Avec le règlement de l’immeuble, l’état descriptif de division fait partie des pièces essentielles d’une copropriété. À destination des copropriétaires, il donne une description générale du bien et des lots qu’il comprend. Quelles sont les informations contenues dans ce document ? Qui doit le rédiger et quelle est sa valeur ? Nous faisons le point sur l’état descriptif de division en copropriété.
Avec le règlement de l’immeuble, l’état descriptif de division fait partie des pièces essentielles d’une copropriété. À destination des copropriétaires, il donne une description générale du bien et des lots qu’il comprend. Quelles sont les informations contenues dans ce document ? Qui doit le rédiger et quelle est sa valeur ? Nous faisons le point sur l’état descriptif de division en copropriété.
Établi par un géomètre, un notaire ou un huissier, l’état descriptif de division est réglementé par l’article 71 du décret du 14 octobre 1955.
Généralement annexé au règlement de copropriété, il peut également être contenu dans tout autre acte ou décision judiciaire.
Présenté sous forme de tableau, l’état descriptif de division permet d’identifier :
En principe, l’état descriptif de division sera accompagné d’un plan détaillé du lot de copropriété.
Depuis la loi Alur de 2014, l’état descriptif de division doit obligatoirement vous être remis lors de la signature de l’acte de vente. Le locataire recevra également une copie à la signature du bail.
Dans le cas de l’immobilier neuf, l’état descriptif de division est établi lors de la mise en copropriété du bien.
L’état descriptif de division a une double fonction :
Vous avez perdu votre document ? Celui-ci ne vous a pas été remis lors de l’achat de votre bien ? Demandez une copie à votre syndic de copropriété.
Si ce document reste obligatoire, la justice a parfois du mal à statuer sur sa valeur contractuelle :
Depuis son arrêté du 6 juillet 2017, la Cour de Cassation précise que l’état descriptif de division doit être pris en compte dès lors que le règlement de copropriété lui donne une valeur contractuelle. En cas de litiges dans la copropriété, concernant la division des lots par exemple ou la jouissance des parties communes, ce document pourra être consulté.
L’état descriptif de division n’est pas un document figé. Il est susceptible d’évoluer en fonction des changements effectués dans l’immeuble ou au sein des lots.
Plusieurs cas nécessitent une modification de l’état descriptif de division et du règlement intérieur :
Cette modification doit faire l’objet d’un projet de résolution. Sauf exception, la requête devra donc être portée à l’ordre du jour de la prochaine Assemblée Générale. Les modalités de vote dépendent du projet. S’il s’agit d’un changement d’usage de partie privative, par exemple, il faudra la majorité absolue.
Le plus souvent, les frais de modification seront à la charge du copropriétaire demandeur.
Véritable « carte d’identité » de l’immeuble, l’état descriptif de division est un document obligatoire lors de la mise en copropriété d’un bien. Sa réalisation permettra notamment d’établir votre quote-part liée aux parties communes et donc, une partie de vos charges de copropriété.