La signature dans un bail de location

En France, la loi impose un bail écrit qui formalise les conditions de la location ainsi que les droits et les devoirs des parties (le propriétaire et le locataire) pendant la durée du contrat. Cependant, la jurisprudence reconnaît la validité d’un bail verbal lorsque la location est attestée par le paiement de loyers et de charges par le locataire. Les risques de la location sans bail écrit sont néanmoins bien présents. En effet, en cas de litige, l’absence de bail écrit et donc de preuves juridiques compliquera notablement la situation. Rédigé dans les règles fixées par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un bail présente l’avantage de fixer noir sur blanc les lignes générales de la location telles que la durée, le montant du loyer ou les contraintes à respecter, mais aussi la date de début et de fin.        

Un bail, pour être valable, doit impérativement comporter les mentions suivantes :

• L’état civil et les adresses du propriétaire et du locataire.
• La date d’entrée en vigueur du contrat de location.           
• La durée prévue de la location         
• La désignation et la destination des locaux loués (usage d’habitation ou professionnel).
• La description des annexes (cave, garage, place de parking…) et des parties communes (parking, ascenseur…). 
• Le montant du loyer (hors charges) à la date de la signature. Bien sûr, le loyer peut être soumis à une évolution sur la durée du contrat.    
• Le montant du dépôt de garantie. À noter que le dépôt de garantie ne peut excéder 1 mois de loyer.
• Une clause de résiliation en cas de non-paiement du loyer et/ou des charges par le locataire.

À l’inverse, un bail ne peut en aucun cas imposer : 

• L’obligation pour le locataire de souscrire son assurance contre les risques locatifs auprès d’une compagnie imposée par le bailleur ;
• Le versement de loyers et charges avant la date d’entrée dans le logement ;      
• Le prélèvement automatique pour le paiement du loyer et des charges ;
• L’interdiction d’héberger un tiers ou de recevoir des invités ;       
• L’interdiction d’exercer dans le logement loué une activité associative, politique ou syndicale ;
• L’engagement du locataire à réaliser des remboursements sur la base d’une estimation faite par le propriétaire au titre des réparations locatives à l’issue du bail. Les frais doivent être calculés en fonction de l’état des lieux d’entrée et de sortie et sur la base de devis réels.

Plusieurs documents devront obligatoirement figurer en annexe au moment de la signature du bail.   

Les pièces à fournir par le bailleur :  

• Le dossier de diagnostic technique du logement (diagnostics de performance énergétique, plomb, amiante, état des risques et pollutions, électricité et gaz).    
• Une information sur le mode de réception des services de télévision.    
• Le règlement de la copropriété.     
• L’état des lieux d’entrée dûment signé par les deux parties.       

Les pièces à fournir par le locataire :

• Son attestation d’assurance contre les risques locatifs.   
• Une lettre de cautionnement si présence d’une caution solidaire.

La loi n’accorde aucun délai de rétractation après la signature d’un bail. Mieux vaut donc vérifier avant de s’engager qu’aucun paramètre, qu’il s’agisse du logement en lui-même ou des éléments extérieurs, ne serait de nature à motiver une éventuelle rétractation. Si malgré tout le locataire décidait de changer d’avis, il lui faudrait, faute de possibilité d’annulation de bail, résilier ce dernier. À noter : selon le type de location, les délais de préavis légaux diffèrent et certaines formalités sont à respecter pour signifier un congé de départ.           

Depuis le 1^er août 2015, la loi ALUR (loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) impose l’utilisation d’un bail type. Un document à télécharger en ligne et à imprimer pour être certain de disposer d’un canevas réglementaire.

Depuis les documents à produire jusqu’à l’état des lieux en passant par le dépôt de garantie, la signature d’un bail ne s’improvise pas. La loi encadre de manière très stricte le contrat de location. Il s’agit de limiter autant que possible les litiges. Les droits et devoirs de chaque partie doivent être parfaitement compris. En cas de difficulté, bailleur comme locataire peuvent se tourner vers l’Agence Départementale d’Information au Logement (ADIL) ou se faire accompagner par un professionnel de l’immobilier. La signature du bail initie une relation propriétaire/locataire potentiellement longue. Mieux vaut donc partir du bon pied !