Le remboursement anticipé d'un prêt immobilier

A la signature du crédit, la durée de remboursement d’un prêt immobilier varie généralement entre 15 et 25 ans. Mais la durée effective de remboursement d’un emprunt immobilier oscille plutôt entre 8 et 10 ans. Comment expliquer cette différence ? Durant la période de remboursement, il n’est pas rare que votre situation financière évolue favorablement ; vous avez alors la possibilité de rembourser totalement ou partiellement votre crédit avant son terme. Voici quelques exemples qui pourraient vous faire envisager le remboursement anticipé de votre emprunt :

• Hausse de votre niveau de vie ;
• Prime exceptionnelle ;
• Héritage ou don d’argent ;
• Revente d’un bien ;
• Rachat de crédit avec un meilleur taux.

Attention, si vous choisissez le remboursement anticipé, vous devrez payer des indemnités de remboursement.

Si vous choisissez d’anticiper le remboursement de votre crédit immobilier, vous avez deux options possibles :

• Le remboursement total : vous avez suffisamment de liquidités pour solder la totalité du capital restant dû. Vous clôturez donc votre prêt immobilier et n’avez plus de mensualités à payer.
• Le remboursement partiel : dans ce cas, la somme que vous pouvez injecter ne couvre pas le restant dû, et vous devrez continuer de rembourser une partie de l’emprunt.

Dans le cadre d’un remboursement partiel, vous avez là encore deux possibilités :

• Vous souhaitez réduire la durée du prêt : le montant des mensualités est inchangé. Par contre, comme la durée de remboursement diminue, vous remboursez des intérêts sur une durée plus courte. Au final, votre crédit vous coûtera donc moins cher.
• Vous préférez diminuer le montant des mensualités : cette option a plusieurs avantages, notamment celui de vous faire économiser sur le coût total de l’emprunt. En effet, vous ne payez pas d’intérêts sur la somme que vous remboursez grâce à cet « apport ». Au quotidien, la baisse des mensualités peut vous permettre d’augmenter votre « reste à vivre », et vous récupérez du pouvoir d’achat mensuel. Comme votre capacité d’emprunt augmente, pourquoi ne pas en profiter pour faire un nouvel investissement ?

Selon la loi, il n’existe pas de délai de préavis pour demander un remboursement anticipé. Vous pouvez donc rembourser quand vous le souhaitez et choisir le montant. Néanmoins, dans les faits, certaines banques demandent un mois de préavis, formulé sous lettre recommandée.

Dans votre courrier, vous devez indiquer la somme que vous souhaitez rembourser. Dans le cas où il s’agit d’un remboursement partiel, l’établissement bancaire mettra à jour votre contrat de crédit immobilier et vous enverra un avenant. Ce document est indispensable : il contient votre nouveau tableau d’amortissement (avec les mensualités mises à jour) et indique la mise à jour du coût total des intérêts.

Afin de compenser les intérêts non perçus, votre banque appliquera des pénalités dans le cadre d’un remboursement anticipé de votre crédit immobilier. Également appelés IRA (Indemnités de Remboursement Anticipé), ces frais sont encadrés par le Code de la consommation (article L. 312.21) et peuvent être calculés de deux manières :

• Soit l’équivalent de 6 mois d’intérêts des sommes remboursées au taux moyen du prêt (hors assurance).
• Soit 3% du capital restant dû, avant le remboursement anticipé.

Votre banque opère le calcul de ces deux opérations. Elle choisira ensuite le plus faible montant des deux pour appliquer vos frais de remboursement anticipé (ces éléments figurent dans votre contrat).

Prenons un exemple :

Pierre a souscrit un prêt de 200 000 euros en août 2014, sur 20 ans. Le taux nominal s’élève à 1,30 %. Le remboursement anticipé a lieu en septembre 2019. Le capital restant dû est donc de : 153 202,77 euros.

Il souhaite effectuer un remboursement total de son crédit, soit les 153 202,77 € restant dus :

• 6 mois d’intérêts du remboursement au taux de 1,30 % : 153 202,77 x 6/12 x 1,30 % = 995,82 €
• 3 % du capital restant dû : 3 % x 153 202,77 = 4 596,08 €

Puisqu’on choisit l’option la plus avantageuse, l’indemnité du remboursement anticipé total sera de 995,82 euros.

Prenons maintenant le cas où Pierre souhaite effectuer un remboursement partiel de 60 000 euros :

• 6 mois d’intérêts du remboursement au taux de 1,30 % : 60 000 x 6/12 x 1,30 % = 390 €
• 3 % du capital restant dû : 3 % x 153 202,77 = 4 596,08 €

L’indemnité du remboursement anticipé partiel sera de 390 euros.

A la suite de ce remboursement partiel, Pierre devra encore rembourser :

• 153 202,77 – 60 000 = 93 202,77 euros de capital.

Il aura le choix entre :

• Payer la même mensualité qu’avant, ce qui raccourcira la durée de son prêt ;
• Ou diminuer le montant de sa mensualité, ce qui lui permettra de diminuer son taux d’endettement et, le cas échéant, de souscrire un nouvel emprunt.

Raccourcir la durée du prêt est en général l’option la plus économique car moins longtemps vous empruntez moins vous payez d’intérêts.

Vous pouvez être exonéré des IRA si le remboursement anticipé de votre crédit immobilier fait suite à :

• Un licenciement ;
• Le décès d’un co-emprunteur ;
• Un déménagement lié à une mutation professionnelle.

Si vous remboursez votre prêt suite à une vente, et dans l’objectif d’acquérir un nouveau bien immobilier, vous pouvez également prétendre à cette exonération.

Par contre, dans le cadre d’une renégociation de crédit auprès d’une banque concurrente, vous devrez payer des indemnités de remboursement anticipé. Plus précisément, la banque prendra cette somme à sa charge, puis les répercutera dans le montant de votre nouveau crédit. Ces IRA seront donc intégrées directement dans votre nouveau prêt.

Vous avez bénéficié d’un taux d’intérêt avantageux et il vous reste peu d’années à rembourser ? Plus vous vous rapprochez du terme de votre crédit, plus vous rembourserez de capital et moins vous paierez d’intérêts. Dans ce cas, vous avez probablement plus à gagner à verser le reste des mensualités et à placer cette somme sur un compte rémunérateur. Plus concrètement, à vous de vérifier si vous n’avez pas la possibilité de placer votre épargne à un meilleur taux plutôt que de rembourser votre emprunt !

À l’inverse, au début du crédit, les premières mensualités comportent plus d’intérêts que de capital. Si la durée restante de remboursement est supérieure à la période déjà remboursée, il est probablement préférable pour vous d’anticiper le remboursement. De la même manière, plus le taux d’intérêt de votre crédit est élevé et plus sa durée est importante, plus le remboursement anticipé sera avantageux pour vous.

En fonction de votre situation, cette opération n’est donc pas toujours intéressante financièrement. Avant de faire un remboursement anticipé de votre crédit, vous devez notamment vérifier que les gains sur les intérêts d’emprunt seront réellement supérieurs au montant des pénalités (IRA) qui pourraient s’appliquer.

Le remboursement anticipé de votre crédit immobilier peut vous faire réaliser des économies importantes. Pour être sûr que cette option soit avantageuse, n’hésitez pas à demander une simulation à votre banque.