En quoi cette réforme consiste et qui est concerné ?

Calculée par l’administration fiscale, en accord avec les communes, la valeur locative correspond au loyer annuel théorique que pourrait percevoir le propriétaire s’il mettait son bien en location (après application d’un abattement de 50%). Autrement dit, il s’agit du revenu potentiel que vous pourriez tirer de votre location.

Pilier de la fiscalité locale, la valeur locative cadastrale est utilisée pour calculer trois types d’impôts :

• La taxe d’habitation, qui sera intégralement supprimée d’ici 2023 ;
• La taxe foncière, payée par le propriétaire ;
• Ainsi que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, qui est une charge locative.

Plusieurs critères sont pris en compte pour calculer la valeur locative, comme la localisation du logement, son degré d’entretien, sa surface, ses prestations (ex : présence d’un ascenseur), etc.

Notez que la valeur locative cadastrale n’est pas figée dans le temps et peut être modifiée si l’administration constate certains changements : importants travaux d’amélioration, transformations modifiant le volume ou la surface, changement d’affectation du bien, etc.

Même si l’administration fiscale peut modifier les valeurs locatives, la réalité est différente sur le terrain. Ainsi, pour calculer la valeur locative d’un bien en 2020, elle utilise une base de calcul fixée lors de la révision générale de 1970.

Autrement dit, cela fait donc 50 ans que la base servant au calcul n’a pas été modifiée (en réalité, partiellement actualisée dans les années 1980), tandis que l’habitat a de son côté connu de nombreuses évolutions.

Dans une même zone géographique, il existe donc de fortes disparités entre les propriétaires de biens locatifs, ces écarts étant liés aux disparités d’évaluation. Le parc des logements ayant considérablement évolué, les valeurs locatives apparaissent donc aujourd’hui comme obsolètes !

Concrètement, cette réforme consiste à mettre à jour la base servant de calcul et à déterminer de nouveaux secteurs d’application, dans un but d’équité.

L’objectif de la réforme est d’harmoniser la taxe foncière, payée par le propriétaire, avec la valeur effective de son logement. Le gouvernement souhaite ainsi imposer « plus justement » les contribuables, en fonction de ce qu’ils possèdent vraiment.

Ce sont donc les propriétaires de biens locatifs qui seront concernés par cette révision des valeurs locatives. À ce jour, il est encore difficile de prévoir les profils concernés. Néanmoins, il semblerait que cette révision impacte plus négativement les propriétaires de logements anciens situés dans les grandes métropoles. En effet, ce type de bien bénéficie souvent d’une valeur locative sous-estimée, contrairement aux constructions neuves qui sont aujourd’hui plus taxées.

Pour éviter que ces nouveaux critères ne soient trop rapidement obsolètes, le gouvernement prévoit également de développer un « dispositif de mise à jour permanente des évaluations ». L’objectif ? Prendre en compte, au fur et à mesure, les évolutions du marché locatif en France.

En tant que propriétaire d’un bien, la réforme des valeurs locatives pourrait vous impacter financièrement. Selon votre situation, vous pourriez voir le montant de votre taxe foncière augmenter (ou baisser) de manière plus ou moins significative.

Pour réduire cette nouvelle charge, qui pèsera sur une partie des propriétaires, le gouvernement prévoit deux mesures :

• Un déploiement progressif de la réforme, avec une mise en application définitive à l’horizon 2026 ;
• Une augmentation de la taxe foncière lissée sur plusieurs années.

La réforme des valeurs locatives cadastrales est inscrite dans le projet de loi de finances, prévue pour décembre 2020. Voici quelques indications pour mieux comprendre son (potentiel) déroulement :

• Premier semestre 2023 : phase de collecte de données pour mieux comprendre les valeurs réelles du marché locatif. Pendant cette période, les propriétaires de logements locatifs devront déclarer, à l’administration fiscale, les loyers pratiqués.
• Entre le premier semestre 2023 et le 1er septembre 2024 : analyse des informations récoltées et préparation d’un rapport détaillé par l’administration fiscale. Ce document sera destiné à présenter la réforme aux collectivités territoriales et aux contribuables.
• En 2025 : l’administration fiscale va déterminer la nouvelle base servant de calcul aux valeurs locatives, puis fera le point sur les nouveaux secteurs impactés.
• À partir du 1er janvier 2026 : la réforme devrait entrer en vigueur.

Véritable « chantier fiscal », la réforme des valeurs locatives cadastrales semble aujourd’hui indispensable pour harmoniser la taxe foncière. D’ici son application définitive en 2026, certains ajustements pourront déjà être proposés par l’administration fiscale. Le but ? Accompagner les propriétaires impactés à la hausse pour limiter les effets de cette révision.