, à l'état des lieux, au quotidien... Établir un rapport de confiance est souvent la clé d'une gestion locative sereine.

La rédaction du contrat de bail de location

Qui dit location dit signature de bail. Un nouveau contrat-type de location (ou bail locatif) est entré en vigueur en France depuis le 1er août 2015. Il concerne tous les nouveaux baux pour les logements loués vides et meublés. Un modèle officiel est disponible gratuitement en suivant ce lien.

Si vous décidez de louer votre appartement meublé à un étudiant, le « bail meublé étudiant » semble le plus adapté. Sa durée peut être réduite à 9 mois (le temps d'une année scolaire) et il est sans tacite reconduction. Dans tous les cas, pensez à prendre les dispositions nécessaires pour garantir le bon paiement des loyers. Selon les cas, le cautionnement d'un proche fera l'affaire. Sinon, vous pouvez toujours souscrire une assurance loyers impayés.

Vous pouvez également demander le versement d'un dépôt de garantie pour couvrir les éventuelles dégradations qui surviendraient pendant la location. Cette somme correspond généralement à un mois de loyer sans charges pour une location vide (limite légale) et deux mois de loyers pour une location meublée.

 

Comment rédiger le bail de location

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bien géré

Etat des lieux : comment s'y prendre ?

Formalisme, organisation et rigueur seront bienvenus au moment de réaliser vous-même l'état des lieux de votre logement. Cette formalité obligatoire concerne tous les logements, qu'ils soient loués vides ou meublés.

Pour être précis et efficace, vous veillerez notamment à procéder pièce par pièce, en vérifiant à la fois l'état général (murs, plafonds, sols, …), les équipements et installations (électricité, plomberie, …), et les éléments mobiliers dans le cas d'une location meublée...

Enfin, gardez en tête que si la gestion locative au quotidien de votre bien s'avérait trop contraignante, il est possible de la déléguer à un professionnel. Moyennant une commission sur les revenus locatifs, c'est une solution qui vous soulagera du poids de la gestion et de son formalisme.

L'état des lieux : la check-list

Gérer le loyer au quotidien

En échange du logement que vous mettez à sa disposition, votre locataire vous verse tous les mois un loyer. Fixé au moment de la signature du bail, le loyer se caractérise par la constance de son montant et la régularité de son versement. Ce sont d’ailleurs ces deux caractéristiques qui encouragent les organismes de crédit à vous accompagner dans votre projet d’investissement immobilier. Bien que ce montant soit constant, il peut être amené à évoluer dans le temps pour suivre les variations du marché. Mais attention, l’augmentation du loyer est très encadrée par la loi : vous ne pouvez l’augmenter qu’à certains moments et le plus souvent dans certaines limites. Pour garantir la régularité de votre loyer, il est important d’avoir un suivi rigoureux de vos revenus locatifs et d’enclencher les démarches de relance au bon moment. Une assurance loyer impayé peut s’avérer judicieuse pour vous prémunir d’un risque d’impayé.

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