L'état descriptif de division

Avec le règlement de l’immeuble, l’état descriptif de division fait partie des pièces essentielles d’une copropriété. À destination des copropriétaires, il donne une description générale du bien et des lots qu’il comprend. Quelles sont les informations contenues dans ce document ? Qui doit le rédiger et quelle est sa valeur ? Nous faisons le point sur l’état descriptif de division en copropriété.

Voir nos offres
etat descriptif division

Avec le règlement de l’immeuble, l’état descriptif de division fait partie des pièces essentielles d’une copropriété. À destination des copropriétaires, il donne une description générale du bien et des lots qu’il comprend. Quelles sont les informations contenues dans ce document ? Qui doit le rédiger et quelle est sa valeur ? Nous faisons le point sur l’état descriptif de division en copropriété.

Voir nos offres

Définition de l’état descriptif de division en copropriété

Établi par un géomètre, un notaire ou un huissier, l’état descriptif de division est réglementé par l’article 71 du décret du 14 octobre 1955.

 

Généralement annexé au règlement de copropriété, il peut également être contenu dans tout autre acte ou décision judiciaire.

 

Présenté sous forme de tableau, l’état descriptif de division permet d’identifier :

  • La situation de l’immeuble (emplacement géographique, référence cadastrale, superficie) ;
  • La nature de chaque lot et le numéro du lot, dans l'ordre croissant des numéros ;
  • La situation du lot dans l’immeuble (bâtiment, escalier, étage, typologie du logement) ;
  • Pour chaque lot, la quote-part des parties communes.

En principe, l’état descriptif de division sera accompagné d’un plan détaillé du lot de copropriété.

 

Depuis la loi Alur de 2014, l’état descriptif de division doit obligatoirement vous être remis lors de la signature de l’acte de vente. Le locataire recevra également une copie à la signature du bail.

Bon à savoir

Dans le cas de l’immobilier neuf, l’état descriptif de division est établi lors de la mise en copropriété du bien.

À quoi sert l’état descriptif de division ?

L’état descriptif de division a une double fonction :

  • Pour le copropriétaire, il sert à définir sa quote-part des parties communes : exprimée en tantièmes, la quote-part détermine le montant de vos charges concernant les équipements et services collectifs.
  • Il permet au Service de publicité foncière d’identifier plus facilement les propriétaires de chaque lot de l’immeuble et d’éventuelles hypothèques associées. Grâce à la publication de l’état descriptif de division au Service de publicité foncière, le potentiel acquéreur peut ainsi vérifier l’existence légale du bien mis en vente.

Bon à savoir

Vous avez perdu votre document ? Celui-ci ne vous a pas été remis lors de l’achat de votre bien ? Demandez une copie à votre syndic de copropriété.

La valeur contractuelle de l’état descriptif de division

Si ce document reste obligatoire, la justice a parfois du mal à statuer sur sa valeur contractuelle :

  • Le 15 mai 1973, la Cour de Cassation estime que l’état descriptif de livraison vaut « convention entre copropriétaires ». En 1976, elle juge que ce document est contractuel (Cass. Civ. 3, 17 mars 1976, D. 1977, 688).
  • Mais dans une décision ultérieure, la Cour de Cassation affirme que l’état descriptif de division n’a pas de caractère contractuel. À ce titre, il ne peut pas prévaloir sur le règlement de copropriété (Cass. Civ. 3, 8 juillet 1992, Bull. civ. 3, n° 241).

Depuis son arrêté du 6 juillet 2017, la Cour de Cassation précise que l’état descriptif de division doit être pris en compte dès lors que le règlement de copropriété lui donne une valeur contractuelle. En cas de litiges dans la copropriété, concernant la division des lots par exemple ou la jouissance des parties communes, ce document pourra être consulté.

Comment modifier l’état descriptif de division ?

L’état descriptif de division n’est pas un document figé. Il est susceptible d’évoluer en fonction des changements effectués dans l’immeuble ou au sein des lots.

 

Plusieurs cas nécessitent une modification de l’état descriptif de division et du règlement intérieur :

  • La division ou l’assemblage de lots ;
  • La transformation d’une partie commune en partie privative ;
  • La réalisation d’importants travaux de copropriété.

Cette modification doit faire l’objet d’un projet de résolution. Sauf exception, la requête devra donc être portée à l’ordre du jour de la prochaine Assemblée Générale. Les modalités de vote dépendent du projet. S’il s’agit d’un changement d’usage de partie privative, par exemple, il faudra la majorité absolue.

Bon à savoir

Le plus souvent, les frais de modification seront à la charge du copropriétaire demandeur.

Véritable « carte d’identité » de l’immeuble, l’état descriptif de division est un document obligatoire lors de la mise en copropriété d’un bien. Sa réalisation permettra notamment d’établir votre quote-part liée aux parties communes et donc, une partie de vos charges de copropriété.

Bouygues Immobilier vous accompagne !
Conseils, actus, vidéos... tout ce qu'il faut savoir sur l'immobilier neuf, pour réussir votre projet en toute sérénité.