Location sans bail : quels risques ?

Le bail verbal consiste à vous mettre d’accord verbalement avec le locataire sur un prix et des conditions de location. Cependant contrairement au bail écrit, le bail verbal n’est pas considéré comme un contrat de location et n’a aucune valeur juridique. En effet, la loi du 6 juillet 1989 exige en principe un écrit, bien que dans certains cas, la jurisprudence ait reconnu la validité du bail verbal pour un bail de location en cas de preuves suffisantes.

Il est possible de prouver l’existence d’un bail verbal par :

• Des témoignages de voisins,
• Des relevés de compte bancaire indiquant un paiement régulier,
• Des quittances de loyer si elles existent,
• D’autres contrats liés tels que l’eau, l’électricité, le gaz, etc. 

Si certains propriétaires ont recours au bail verbal, c’est parce que cette solution comporte certains avantages. En effet, le bail verbal permet de simplifier les formalités administratives à remplir lors de la signature d’un bail de location.

Toutefois s’il vous est plus simple de ne pas faire de bail écrit, sachez que cela implique des désavantages qui pourraient s’avérer particulièrement handicapants :

Un bail sans contrat ne comprend pas de clause de révision des loyers. En tant que propriétaire bailleur, vous vous privez ainsi de ce droit. Vous ne pouvez pas bénéficier de la révision annuelle légale des loyers, et donc d’une éventuelle augmentation de loyer.

L’entrée dans les lieux du locataire est généralement marquée par un état de lieux ainsi qu’un dépôt de garantie. Parfois, louer sans bail implique aussi de se passer de ces deux éléments pourtant essentiels. En l’absence d’état des lieux, le logement est présumé être en bon état lorsque le locataire entre dans les lieux. À la résiliation du bail verbal, si vous reprenez le logement avec des dégradations, ce sera au locataire de prouver qu’elles ne sont pas de son fait.

Sans contrat, donner congé à un locataire négligent et surtout se faire rembourser peut être difficile. C’est notamment le cas, en général, quand il n’y a pas de garant vers qui se tourner. Sans contrat écrit, il ne peut y avoir de clause résolutoire, permettant de résilier le contrat de plein droit en cas de manquement du locataire à ses obligations. Ainsi, en cas d’impayés, vous pourrez difficilement  obtenir la résiliation du contrat ou le paiement des loyers.  

Le bail de location conclu oralement est soumis aux mêmes impératifs légaux de la loi du 6 juillet 1989 que le bail écrit. Toutefois, l’absence d’un contrat écrit ne permet pas d’ajouter des clauses spécifiques au contrat de location.

Conclure un bail verbal peut réellement conduire à des complications autant pour le propriétaire que pour le locataire. Si vous vous trouvez dans cette situation, pensez à régulariser cette situation. Il est en effet possible à tout moment d’avoir recours à un bail écrit.