Acheter dans l’immobilier neuf est-il plus cher que dans l’ancien ?

Un logement neuf, que vous choisissiez un appartement ou une maison, fait en général l’objet d’une vente en futur état d’achèvement. Tout bien immobilier est considéré comme neuf lorsque sa construction date de moins de 5 ans.

Au-delà de ce délai, le logement est considéré comme ancien. C’est également le cas lorsqu’il a été revendu à un nouveau propriétaire lors des 5 années qui suivent sa construction.

Les logements neufs sont vendus avec une place de parking chez Bouygues Immobilier. D’une valeur comprise entre 7 000 et 20 000 €, cette acquisition représente des économies de stationnement. Dans l’ancien, en revanche, la place de parking n’est pas automatique.

Il en est de même avec les espaces verts. Pour correspondre aux besoins des acheteurs, les programmes neufs offrent une place de choix à la végétation, ce qui est plus rarement le cas des logements anciens. Dans le neuf, les appartements possèdent presque toujours un balcon, une terrasse, une loggia ou un jardin privatif, contrairement à un logement ancien.

Avec la RE 2020, les logements neufs doivent respecter de nouvelles normes de construction. Les futurs appartements sont peu énergivores et parfois, dans certains cas, en mesure de produire de l’énergie. Ces changements génèrent une augmentation du coût de la construction de l’ordre de 10 %, notamment pour l’utilisation de matériaux écologiques plus coûteux. Cependant, ce coût est absorbé par la baisse de consommation énergétique du logement une fois installé dedans !

Les biens immobiliers anciens ne sont pas soumis à ces nouvelles normes. Par contre, un investissement dans l’ancien peut représenter un risque. À l’avenir, les logements avec un DPE de classe E à G seront interdits à la location. Les avantages du neuf sont donc évidents pour un investissement locatif.

Lorsque vous décidez d’acheter un logement neuf, vous devez avoir pleinement conscience que le montant de la vente dépend de plusieurs éléments. Le prix affiché pour l’acquisition d’un bien immobilier comprend 20 % de TVA versé au promoteur, qui le redistribue à l’État. Dans l’ancien, cette TVA n’est pas due.

Avant de réaliser un achat immobilier dans le neuf ou l’ancien, vous devez connaître les différences concernant les frais de notaire. En effet, dans le neuf, les frais de notaire sont réduits à 2 % ou 3 % alors qu’ils se situent entre 7 et 8 % dans l’ancien. Acheter dans le neuf permet donc de réaliser des économies sur ces coûts. Lorsque vous achetez un logement en VEFA, le prix est exprimé toutes taxes comprises. Les frais de notaire ne comprennent que les émoluments du notaire et la taxe sur la publicité foncière.

Le coût total d’un prêt immobilier est en général plus élevé pour un logement neuf que pour un bien immobilier ancien. En effet, pour un achat en VEFA, vous devez régler des intérêts intercalaires à chaque appel de fonds du promoteur. La banque prévoit donc ces frais.

Selon le montant annuel de vos ressources, vous pouvez, en tant que primo-accédant, obtenir un PTZ pour financer votre achat immobilier. Ce prêt à taux zéro permet de réduire les intérêts de votre prêt immobilier puisque seul le capital est à rembourser. Par contre, il ne prend en charge que 40 % du montant total de l’opération. Vous devez souscrire un prêt complémentaire pour financer votre achat immobilier.

Pour votre projet immobilier, vous ne devez pas uniquement tenir compte du prix de l’appartement. Vous devez également évaluer les frais et charges d’entretien du futur logement.

Dans l’ancien, les charges de copropriété ou d’entretien sont entre 3 et 4 fois supérieures à celles du neuf. Les travaux et les frais pour conserver l’état de l’immeuble vont peser sur votre budget. Du côté du neuf, vous bénéficiez d’une garantie décennale sur le gros œuvre. Une garantie biennale sur l’équipement assure que vos frais d’entretien seront réduits. Les normes de construction permettent également de réduire la facture énergétique.

Un avantages non négligeable d’un logement neuf par rapport à un bien ancien est sa performance énergétique. Grâce aux normes environnementales strictes, comme la RE 2020, les nouvelles constructions sont conçues pour minimiser leur consommation énergétique et réduire leur empreinte carbone. L’isolation thermique renforcée, les fenêtres à double ou triple vitrage, les équipements basse consommation (pompes à chaleur, chauffe-eau thermodynamiques, VMC double flux) et l’intégration d’énergies renouvelables (panneaux solaires, géothermie) permettent aux propriétaires de bénéficier d’un confort optimal tout en réduisant leurs factures d’énergie.

À l’inverse, les logements anciens souffrent souvent de déperditions thermiques importantes, notamment en raison d’une isolation moins performante et de systèmes de chauffage énergivores. Leur rénovation énergétique peut être coûteuse, nécessitant des travaux d’isolation des murs, du toit et des planchers, ainsi que le remplacement des installations vétustes. Avec les nouvelles restrictions sur les logements classés F et G dans le DPE, les propriétaires de biens anciens sont contraints d’investir dans des rénovations pour maintenir leur bien attractif sur le marché.

En somme, si l’investissement initial dans un bien neuf est souvent plus élevé, les économies d’énergie à long terme et l’absence de gros travaux de rénovation en font une option plus rentable et plus écologique. 

Considéré comme plus cher à l’achat, la plus-value dans le neuf risque d’être plus faible lors de la revente que dans l’ancien. Pourtant, le fait d’acheter dans un quartier en devenir permet de voir son bien immobilier prendre de la valeur avec les années.

Avec l’arrivée du nouveau DPE, les passoires thermiques auront du mal à se vendre. Dès 2025, les logements classés G seront interdits à la location. Ensuite, les logements classés F seront concernés en 2028 et les logements classés E en 2034. De plus, le DPE devient opposable. Le locataire peut exiger que vous fassiez des travaux pour améliorer la performance énergétique du logement. Dans ce contexte, le coût des travaux est à prendre en compte. Même si la plus-value peut être plus élevée que pour un logement neuf, respecter les normes environnementales représente une obligation coûteuse.

Les logements neufs s’avèrent légèrement plus chers à l’achat que les biens immobiliers anciens. Toutefois, un tel appartement neuf offre des garanties solides comme la garantie décennale et la garantie bon état de fonctionnement des équipements. Les nouveaux programmes de construction respectent les normes de construction pour une habitation durable. Au final, si le neuf est plus cher au moment de l’achat, sur la durée, il s’avère être nettement plus avantageux.