Investissement Pinel : les 10 étapes à respecter

Succédant à la loi Duflot, le dispositif Pinel mis en place en 2014 permet, sous conditions, de bénéficier d’une réduction d’impôt après l’achat et la mise en location d’un logement neuf. 

Ce dispositif de défiscalisation offre un avantage fiscal sous la forme d’une réduction d’impôt qui peut atteindre 63 000 € au total. Pour y prétendre, vous devez vous engager à louer le bien immobilier neuf pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. 

Si loi Pinel prend fin en 2024, le Pinel + devient une nouvelle opportunité d’investissement dans l’immobilier neuf. En 2023, ces deux dispositifs cohabiteront. Ensuite, le Pinel + ou Super Pinel prendra le relais avec quelques changements pour être éligible :

• Le logement neuf doit correspondre aux critères environnementaux ; 
• La surface minimale doit être respectée ; 
• Les logements doivent disposer d’un espace extérieur ;
• Les appartements de type T3 doivent disposer d’une double exposition

Avant d’opter pour Pinel, vous devez vous assurer que ce dispositif correspond à votre objectif. Pour un premier investissement, d’autres solutions peuvent sembler plus faciles à gérer. En effet, son principal atout est d’offrir une réduction d’impôt proportionnelle à l’engagement de mise en location du bien immobilier neuf. En tant qu’investisseur, vous devez évaluer le montant de votre impôt et son évolution dans les prochaines années. 

De plus, l’investissement en loi Pinel est en général financé avec un emprunt. L’effort d’épargne doit correspondre à vos revenus. Si les loyers couvrent une partie des mensualités de remboursement, vous devez vous assurer de pouvoir compléter ces revenus locatifs.

Pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel, vous devez faire l’acquisition d’un logement neuf qui soit éligible à la loi Pinel.

• Le bien immobilier doit correspondre à une vente en état de futur achèvement (VEFA) ;
• Le logement doit bénéficier du label BBC 2055 et répondre aux critères de la RT 2012 ou la RE 2020 ;
• L’investissement locatif doit se situer dans une des zones géographiques définies par la loi : A bis, A ou B.

Pour que l’investissement en loi Pinel prenne tout son sens, le choix de l’emplacement est primordial. Les zones avec une forte demande locative sont à privilégier. Proximité des commerces et services, accès aux transports en commun, projets urbains sont des éléments à vérifier avant d’investir dans un logement neuf.

Le contrat de réservation précise les conditions de la vente. Ce document indique la description du bien immobilier neuf, son prix prévisionnel ainsi qu’une date de livraison. À la signature, un premier appel de fonds de 5 % du prix de vente est exigé.

Avant la signature du contrat de vente définitif, vous devez obtenir un financement pour régler l’intégralité du prix d’achat. Cette étape peut également être l’occasion de vous adresser à un courtier immobilier. Ce dernier, véritable intermédiaire entre une banque et un particulier, travaille avec plusieurs organismes prêteurs pour vous permettre d’obtenir les conditions optimales pour un prêt immobilier. Pour que la banque puisse étudier le dossier, vous devez transmettre tous les éléments concernant votre situation personnelle et professionnelle.

Si la banque estime qu’un accord peut être donné, elle transmet une offre de prêt, accompagnée du tableau d’amortissement et du récépissé de l’offre de crédit immobilier. Vous disposez alors de 10 jours de réflexion.

Une fois que l’offre de prêt a été signée, le notaire prépare l’acte d’achat définitif. Un rendez-vous est ensuite fixé pour signer ce document qui vous rend officiellement propriétaire de votre logement neuf. Vous recevez le titre de propriété dans un délai de 2 à 8 mois.

La signature de l’acte définitif déclenche le lancement du paiement échelonné en fonction de l’évolution du chantier. De plus, vous devrez régler les frais de notaire, qui se situent entre 2 et 3 % du prix de vente dans le neuf.

À cette étape, vous n’avez pas encore commencé à régler le prix d’achat du logement en VEFA. Vous recevez les demandes d’appels de fonds en fonction de l’avancement des travaux : 

• 35 % à l’achèvement des fondations ; 
• 70 % à la mise hors d’eau
• 95 % à l’achèvement des travaux ; 
• Le solde est versé lors de la livraison définitive du bien, en l’absence de défauts de conformité. 

Lorsque vous recevez les appels de fonds, vous devez transmettre une copie à la banque qui débloquera les fonds en conséquence. 

Le logement neuf est considéré comme livré lors de la remise des clés. La date exacte vous est communiquée par courrier recommandé.

Dans le cadre d’un investissement locatif en loi Pinel, vous devez respecter certaines conditions lors de la mise en location du logement :

• Le bien immobilier doit être loué au plus tard un an après son acquisition et pendant au moins 6 ans (pouvant ensuite être reconductible deux fois 3 ans) ;
• Le logement doit devenir la résidence principale du locataire ; 
• Les revenus du locataire ne doivent pas dépasser les plafonds de ressources Pinel fixés par décret ; 
• Le montant du loyer ne doit pas dépasser les plafonds fixés pour chaque zone Pinel.

Si une de ces conditions n'est pas respectée, l'avantage fiscal de la loi Pinel pourra être remis en question.

La réduction d’impôt dans le cadre d’un investissement immobilier locatif en loi Pinel n’est pas automatique. Vous devez en effet le déclarer à l’administration fiscale pour bénéficier des avantages fiscaux associés. Lorsque vous avez perçu des revenus fonciers, vous devez compléter le formulaire 2044 et le joindre à l’imprimé 2042-C qui permet de déclarer l’investissement Pinel. Enfin, vous transmettez le formulaire 2044-EB afin d’indiquer la durée initiale d’engagement de mise en location, à savoir 6 ou 9 ans.

Pour respecter les obligations fiscales liées à ce dispositif Pinel, vous devez joindre les documents suivants à votre déclaration : 

• La copie du bail de location ;
• La copie de l’avis d’imposition de l’année N-2 afin d’étudier les ressources annuelles du locataire.

Une fois que l’engagement initial de 6 ans de mise en location est échu, vous pouvez renouveler jusqu’à 2 fois votre investissement Pinel. Vous pouvez ainsi atteindre les 12 ans maximum prévus par ce dispositif et obtenir une réduction d’impôt plus importante : 

• 12 % pour une mise en location pendant 6 ans ; 
• 18 % pour une location pendant 9 ans ; 
• 21 % pour 12 ans de location.

Une fois que l’engagement de location est terminé, vous pouvez disposer du bien immobilier comme bon vous semble. Vous pouvez continuer à louer en dehors de ce dispositif fiscal ou décider de revendre le bien. Vous pouvez aussi reprendre le logement pour en faire votre résidence principale. 

Les avantages fiscaux proposés par la loi Pinel sont accessibles aux investisseurs qui respectent les spécificités de ce dispositif. Pour utiliser ce mécanisme de défiscalisation, vous devez respecter ces différentes étapes, en vous intéressant notamment à des logements neufs éligibles.