L'état descriptif de division

Établi par un géomètre, un notaire ou un huissier, l’état descriptif de division est réglementé par l’article 71 du décret du 14 octobre 1955.

Généralement annexé au règlement de copropriété, il peut également être contenu dans tout autre acte ou décision judiciaire.

Présenté sous forme de tableau, l’état descriptif de division permet d’identifier :

• La situation de l’immeuble (emplacement géographique, référence cadastrale, superficie) ;
• La nature de chaque lot et le numéro du lot, dans l'ordre croissant des numéros ;
• La situation du lot dans l’immeuble (bâtiment, escalier, étage, typologie du logement) ;
• Pour chaque lot, la quote-part des parties communes.

En principe, l’état descriptif de division sera accompagné d’un plan détaillé du lot de copropriété.

Depuis la loi Alur de 2014, l’état descriptif de division doit obligatoirement vous être remis lors de la signature de l’acte de vente. Le locataire recevra également une copie à la signature du bail.

L’état descriptif de division a une double fonction :

• Pour le copropriétaire, il sert à définir sa quote-part des parties communes : exprimée en tantièmes, la quote-part détermine le montant de vos charges concernant les équipements et services collectifs.
• Il permet au Service de publicité foncière d’identifier plus facilement les propriétaires de chaque lot de l’immeuble et d’éventuelles hypothèques associées. Grâce à la publication de l’état descriptif de division au Service de publicité foncière, le potentiel acquéreur peut ainsi vérifier l’existence légale du bien mis en vente.

Si ce document reste obligatoire, la justice a parfois du mal à statuer sur sa valeur contractuelle :

• Le 15 mai 1973, la Cour de Cassation estime que l’état descriptif de livraison vaut « convention entre copropriétaires ». En 1976, elle juge que ce document est contractuel (Cass. Civ. 3, 17 mars 1976, D. 1977, 688).
• Mais dans une décision ultérieure, la Cour de Cassation affirme que l’état descriptif de division n’a pas de caractère contractuel. À ce titre, il ne peut pas prévaloir sur le règlement de copropriété (Cass. Civ. 3, 8 juillet 1992, Bull. civ. 3, n° 241).

Depuis son arrêté du 6 juillet 2017, la Cour de Cassation précise que l’état descriptif de division doit être pris en compte dès lors que le règlement de copropriété lui donne une valeur contractuelle. En cas de litiges dans la copropriété, concernant la division des lots par exemple ou la jouissance des parties communes, ce document pourra être consulté.

L’état descriptif de division n’est pas un document figé. Il est susceptible d’évoluer en fonction des changements effectués dans l’immeuble ou au sein des lots.

Plusieurs cas nécessitent une modification de l’état descriptif de division et du règlement intérieur :

• La division ou l’assemblage de lots ;
• La transformation d’une partie commune en partie privative ;
• La réalisation d’importants travaux de copropriété.

Cette modification doit faire l’objet d’un projet de résolution. Sauf exception, la requête devra donc être portée à l’ordre du jour de la prochaine Assemblée Générale. Les modalités de vote dépendent du projet. S’il s’agit d’un changement d’usage de partie privative, par exemple, il faudra la majorité absolue.

Véritable « carte d’identité » de l’immeuble, l’état descriptif de division est un document obligatoire lors de la mise en copropriété d’un bien. Sa réalisation permettra notamment d’établir votre quote-part liée aux parties communes et donc, une partie de vos charges de copropriété.