Location meublée ou vide : quelles sont les différences ?

La location vide et la location meublée possèdent une différence majeure : le mobilier mis à disposition du locataire dans le logement. S’il est obligatoire pour une location meublée, il est facultatif pour une location nue.

Pour avoir la possibilité de proposer une location meublée, votre logement doit être équipé des éléments suivants, conformément à la liste obligatoire :

• Une literie avec une couette ou une couverture Un dispositif d’occultation de la lumière extérieure dans la pièce qui sert de chambre à coucher
• Des plaques de cuisson
• Un four ou un four à micro-ondes
• Un réfrigérateur avec un compartiment permettant de conserver la nourriture à - 6° ou un congélateur La vaisselle nécessaire pour prendre des repas ainsi que des ustensiles de cuisine
• Une table et au moins un siège
• Des étagères de rangement
• Des luminaires
• Le matériel pour entretenir le logement

Avant de vous lancer dans la location meublée, vous devez tenir compte de l’achat et de l’entretien de ses meubles. Par contre, vous profiterez d’une différence de loyer de 11 à 13 % par rapport à une location vide. Si vous optez pour du mobilier haut de gamme, la différence se situe entre 15 et 20 %. Vous pouvez d’ailleurs consulter les annonces immobilières dans le quartier visé pour vous rendre compte de la différence.

Par contre, vous devez vous tenir compte du fait que les meubles et équipements seront à renouveler lorsqu’ils deviennent vétustes. Vous devrez donc penser à ce coût supplémentaire. Si le nécessaire n’est pas fait en cours de bail, votre logement pourra être requalifié en logement nu. De plus, la rotation est plus importante que pour une location vide. Les dégradations sont plus courantes donc vous devez vous attendre à des frais supplémentaires.

En location vide, vous n’êtes pas dans l’obligation d’équiper le logement avec certains équipements. Par contre, vous pouvez tout à fait proposer des cuisines équipées avec des éléments électroménagers. Tant que le logement ne contient pas tous les meubles de la liste obligatoire, votre location est considérée comme vide.

En tant que propriétaire-bailleur, vous pouvez ajouter des meubles pour que le logement soit plus attractif que les autres biens similaires sur le marché. Un locataire aura tendance à préférer ce type de location puisqu’il pourra immédiatement s’installer après la signature du bail.

Comme ils ne s’adressent pas aux mêmes types de locataires, les baux vides et meublés possèdent des caractéristiques différentes. Avant de choisir le type de location que vous souhaitez proposer, comparez les différences.

Plus long, le bail vide court sur 3 ans contre 1 an pour un contrat de location meublé. Les deux sont reconductibles tacitement à la date anniversaire.

Avec son bail plus court, la location meublée est un régime idéal pour louer un logement dont vous comptez récupérer la jouissance rapidement. Il suffit de notifier son départ à votre locataire trois mois avant la date anniversaire du bail de location du logement. Pour une location vide, vous devrez par contre respecter un préavis de 6 mois et justifier le congé du locataire.

Côté dépôt de garantie, avantage à la location meublée, qui peut bénéficier d’un dépôt de garantie de deux mois de loyer. Le prélèvement des charges est également simplifié par la possibilité d’opter pour un forfait tout-compris payé en même temps que le loyer mensuel, sans régularisation à faire en fin de bail.

En cas de congé du locataire, le préavis est d’un mois en meublé et trois mois en location vide, sauf dans les zones tendues qui limitent le préavis à un mois pour tous les locataires.

Avec son bail plus court, la location meublée est un régime idéal pour louer un logement dont vous comptez récupérer la jouissance rapidement. Il suffit de notifier son départ à votre locataire trois mois avant la date anniversaire du bail de location du logement. Pour une location vide, vous devrez par contre respecter un préavis de 6 mois et justifier le congé du locataire.

Tout comme le bail étudiant, le bail mobilité n’est pas reconduit tacitement. Lorsque le locataire souhaite quitter les lieux, il doit respecter un délai de préavis d’un mois, quelle que soit la durée de son bail.

La durée du contrat de bail meublé est adaptée aux besoins des étudiants puisqu’il ne peut dépasser 9 mois. Aucune tacite reconduction ne s’applique et il ne peut être renouvelé. Si le locataire souhaite quitter le logement avant le terme de cet engagement, il peut vous transmettre un courrier recommandé avec accusé de réception. Il devra toutefois respecter le délai de préavis d’un mois prévu pour ce type de location.

Spécifique à la location meublée, le bail mobilité est un bail d’une durée de 1 à 10 mois non renouvelables, idéal pour une location de logement à des étudiants. Plus précisément, ce bail spécifique est destiné aux locataires qui se trouvent dans une des situations suivantes :

• en formation professionnelle
• suivant des études supérieures
• en contrat d’apprentissage ou en cours de stage
• réalisant leur service civique
• en mutation professionnelle
• en mission temporaire

Contrairement aux autres baux, le locataire ne verse pas de provisions sur charges. Compte tenu de la courte durée du contrat de location, un forfait de charges est appliqué. En tant que bailleur, sachez qu’aucune régularisation ne sera possible par la suite.

Si vous louez votre bien immobilier, vous pouvez, s'il est meublé, bénéficier du régime de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP), qui considère les revenus des loyers de biens immobiliers meublés comme des bénéfices industriels et commerciaux (régime BIC). Avantageux, ce statut permet au propriétaire soit de profiter d’un abattement de 50 % sur les revenus locatifs (régime micro-BIC), soit de faire jouer le principe de l’amortissement (régime réel) pour diminuer l’imposition. Ce type de location peut donc apparaître comme plus avantageux. Par contre, vous ne devez pas oublier que vous serez soumis à la contribution économique territoriale (CET) qui n’est pas réclamée pour une location nue.

La location vide propose également deux régimes au bailleur : le micro-foncier qui permet au propriétaire de bénéficier d’un abattement de 30 % sur les revenus locatifs perçus ou le régime réel qui déduit des loyers les frais réels engagés, sans le principe de l’amortissement. Selon le montant de vos charges, vous pourrez choisir le régime d’imposition le plus avantageux.

La location en meublé permet généralement à un propriétaire d’alléger sa facture fiscale par rapport à une location vide. Vous pouvez par exemple cumuler les avantages du statut LMNP avec ceux de la loi Censi-Bouvard. À loyer égal, les revenus nets d’impôts sont généralement plus importants avec un appartement meublé qu’avec un appartement vide.

LMP ou LMNP : quel statut pour louer en meublé ?

La différence entre les durées du bail reflète la durée moyenne d’occupation, généralement bien plus longue dans un appartement vide que dans un logement meublé. Les conséquences ? Un turn-over plus important en location meublée, et plus de gestion locative pour le bailleur. Vous devez prévoir les visites, la sélection du nouveau locataire, la réalisation de l’état des lieux d’entrée et de sortie et la signature du bail. Ce type de location peut devenir chronophage si vous ne confiez pas la gestion locative à un mandataire.

Un logement meublé demande un entretien plus important, mobilier et équipements listés dans l’inventaire devant être maintenus en bon état. Le coût de remise en état entre deux locations peut être plus élevé pour le bailleur, donc réduire ses revenus locatifs neufs.

En contrepartie, les loyers des logements meublés sont plus élevés, de 10 à 15 % en moyenne. Le dépôt de garantie est également deux fois plus élevé en location meublée.

Les deux types de logements, vides et meublés, ne s’adressent pas aux mêmes clientèles. Si un logement vide peut convenir au plus grand nombre, un logement meublé est plus personnalisé et doit savoir s’adapter à sa cible.

Le nomadisme professionnel ou étudiant correspond bien aux locations meublées : ceux qui déménagent souvent préfèrent ne pas s’encombrer de meubles. En général, les appartements de petite surface sont donc plus propices à la location meublée, de plus courte durée. Ceux de grande superficie sont souvent prisés par des personnes ou des familles qui prévoient une installation plus pérenne. Mais, meublés avec soin, ils pourront toucher une clientèle internationale d’expatriés.

Lorsque vous souhaitez vous lancer dans l’immobilier locatif, vous recherchez logiquement le placement le plus rentable. Dans ce domaine, des disparités existent également entre location vide ou meublée.

En France, le rendement moyen obtenu pour de la location meublée non saisonnière est compris entre 6 à 8 %. Cette rentabilité locative est observée pour les baux de location entre 9 et 12 mois. Elle peut être supérieure pour la location saisonnière dans des zones hautement touristiques puisque vous pouvez fixer le montant du loyer librement.

Pour que votre rendement atteigne ce taux, vous devez veiller à réduire le délai de vacance locative entre deux baux. Selon la zone où votre bien se trouve, vous avez peut-être intérêt à cibler les étudiants.

La rentabilité locative d’une location nue peut être considérée comme moins intéressante puisqu’elle se situe entre 4 et 6 %. L’encadrement des loyers et les plafonds mis en place pour certains dispositifs de défiscalisation expliquent ces chiffres moins élevés. Cependant, la stabilité des locataires est souvent meilleure. Vous subirez moins de rotations et le risque de vacance locative sera nettement moindre.

Alors, location vide ou meublée ? Tout dépend de votre bien immobilier, de son adresse, de vos objectifs et de vos projets… N’hésitez pas à demander conseil à un professionnel de l’immobilier qui saura vous aider à optimiser votre placement en optant d’emblée pour le bon régime locatif.