Immobilier et droits de succession : quelles sont les particularités ?

Lors d’une succession immobilière d’un particulier, son patrimoine est transmis à ses héritiers après paiement des droits de succession. Chaque bénéficiaire verse une somme calculée selon la part perçue et après application des barèmes d’imposition. 

Il est légalement possible d’anticiper sa succession immobilière. Pour léguer un appartement, une villa, un terrain ou un garage à des parents, à des amis ou à une association caritative, il faut donc rédiger un testament. Cet acte ne peut être établi que par un notaire mandaté.

Écrit, daté et signé directement par le testateur, le testament olographe est le plus courant, car facile à réaliser et peu onéreux. C'est néanmoins celui qui donne le plus facilement lieu à des contestations. Beaucoup moins utilisé, le testament mystique présente l'avantage de rester secret, puisque le testateur le remet à son notaire dans une enveloppe fermée, en présence de deux autres témoins. Enfin, rédigé par le notaire, en présence d'un confrère ou de deux témoins, sous la dictée du testateur, le testament authentique est celui qui apporte le plus de garanties juridiques.

Lors d’une succession, dans le cas où le défunt détenait un bien immobilier, faire appel à un notaire est obligatoire. Le notaire doit en effet rédiger une attestation de propriété immobilière. Cette dernière désigne un acte juridique qui constate la transmission d’un bien immobilier appartenant au défunt à ses héritiers.

Le notaire mandaté évalue alors la valeur totale du patrimoine, ou son actif net successoral, en prenant compte de la résidence principale, de la résidence secondaire et de tout investissement immobilier. 

Le notaire va ensuite chercher à identifier les héritiers en fonction des documents à sa disposition : 

• Un testament existe : le notaire respecte les volontés du défunt, même s’il ne peut pas déshériter ses enfants ; 
• Aucun testament n’existe : le notaire définit les héritiers et calcule la part qui revient à chacun. 

Une fois ce calcul effectué, une déclaration de succession est déposée dans les 6 mois qui suivent le décès.

Lorsque des biens immobiliers font partie de la succession, ils sont soumis à deux types d’actes : 

• L’attestation immobilière : également appelée attestation de propriété, ce document est obligatoire pour tout transfert de propriété ; 
• L’acte de partage : lorsque les héritiers décident de sortir de l’indivision, le notaire établit l’acte correspondant pour partager le patrimoine immobilier. 

C'est auprès du notaire que les héritiers doivent s'acquitter des droits de succession car c'est celui-ci qui se charge de ces deux actes. Voici les frais correspondants en fonction de la valeur du bien immobilier :

• Jusqu'à 6 500 € : 1,935 % HT de la valeur du bien (TVA de 20%) ;
• De 6 501 à 17 000 € : 1,064 % ;
• De 17 001 à 30 000 € : 0,726 % ;
• Au-dessus de 30 000 € : 0,532 %.

L'attestation immobilière est également soumise à des frais divers : état hypothécaire, taxe de publicité foncière fixe de 125 € et la contribution de sécurité immobilière de 0,10 % avec un minimum de 15 € sur la valeur de chaque bien immobilier.

Dans certains cas, la réglementation prévoit une exonération totale de ces frais de succession pour l’époux survivant ou le partenaire de Pacs : 

• Les frères et sœurs du défunt peuvent également échapper à cette taxe s’ils se trouvent dans l’une des situations suivantes : 
• Être célibataire, veuf, divorcé ou séparé au moment du décès ;
• Être âgé de plus de 50 ans ou être atteint d’un handicap empêchant toute activité professionnelle au moment du décès ; 
• Avoir vécu avec le défunt pendant 5 ans avant son décès. 

Pour les personnes qui ne peuvent pas bénéficier d’un abattement ou d’exonération, des moyens légaux existent pour réduire le montant de ces droits de succession : 

• Faire une donation d’un bien en cours de vie : une donation effectuée depuis plus de 15 ans n’entre pas dans le calcul des droits de succession ; 
• Faire une donation en nue-propriété d’un bien immobilier à ses enfants tout en conservant l’usufruit. Ce démembrement de propriété évite que ce patrimoine soit pris en compte lors du calcul de droits de succession ; 
• Acheter des parts de SCI (Société Civile Immobilière) afin de bénéficier d’une décote de 15 %. 

Le processus de succession constitue une étape tout naturellement importante pour le testateur et les héritiers. En comprenant son mode de fonctionnement, vous pouvez anticiper et prendre dès à présent les mesures nécessaires pour faire baisser les droits de succession.