État des lieux : la check-list

Un état des lieux consiste à décrire l’état et le fonctionnement des équipements dont le locataire a jouissance dans le cadre du contrat locatif. Deux états des lieux sont établis : l’un lors de l’entrée dans le logement et le second à la sortie. Leur but est de constater l’évolution du logement pendant la durée du bail.

La loi ALUR a rendu, depuis le 1er juin 2016, l’état des lieux obligatoire. Il doit être annexé au contrat de bail et fait en autant d’exemplaires qu’il y a de parties (bailleur, preneur, caution). Chaque partie doit conserver son exemplaire de l’état des lieux.

L’état des lieux vise à faciliter la comparaison entre l’état du logement à l’entrée des locataires et à la sortie. L’état des lieux d’entrée et de sortie doivent donc être présentés de la même manière, soit sur le même document, soit sur deux documents organisés de la même façon. 

La loi ALUR définit précisément ce que doivent comporter les formulaires d’état des lieux d’entrée et de sortie. Attention cependant, le texte de loi liste uniquement les éléments nécessaires pour que cette annexe obligatoire du bail de location soit valide. Or plus un état des lieux est précis, plus il permettra à un propriétaire-bailleur de faire valoir ses droits en cas de litige ultérieur avec son locataire. C’est pourquoi de nombreux propriétaires-bailleurs préfèrent confier l’établissement de l’état des lieux à un professionnel, agent immobilier ou huissier de justice.

Contrairement au contrat de bail, il n’existe pas de formulaire officiel d’état des lieux à télécharger. Chacun peut donc avoir sa façon de faire : tableau avec cases à cocher, description écrite précise… Le seul impératif est d’adopter la même présentation pour l’état des lieux d’entrée et de sortie.

Les professionnels de l’immobilier utilisent le plus souvent des logiciels permettant de saisir l’état des lieux sur un téléphone ou une tablette, et d’en faciliter la signature.

Pour établir un état des lieux d’entrée, il convient d’inspecter le logement pièce par pièce, en suivant un ordre établi à l’avance. Voici dix conseils pour ne rien oublier :

1. Faites le tour de la pièce à partir de la porte dans le sens des aiguilles d’une montre
2. Inspectez les murs du sol au plafond
3. Vérifiez à l’aide d’un voltmètre le fonctionnement des différentes prises électriques
4. Ouvrez et fermez toutes les menuiseries
5. Ouvrez et fermez les portes intérieures 
6. Vérifiez le fonctionnement des robinets et des évacuations
7. Mesurez les imperfections que vous repérez. Une tache sur une lame de parquet, une fissure dans un mur…
8. Apportez des preuves en prenant des photos 
9. Prenez en photo ou photocopiez les jeux de clefs
10. Notez soigneusement le relevé des compteurs d’eau, de gaz et d’électricité.

L’état des lieux de sortie consiste à évaluer les dégâts survenus pendant l’occupation d’un locataire. Il compare l’état de logement au début du bail à celui à la fin du bail. Plus vous aurez établi précisément l’état des lieux d’entrée, plus il sera facile d’établir l’état des lieux de sortie.

Pour réaliser l’état des lieux de sortie, procédez dans le même ordre que lors de l’état des lieux d’entrée. Examinez chaque pièce calmement et notez toutes les différences. Si vous constatez des dégâts, contentez-vous de les décrire factuellement sans en estimer le coût. Vous aurez ensuite le temps de demander des expertises pour justifier leur remboursement par votre locataire.

À la fin du bail de location, une fois l’état des lieux de sortie établi, vous avez deux mois pour rembourser à votre locataire le dépôt de garantie versé, dont vous aurez déduit les frais de réparation éventuels.

Pour ne pas créer de litige avec votre locataire au moment de facturer les réparations, vous pouvez vous appuyer sur une grille de vétusté. Ce document, non obligatoire mais suggéré par la loi ALUR, consiste à estimer la durée de vie de chaque élément, la durée de franchise et la décote annuelle.

Professionnel du droit, l’huissier de justice établit un état des lieux complet et détaillé, faisant foi en cas de litige. Dans quel cas faire appel à un huissier ?

1. Dans le cadre d’un état des lieux à l’amiable, pour se prémunir contre tout litige ultérieur avec le locataire. Dans ce cas, les honoraires de l’huissier sont fixés librement. Si les deux parties sont d’accord pour faire appel à un huissier, les honoraires sont payés conjointement. Dans le cas contraire, seule la partie demandant le recours à un huissier supporte les frais. 
2. En l’absence du locataire. Dans le cas, par exemple, où un locataire a quitté votre appartement avant la fin du bail. La loi stipule en effet que le recours à un huissier de justice est obligatoire en cas d’absence d’une des parties (bailleur ou preneur)
3. En cas de litige locatif, suite à des dégradations. Les honoraires sont alors encadrés par la loi et partagés entre bailleur et locataire.

A noter, lors d’un état des lieux à l’amiable, le montant facturable au locataire est plafonné par la loi ALUR. Il ne peut excéder 3 € TTC par m2 de surface habitable, et ne peut dépasser le montant payé par le bailleur.

Gage des bonnes relations entre propriétaire-bailleur et locataire, l’état des lieux est une étape importante dans la location de votre logement. Un état des lieux solidement établi vous protège durablement contre toute dégradation de votre logement par votre locataire. Pour votre sérénité, vous pouvez avoir recours à un expert, huissier de justice ou professionnel de l’immobilier qui saura réaliser un état des lieux d’entrée et/ou de sortie complet.