Le préavis de location

Votre locataire et vous êtes engagés l’un envers l’autre par le bail de location. La volonté de mettre fin à ce contrat par l’une ou l’autre des parties doit s’effectuer de manière formelle dans le respect de la loi. Ainsi, lorsqu’il décide de quitter le logement qu’il loue, le locataire doit vous en informer. La notification de cette décision doit respecter un délai légal : le préavis de location. Ce préavis peut être diminué dans certaines conditions prévues par la loi ou en cas d’accord entre le propriétaire et le locataire.

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 stipule que le locataire peut donner congé à son bailleur à tout moment. Cependant, elle instaure néanmoins un délai minimal de préavis. Ce délai permet au propriétaire de prendre ses dispositions pour trouver un nouveau locataire et minimiser les risques de carence locative. Il est différent selon le type de location et la situation géographique du logement :        

- 3 mois pour une location vide,       
- 1 mois pour une location meublée (cas particulier : location étudiante),           
- 1 mois pour une location située en zone tendue.

Lorsque le bail concerne un logement vide en zone non tendue, la loi prévoit un délai de 3 mois. Ce préavis peut toutefois être ramené à un mois dans certains cas définis par la loi ALUR du 24 mars 2014. C’est le cas si le locataire :   

• a un problème de santé qui rend le logement inadapté.          

• bénéficie du revenu de solidarité active (RSA) ou de l’allocation adulte handicapé (AAH).

• bénéficie de l’attribution d’un logement social.            

• a perdu son emploi.        

• a trouvé son premier emploi.     

• est muté.

• a trouvé un nouvel emploi consécutif à une période de chômage.            

Pour bénéficier du préavis réduit à un mois, le locataire doit expliciter le motif de ce dernier et le justifier par l’attestation correspondante. Vous ne pouvez en aucun cas refuser un préavis réduit motivé par l’un des cas prévus par la loi et dûment attesté. Bien évidemment, dans le cas d’une location d’un logement meublé ou situé en zone tendue, le locataire n’a pas à justifier le préavis de départ réduit à 1 mois (il est de facto prévu par la loi).      

Dans une colocation, la lettre de congé d’un colocataire n’entraîne pas celui des autres colocataires. Le bail reste en vigueur pour ces derniers. Lorsque le bail signé comprend une clause de solidarité, le colocataire désirant donner son congé doit au préalable s’entendre avec ses colocataires et vous-même. Il s’agit de trouver un accord quant au paiement de sa quote-part du loyer, c’est-à-dire la part qu’il payait, ainsi que les charges dues entre son départ et la fin de bail. Si cette clause n’existe pas, le colocataire est libre de quitter les lieux sans avoir à trouver cette entente.

Le locataire d’un logement en péril ou insalubre peut quitter ce dernier sans avoir à respecter un quelconque préavis. Il doit néanmoins informer le propriétaire des désordres qui motivent ce départ et engager une procédure pour contraindre le propriétaire à y mettre fin. Tout bailleur est en effet tenu de proposer un logement à la location salubre et doit dans le cas contraire réaliser les travaux nécessaires pour remplir cette obligation légale.

Un locataire doit vous notifier son congé par lettre. La résiliation d’un bail par mail ou par SMS n’est pas juridiquement valide, même si elle est acceptée par le propriétaire. Cette lettre sera donc remise en main propre contre récépissé, envoyée en recommandé avec accusé de réception ou notifiée par un huissier de justice. Pour vous faciliter la tâche, vous pouvez trouver en  ligne un modèle de lettre de résiliation de bail.

Si le locataire déménage avant la fin du préavis, il doit payer le loyer et les charges locatives jusqu’au terme, à moins qu’un autre locataire ne le remplace avec votre accord.

S’il quitte le logement avant la fin du préavis sans vous avoir réglé les loyers et charges dus, vous pouvez engager les procédures de recouvrement des loyers impayés.

D’autre part, le locataire ne peut quitter son logement sans préavis qu’en cas de manquements graves du propriétaire à ses obligations (logement en péril ou insalubre). Pour cela, il doit cependant avoir averti son propriétaire des désordres constatés et avoir engagé les démarches pour le contraindre à réaliser les travaux relevant de sa responsabilité.

Malgré la situation, vous devrez aussi restituer le dépôt de garantie.

Lorsqu’un logement loué vide a été abandonné par les locataires, vous devez faire effectuer un constat d’abandon par un huissier puis saisir la justice pour réclamer la résiliation du bail.         

Un locataire qui ne quitte pas les lieux à la date prévue s’expose aux poursuites du propriétaire. Il peut en effet avoir à régler des dommages et intérêts à un éventuel nouveau locataire placé dans l’embarras par la non-libération du logement. Lorsqu’il est saisi, le juge peut ordonner au locataire indélicat de rembourser au propriétaire ces frais ainsi que de quitter les lieux sans délais.      

Le départ d’une location ne s’improvise pas. Il s’agit bel et bien de la résiliation d’un contrat qui nécessite formalité et rigueur. Il convient donc de l’anticiper suffisamment pour respecter le préavis prévu par la loi. Internet propose de nombreuses aides pour vérifier la durée de ce préavis ainsi que pour rédiger une lettre de congé en bonne et due forme. Le locataire sur le départ peut aussi se faire conseiller et aider par l’ADIL (Agence Départementale d’Information au Logement). La garantie d’une fin de location dans les règles et d’un départ du ou des locataires totalement serein !