Investir en LMNP dans l'ancien

En tant qu’investisseur, le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ancien peut vous permettre de vous constituer un patrimoine immobilier de valeur, tout en complétant vos revenus.

• Les logements concernés par le LMNP ancien sont les biens meublés « indépendants » et ceux situés en résidences de services (résidences étudiantes ou établissements pour personnes âgées, comme les Ehpad ou les résidences seniors).

Pour être considéré comme meublé, le logement doit respecter les critères définis dans la loi Alur et disposer d’équipements bien spécifiques. Par exemple : une literie avec couverture, des plaques de cuisson, des étagères de rangement, un four, etc.

Pour bénéficier de la fiscalité LMNP ancien, vos revenus locatifs devront :

• Être inférieurs à 23 000 € annuels

Ou :

• Représenter moins de 50 % de vos revenus globaux.

Vous hésitez à investir dans l’ancien via le statut LMNP ? Voici les principaux atouts :

• Vous avez le choix entre trois régimes d’imposition : le micro-BIC (il permet un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs), le régime réel (obligatoire si vos revenus dépassent 70 000 € annuel et permet de déduire les charges) ou le régime réel normal (obligatoire si vous touchez plus de 789 000 € de revenus et permet de déduire le montant exact des charges).
• Si vous optez pour le régime réel, vous bénéficiez de nombreux avantages fiscaux : en l’absence de bénéfices, les charges sont déductibles des revenus locatifs et reportables pendant dix ans. De plus, les amortissements immobiliers et mobiliers sont imputables sur le bénéfice d’exploitation, ce qui vous permet de défiscaliser vos revenus locatifs.
• Vous pouvez choisir le lieu : proche d’une école ou d’une gare, en ville ou en banlieue, à vous de décider. L’investissement dans l’ancien offre donc une réelle souplesse.
• Vous percevez des revenus immédiats de votre location meublée : vous prenez simplement le relais de l’ancien propriétaire.
• Vous pouvez vous appuyer sur les dépenses précédentes pour calculer votre budget : taxes foncières, charges et budget voté pour les futurs travaux, vous avez accès à l’historique complet du bien et aux futures dépenses à prévoir.
• Vous avez le choix entre deux types de contrat : le bail commercial, s’il s’agit d’un bien en résidences service ou le bail civil, si vous achetez un logement isolé en vue de le louer en meublé.

En choisissant d’investir dans l’ancien avec le statut LMNP, vous faites face à quelques inconvénients.

Généralement, les biens anciens sont moins nombreux que les logements neufs en résidence. Les recherches pour dénicher la perle rare peuvent ainsi s’avérer chronophages.

D’autre part, ce type de bien peut nécessiter des travaux d’entretien, de conservation ou de réhabilitation plus ou moins importants. A contrario, les logements dans des résidences neuves sont construits selon les dernières normes en vigueur : vous n’avez pas de travaux à prévoir sur plusieurs années ! N’oubliez pas de prendre en compte cet aspect dans le calcul de votre rentabilité.

Dans l’ancien, notez également que les frais de notaire sont plus élevés. Ils sont compris entre 7 et 8 %, contre 2 à 3 % lors d’un achat dans l’immobilier neuf (VEFA).

Éligible dans l’ancien et dans le neuf, le marché de la location meublée (LMNP) connaît un réel engouement depuis quelques années. Avant d’acquérir votre bien, prenez le temps de comparer les avantages et les inconvénients de ces deux types d’investissement immobilier.