Tout savoir sur le dépôt de garantie du locataire

Le rôle du dépôt de garantie est de pallier d’éventuels impayés du locataire . Le dépôt de garantie sert donc à assurer le paiement par le locataire des sommes qu’il doit au bailleur à la suite de la signature d’un bail de location. Le dépôt de garantie permet de couvrir différents impayés (loyers, charges, impôts…), mais aussi d'éventuelles dégradations du bien par le locataire, identifiées lors de l’état des lieux de sortie.

Le locataire peut fournir un acte de caution solidaire de location émanant d’une personne physique ‒ il s’agit le plus souvent de l’entourage familial ‒ ou d’une banque. Contrairement au dépôt de garantie, ce document signé par un tiers est un acte, à annexer au bail, et non une somme d’argent. En cas de dette, cette caution solidaire permet au propriétaire de réclamer le paiement des impayés (loyers, charges, impôts, etc.) à la personne ou à l’organisme qui s’est porté caution lors de la signature du bail.

Le montant du dépôt de garantie ne peut pas excéder un mois de loyer hors charges pour les locations vides. Pour les locations meublées, il ne peut excéder deux mois de loyer hors charges, depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur le 27 mars 2014. Cependant, pour que le locataire verse un dépôt de garantie au propriétaire bailleur, cela doit être notifié dans le contrat de location. Les conditions du dépôt de garantie (montant du versement, somme récupérable, etc.) doivent y être explicitement écrites. En tant que propriétaire, vous ne pouvez modifier le montant du dépôt de garantie. Y compris en cas de renouvellement du bail avec le même locataire, vous ne pourrez pas non plus modifier ce montant.

Attention : si vous demandez un loyer payable en avance pour une durée supérieure à deux mois, le locataire n’a pas à verser de dépôt de garantie. Ce sera notamment le cas lorsque le bail de location prévoit un versement trimestriel du loyer.

Le locataire verse le montant correspondant au dépôt de garantie le jour de la signature du bail. Vous êtes en droit d’accepter un paiement en liquide, mais il est plus courant de demander un chèque que vous pourrez alors encaisser ou un virement bancaire. Si vous n’encaissez pas le chèque, gardez bien en tête qu’il ne sera plus valable un an et huit jours après la date de sa signature ! Lorsque le locataire procède au paiement du dépôt de garantie en espèces, il est en droit de vous demander un reçu. Ce reçu peut prendre différentes formes (courriel, lettre manuscrite, etc.) et doit spécifier la somme remise par le locataire au titre du dépôt de garantie, la date et la signature du propriétaire.

Dans certains cas, le versement correspondant au dépôt de garantie peut être effectué par un tiers. Le locataire peut en effet bénéficier de dispositifs d’aide pour le paiement du dépôt de garantie, sous réserve de remplir certaines conditions d’éligibilité. Voici des exemples des différents tiers qui peuvent s’acquitter du montant du dépôt de garantie à la place du locataire :

• L’avance Loca-Pass® fournie par Action Logement (ex : 1 % logement).
• Le Fonds de solidarité pour le logement (FSL), qui accorde des aides aux personnes en difficulté.

Le départ de votre locataire est imminent. Il vous a envoyé un préavis pour vous signifier la date à laquelle il souhaite quitter votre logement et mettre fin au bail de location ? Avant de lui remettre l’intégralité de la somme de son dépôt de garantie, il est indispensable de procéder à l’état des lieux du logement loué pour vérifier que le locataire vous le rend en bon état. Depuis le 27 mars 2014, si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, le délai dont vous disposez pour rendre le dépôt de garantie est d’un mois après le jour de restitution des clés. Toutefois, ce délai peut être porté à deux mois en cas de loyers ou charges impayés. Veillez à rester dans les règles : lorsque vous ne rendez pas le dépôt de garantie en temps et en heure au locataire, vous vous voyez dans l’obligation de vous acquitter d’intérêts de retard qui s’élèvent à 10 % du loyer hors charges par mois de retard.

Dans le cadre d’un appartement en copropriété, cela change : vous pouvez conserver une partie du dépôt de garantie (20 % maximum) jusqu’à réception du décompte des charges annuelles avant de procéder à une restitution complète du dépôt.

Si vous constatez des dégradations ou la nécessité de réaliser des travaux de remise en état dans le logement, vous pouvez déduire le montant des réparations du dépôt de garantie. Pensez bien à justifier les retenues : pour cela, appuyez-vous sur les différences entre l’état des lieux d’entrée et de sortie, sur des photos des dégradations et sur des devis de professionnels pour les réparations nécessaires. En revanche, l’usure normale d’un bien immobilier n’est pas une justification suffisante pour ne pas restituer l’ensemble du dépôt de garantie au locataire. L’usure normale d’une habitation se caractérise par les couleurs passées de la peinture ou du papier peint, le vernis du parquet qui est en date d’être refait, etc.

Enfin, les impayés de loyer ou de charges peuvent également être prélevés sur le dépôt de garantie. Mais attention encore, cela n’autorise pas le locataire à ne pas régler son dernier loyer.

Vous avez désormais toutes les clés en main pour prévoir les documents nécessaires lors de la signature du bail avec votre prochain locataire et vous protéger contre le non-paiement d’un loyer. Le dépôt de garantie du locataire n’a désormais plus de secret pour vous !

<sup>1. règles à l’article 22 de la loi du 6 Juillet 1989, (modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014)
2. article 22-1 de la loi du 6 Juillet 1989</sup>