Les clés pour réussir votre premier investissement immobilier

L’investissement immobilier locatif peut intéresser tous les Français. Tous les ménages sont concernés par les problématiques de la retraite, de la protection de la famille ou de l’accès à la liberté financière. Investir dans l’immobilier peut répondre à ces besoins.

Même sans capital ou apport personnel, cet investissement est accessible à tous grâce notamment au crédit immobilier octroyé par les banques. Pour que cette solution soit optimale cependant, une stratégie doit être mise en place en amont.

Pour commencer, vous devez définir le budget dont vous disposez pour ce projet. Le montant disponible guide la recherche du meilleur bien immobilier. Appartement ou maison, vous saurez quel type de placement vous convient le mieux.

Une fois que le financement est validé via des prêts immobiliers, vous pouvez vous tourner vers un agent immobilier pour trouver l’investissement idéal. Chaque personne qui souhaite investir doit tout d’abord se demander si elle est capable chaque mois de rembourser les mensualités de crédit. Le taux d’endettement et le reste à vivre sont donc importants dans un tel projet.

Même si les loyers perçus couvrent une partie du remboursement du crédit immobilier, vous devez aussi vous investir financièrement pour réaliser votre objectif. Vous devez prévoir les charges liées à votre investissement : taxe foncière, taxe d’habitation, charges de copropriété et, dans le cas d’un achat immobilier dans l’ancien, le coût des travaux.

Le critère le plus important en matière d’investissement immobilier locatif est avant tout l’emplacement. La région ou la ville choisie doit avant tout être dynamique. Le logement en lui-même doit bien être desservi en transports en commun ou en axes autoroutiers. Pour répondre à la majorité des besoins des Français, il doit se trouver proches des commerces, des écoles et des hôpitaux. Pensez aussi aux espaces extérieurs car les locataires sont de plus en plus sensibles à cet aspect.

Bien souvent, les investisseurs préfèrent un bien immobilier près de chez eux pour pouvoir se charger eux-mêmes de la gestion locative. Quel que soit le lieu où vous investissez, mieux vaut confier la gestion commerciale, juridique et technique de la location à un expert. Déductibles des impôts, les frais de gestion sont limités et permettent finalement de vivre plus sereinement son investissement locatif. Le gain de temps est énorme en déléguant toutes les tâches liées à son premier investissement immobilier.

Vous devez également penser à la revente de l’investissement immobilier. De préférence, privilégiez un achat immobilier que vous pourrez revendre facilement à un panel d’acquéreurs assez large.

Lorsque vous avez trouvé la résidence idéale, avec un bon emplacement, vous pouvez investir dans un T1 ou un T2 pour votre premier investissement locatif. Ce type de bien immobilier va en effet attirer le plus grand nombre de locataires.

Pour un premier investissement, le budget nécessaire pour un achat de T1 ou T2 est abordable. De plus, la flexibilité est assez intéressante puisque vous pouvez le louer vide ou meublé et profiter de différentes lois de défiscalisation. De préférence, le logement devra disposer d’un balcon ou d’un jardin pour répondre à la demande des locataires.

De belles opportunités de ce type sont à saisir à Clermont-Ferrand, Montpellier, Nice, Toulouse, Bordeaux, Nantes, Rennes, Caen, Strasbourg ou Lille. Si vous recherchez dans quelle ville investir, la demande locative augmente dans toutes ces communes. L’investissement à Paris peut également être intéressant, notamment au niveau patrimonial. Toutefois, les villes de l’agglomération parisienne peuvent offrir une meilleure rentabilité que la capitale.

Pour obtenir un crédit immobilier avantageux, vous devez constituer un dossier solide, articulé autour de 4 grands thèmes :

• Les revenus et le statut professionnel (CDD, CDI, auto-entrepreneur, intérimaire, intermittent du spectacle, etc.)
• Les charges : le taux d’endettement est calculé à partir des crédits en cours. Le Haut Comité de Stabilité Financière demande à ce qu’il ne dépasse pas 35 % des revenus.
• Le fonctionnement du compte : découverts, gestion de vos ressources mensuelles sur les trois derniers mois.
• L’épargne disponible pour constituer un apport personnel mais aussi pour faire face aux différents aléas de la vie.

À partir du moment où votre dossier est bien travaillé, tous les profils d’emprunteurs peuvent trouver un prêt immobilier qui leur correspond. Un apport personnel constitue toujours un atout. Les banques attendent que vous puissiez assumer les frais de notaire. Étant donné qu’ils se situent entre 2 et 3 % pour un achat immobilier dans le neuf, l’apport personnel peut être moindre. Selon votre profil, vous pouvez même obtenir un financement sans apport personnel : un financement dit à 110%.

Sachez que la durée du prêt immobilier est également modulable. Pour obtenir des mensualités facilement remboursables, vous pouvez emprunter pendant 25 ans dans l’immobilier ancien ou 27 ans dans le neuf.

La loi Pinel, qui existe depuis 2014, vise une réduction d’impôt pour le propriétaire, afin de créer une offre de logements dans les zones tendues. Cet avantage fiscal dépend de la durée de mise en location du bien immobilier. Bien entendu, vous devrez respecter les plafonds de ressources des locataires et de loyer pour pouvoir y prétendre. Dès 2023, les logements qui ne satisfont pas les critères de performance énergétique de la loi Pinel + continueront à profiter de la loi Pinel classique. Par contre, le montant de leurs réductions fiscales s’en verra diminué.

De son côté, le statut LMNP offre des avantages aux propriétaires qui louent un logement meublé. Investir en LMNP permet de se constituer un patrimoine ou de générer des revenus complémentaires. Bien entendu, le logement doit être équipé de tous les meubles obligatoires. Les loyers perçus sont donc peu ou pas du tout fiscalisés. Ce statut peut être utilisé aussi bien pour un logement ancien ou neuf. Par contre, il ne peut être cumulé avec une loi de défiscalisation.

Lorsque vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif, vous avez le choix entre un logement neuf ou ancien. Au-delà du prix en euros, d’autres critères peuvent vous orienter dans votre choix de logement pour votre investissement immobilier.

Un investissement locatif dans le neuf permet de répondre aux normes gouvernementales en matière d’habitat. L’entrée en vigueur de la RT 2020 constitue un défi supplémentaire pour les promoteurs qui doivent programmer des nouvelles constructions en accord avec cette nouvelle réglementation.

Il faut noter également que le locataire s’intéresse désormais de près au diagnostic de performance énergétique (DPE).

Pour un logement neuf, la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre sont limitées grâce aux normes de construction strictes à respecter.

Par contre, un achat dans l’immobilier ancien demandera quelques travaux pour satisfaire la norme RE 2020.

Compte tenu de la loi interdisant les passoires thermiques en 2023, le marché de l’ancien peut paraître plus risqué que le neuf. L’ancien, moins cher, demande bien souvent des travaux qui vont réduire votre rentabilité. Le neuf, de son côté, peut paraître moins rentable si vous passez par du Pinel puisque l’investissement immobilier est soumis à de nombreuses règles. Toutefois, sur le long terme, ces dispositifs de défiscalisation augmentent la rentabilité. Voilà pourquoi un investissement immobilier se prépare. Le bien immobilier est choisi avec soin. De préférence, vous vous tournerez vers un logement nécessitant peu de travaux avant sa mise en location.

Même si l’investissement locatif possède de nombreux avantages, le projet doit être bien préparé. Vous devez choisir un bien immobilier qui offre une belle rentabilité et bénéficier du financement souhaité. En vous précipitant, vous risquez de rater des informations utiles et de ne pas atteindre le résultat attendu.

Enfin, il est préférable de disposer d’une épargne résiduelle car vous n’êtes pas à l’abri d’aléas. Les pannes et les travaux indispensables vont générer des dépenses imprévues. Mieux vaut disposer de ces fonds pour vivre son investissement sereinement.

Pour un premier investissement immobilier, l’accompagnement est essentiel. Ce projet demande du temps pour être réalisé. Les experts Bouygues Immobilier se tiennent à votre disposition pour vous donner les informations essentielles et vous aider à atteindre votre objectif le plus sereinement possible. Vous avez encore des questions ? N'hésitez pas à prendre rendez-vous avec l'un de nos conseillers, il se fera un plaisir d'y répondre.

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