Faut-il acheter dans le neuf ou dans l’ancien en 2026 ?

Qu’est‑ce qu’un logement neuf ?

On parle de logement neuf lorsqu’il n’a pas été occupé. Dans la majorité des cas, l’achat se fait en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) auprès d’un promoteur : vous signez aujourd’hui pour une livraison dans plusieurs mois ou années après la signature.

Qu’est-ce qu’un logement ancien ?

À l’inverse, un logement ancien est un bien déjà occupé et dont la construction remonte à plus de 5 ans, qu’il s’agisse d’un immeuble des années 1970, d’un bien des années 1990, jusqu’au logement de caractère en centre-ville. Sa valeur dépend fortement de son emplacement, de son état général, de sa performance énergétique et de l’historique des travaux. Vous achetez ici un “instantané” : le bien tel qu’il existe, avec son histoire, ses qualités… et ses éventuels besoins de travaux.

Découvrez le podcast sur ce sujet :

À localisation comparable, le neuf affiche souvent un prix au m² supérieur à l’ancien. Les raisons sont connues : coût du foncier en zones tendues, normes techniques et environnementales plus exigeantes, qualité des équipements, présence d’espaces extérieurs et structure de coûts des opérations. Dans le neuf, le prix inclut souvent une place de stationnement et, plus fréquemment, un balcon, une terrasse, une loggia ou un jardin privatif, ainsi que des espaces verts et aménagements extérieurs dans la résidence.

Dans l’ancien, ces éléments sont moins systématiques ou facturés séparément, ce qui peut fausser la comparaison si l’on regarde uniquement le prix au m² affiché. Dans l’ancien, le prix facial peut être plus bas et la négociation plus fréquente, surtout si des travaux sont nécessaires ou si le DPE est faible. Mais comparer uniquement le prix affiché fausse la décision, il faut raisonner en coût global et intégrer dans votre calcul :

• Prix d’achat du bien (annexes incluses: parking, cave, etc…)
• Frais d’acquisition
• Frais de notaire et taxes d’acquisition
• Travaux (immédiats + à moyen terme)
• Charges de copropriété
• Coût de l’énergie
• Aides et dispositifs mobilisables (à déduire lorsqu’ils s’appliquent)

Les frais de notaire sont sensiblement plus faibles dans le neuf que dans l’ancien.​

• Dans le neuf, ils se situent en général autour de 2 à 3% du prix de vente.​
• Dans l’ancien, ils atteignent en moyenne 7 à 8% du prix de vente.​

La différence de frais de notaire peut représenter plusieurs milliers d’euros, qui peuvent être réinjectés dans votre apport, vos travaux ou votre ameublement. Cet écart fait du neuf une option particulièrement intéressante pour les primo-accédants ou pour les acheteurs disposant d’un apport limité.​

Le prêt à taux zéro (PTZ) peut financer une partie de votre opération sous conditions (plafonds de ressources, zones géographiques, résidence principale, nature du bien). Les revenus pris en compte sont en général ceux du revenu fiscal de référence N‑2.

Dans l’ancien, le PTZ est possible dans certains cas lorsque l’achat s’accompagne de travaux importants et éligibles. Dans le neuf, il reste un levier clé pour de nombreux acquéreurs.

Pour connaître les conditions détaillées et vérifier votre éligibilité, consultez le guide Bouygues Immobilier : Les conditions du PTZ

Le PTZ peut améliorer votre plan de financement (mensualité, apport, durée), mais ne doit jamais remplacer une comparaison de coût total.

Dans l’ancien, il est fréquent de devoir engager des travaux : simple rafraîchissement, modernisation de la cuisine ou de la salle de bains, changement des fenêtres, voire rénovation énergétique lourde. Ces travaux peuvent représenter un coût important, d’autant plus qu’ils s’ajoutent aux frais de notaire plus élevés.​

À l’inverse, un logement neuf est livré clé en main, avec des prestations contemporaines et conformes aux normes en vigueur. Vous limitez fortement le risque de mauvaises surprises structurelles et étalez les coûts dans le temps grâce aux différentes garanties, ce qui vous offre une meilleure visibilité budgétaire.​

Les logements neufs sont conçus pour limiter les consommations et offrir un confort thermique et acoustique supérieur : isolation renforcée, équipements récents, ventilation adaptée. C’est encore plus vrai pour les programmes respectant la réglementation environnementale RE 2020.

Résultat : vos factures d’énergie sont maîtrisées et votre confort quotidien est renforcé, été comme hiver. Ce point est d’autant plus important dans un contexte de hausse des coûts de l’énergie et de prise de conscience environnementale.​

Vous souhaitez en savoir plus et comprendre comment le DPE et la performance énergétique interagissent avec les aides comme le PTZ ou le Prêt Action Logement, consultez notre page dédiée :

Dans l’ancien, la performance énergétique est très hétérogène : de nombreux biens présentent une isolation insuffisante, des fenêtres simples vitrages ou des systèmes de chauffage obsolètes, ce qui peut se traduire par une décote à l’achat et à la revente, des travaux de rénovation énergétique lourds et, en cas d’investissement locatif, un risque réglementaire lié aux interdictions progressives de location des logements les plus énergivores.

En France métropolitaine, le calendrier est à connaître car il structure la valeur locative future : depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location, puis l’interdiction s’étend aux classés F au 1er janvier 2028 et aux classés E au 1er janvier 2034.

À compter du 1er janvier 2026, la méthode de calcul du DPE évolue, notamment via l’abaissement du coefficient de conversion de l’électricité de 2,3 à 1,9 pour mieux refléter le mix électrique français. Cette évolution peut améliorer la note de certains logements chauffés à l’électricité.

Conséquence pratique : un DPE “limite”, proche d’un changement de lettre, peut se lire différemment selon la date d’édition du diagnostic. Il devient important de regarder :

• La date du DPE
• Le système de chauffage
• La marge de manœuvre pour une éventuelle amélioration de classe

Acheter un logement neuf, c’est bénéficier de plusieurs garanties légales qui sécurisent votre investissement :

• Garantie de parfait achèvement, couvrant les désordres signalés dans l’année suivant la réception.​
• Garantie biennale, sur les éléments d’équipement dissociables du gros œuvre (chauffage, volets, etc.).​
• Garantie décennale, couvrant pendant 10 ans les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination.​

Ces garanties limitent fortement le risque de dépenses imprévues liées à des malfaçons ou à des problèmes structurels, ce qui constitue un avantage déterminant par rapport à l’ancien.​

Dans l’ancien, il n’existe pas de garanties équivalentes sur l’ensemble du bâtiment, en dehors de garanties ponctuelles liées à des travaux récents effectués par des professionnels (par exemple une garantie décennale sur une toiture refaite). La qualité du diagnostic préalable, la lecture attentive des procès-verbaux d’assemblée générale et la visite technique du bien sont donc essentielles pour limiter les mauvaises surprises.​

• Ancien : dans les emplacements très prisés (hypercentre, quartiers historiques), le potentiel de valorisation peut être intéressant, mais doit être mis en balance avec les coûts de mise aux normes, notamment énergétiques.
• Neuf : particulièrement pertinent dans les secteurs en développement (nouveaux transports, renouvellement urbain). La performance énergétique et la conformité réglementaire soutiennent souvent la liquidité à la revente.

• Vous achetez pour y vivre (résidence principale) : le neuf permet de cumuler frais de notaire réduits, aides spécifiques, confort immédiat et visibilité sur le budget, ce qui est souvent rassurant pour un premier achat.​
• Investisseur locatif : le neuf limite le risque réglementaire lié au DPE et réduit les travaux de départ, ce qui facilite la mise en location, tandis que l’ancien peut être attractif si vous maîtrisez la rénovation et achetez avec une décote.​
• Projet patrimonial / coup de cœur : l’ancien offre des biens de caractère dans des emplacements rares, mais suppose du temps, un suivi de travaux et une vigilance renforcée sur l’état du bien.​

Avant de comparer des prix, commencez par clarifier vos priorités. Quel est votre objectif principal : habiter, investir, préparer une revente ? Quelle est votre urgence : pouvez-vous emménager rapidement ou pouvez-vous attendre plusieurs mois (voire davantage) si le logement neuf n’est pas immédiatement disponible ? Les travaux vous effraient-ils (temps, imprévus, dépassements) ou êtes-vous prêt à piloter un chantier pour transformer un bien ? Enfin, quel poids accordez-vous au DPE, aux charges et au coût de l’énergie, et quelle importance donnez-vous au respect de l’environnement (sobriété énergétique, normes, confort thermique) ?

En résumé, le neuf affiche souvent un prix d’acquisition plus élevé, mais il bénéficie de frais de notaire réduits, d’une meilleure performance énergétique, de charges initiales généralement plus faibles et de garanties qui limitent les mauvaises surprises. Sur la durée, cette combinaison en fait souvent une option plus avantageuse pour qui recherche de la visibilité et une gestion simplifiée de son bien. Si vous recherchez un emplacement très spécifique, un charme particulier ou un potentiel de transformation, l’ancien peut être une option pertinente, à condition d’anticiper et de chiffrer précisément les coûts annexes (travaux, énergie, copropriété) et le niveau d’aléas associé.

Vous hésitez ? Écoutez le podcast Perspective pour affiner votre choix entre neuf et ancien avant de vous lancer dans votre projet immobilier.