Tout savoir sur la location meublée

Un logement meublé est un logement prêt-à-vivre, dont chaque pièce est équipée d’éléments de mobilier conformes à sa destination. La loi donne une liste précise des équipements qui doivent garnir le logement meublé.

La location meublée bénéficie d’un régime fiscal spécifique : les revenus d’une location meublée ne sont pas considérés comme des revenus fonciers mais comme des Bénéficies industriels et Commerciaux.

La location meublée peut concerner un logement loué en résidence principale ou une location saisonnière. La location d’une résidence principale est encadrée par des baux locatifs spécifiques : bail classique d’un an renouvelable ou bail mobilité d’un à dix mois non renouvelables. 

La loi ALUR donne, depuis 2015, une liste des équipements indispensables que le bailleur doit fournir pour qu’un logement soit considéré comme meublé. Pour louer un appartement en meublé, vous devez fournir au minimum les équipements suivants :

1. Literie comprenant couette ou couverture
2. Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher
3. Plaques de cuisson
4. Four ou four à micro-ondes
5. Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C
6. Vaisselle nécessaire à la prise des repas
7. Ustensiles de cuisine
8. Table et sièges
9.  Étagères de rangement
10. Luminaires
11.  Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

La loi stipule que le mobilier doit être « en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ». Vous devez donc veiller à fournir des équipements de qualité, adapté à la surface du logement et à son occupation. Un appartement meublé loué en colocation devrait ainsi obligatoirement contenir plusieurs lits au moins autant de sièges que d’occupants.

Louer en meublé permet de bénéficier du régime favorable du LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), ou du LMP (Loueur en Meublé Professionnel) si votre patrimoine est important et vous rapporte plus de la moitié de vos revenus.

Il existe deux principaux régimes d’imposition :

• Le micro-BIC et son abattement forfaitaire de 50 %. Vous n’êtes imposés que sur la moitié de vos loyers charges comprises.
• le régime réel et son système d’abattement, permettant de diminuer fortement votre facture fiscale, voire de créer du déficit fiscal.

Ces régimes sont plus avantageux que ceux de la location vide.

La location meublée, avec ses baux plus courts que des baux vides, permet également plus de souplesse. Vous pouvez donner congé à votre locataire tous les ans, en respectant un délai de trois mois avant la date anniversaire du bail. Elle est particulièrement adaptée si vous souhaitez récupérer votre bien après une période de location, pour y habiter ou pour y loger un de vos proches.

Enfin, louer en meublé peut augmenter la rentabilité de votre placement. Les loyers meublés sont souvent plus élevés que les loyers vides, pour tenir compte du coût des équipements.

La taxe d’habitation est payée par l’occupant du logement au 1er janvier de l’année en cours. Si votre locataire a signé son bail avant le 1er janvier, la taxe d’habitation sera en son nom. S’il signe après le 1er janvier, il en sera exonéré la première année et la règlera ensuite.

En cas de bail mobilité conclu après le 1er janvier et se terminant avant le 1er janvier suivant, votre locataire serait totalement exonéré de la taxe d’habitation.

Si votre logement est vacant au 1er janvier, personne ne paye la taxe d’habitation. Attention cependant à ne pas laisser votre logement inhabité plus d’un an : vous pourriez être redevable de la taxe sur les logements vacants.

En cas de location saisonnière, la taxe d’habitation est simplement annulée. Il faut alors prouver la location saisonnière et régler la cotisation foncière des entreprises (CFE), au mois de décembre.

Les revenus d’une location meublée se déclarent comme Bénéfices Industriels et Commerciaux.

Si vous optez pour le régime micro-BIC, il vous faut remplir le formulaire n° 2042 C-PRO « Professions non-salariées ». Inscrivez l’ensemble de vos revenus charges comprises, l’abattement de 50 % s’applique automatiquement. Les revenus restants seront soumis aux prélèvements sociaux et imposés au barème de votre foyer fiscal.

Si vous optez pour le régime réel, vous devez déposer une déclaration de résultat n° 2031, un bilan et un compte de résultat. Si vous bénéficiez de l’amortissement, vous devez également remplir un tableau d’amortissement.

Vous avez tout à fait le droit de transformer votre location vide en location meublée à tout moment, même en cours de bail si votre locataire est d’accord. Pour transformer un logement vide en logement meublé vous devez :

1. Fournir le mobilier et tous les équipements indispensables. Attention, en cas de requalification en conservant le même locataire, soyez très précautionneux sur cette étape. Si vous rachetez les meubles à votre locataire, établissez une facture de rachat précise.

2. Annexer un inventaire du mobilier et des équipements à l’état des lieux. Cette pièce, obligatoire, est indispensable pour prouver que le logement est bien meublé. En cas d’absence, le FISC pourrait requalifier la location en location vide.

3. Déclarer le début de votre activité de Loueur en Meublé en remplissant le Formulaire P0i « Déclaration initiale de début d’activité » auprès du CFE dont dépend votre logement loué. Cette déclaration doit être faite dans les 15 jours à compter du début de la location.

Si la transformation survient en cours de bail, vous devrez mettre fin au bail en cours avec votre locataire et signer un nouveau bail meublé.

La location meublée séduit souvent par ses avantages fiscaux et sa rentabilité. Elle est particulièrement adaptée aux logements de petites surfaces, à destination d’une clientèle locative encore nomade. Un gestionnaire professionnel saura vous conseiller le meilleur statut pour louer votre logement, en prenant en compte vos objectifs et votre situation.