Comment gérer les impayés dans une copropriété ?

Vous ne pouvez pas verser votre quote-part des charges au syndic ? Si vous n’honorez pas un ou plusieurs appels de fonds, vous êtes en situation d’impayés. Bien que désagréable, cette situation peut arriver. Il faut alors réagir rapidement, dans l’intérêt des autres copropriétaires, et pour ne pas fragiliser l’équilibre budgétaire de la copropriété. Autrement, vous risquez de recevoir une mise en demeure de payer de la part de votre syndic, qui a besoin de ces fonds pour effectuer les travaux et assurer l’entretien de la copropriété. Sachez également que les frais de relance et éventuels frais de justice (huissier) sont à la charge du copropriétaire défaillant.

Contactez sans perdre de temps votre gestionnaire afin de trouver un accord amiable et adapté à vos ressources. En fonction de votre situation, essayez d’obtenir un échelonnement de vos paiements avant la période de régularisation des charges. Notez que le syndic de copropriété n’est pas obligé d’accéder à la requête d'un ou des propriétaire(s) de l'immeuble. Si vous ne parvenez pas à vous mettre d’accord, il peut donc entamer une procédure devant le juge.

Selon la loi de 1965 sur le statut des copropriétés dans l’immobilier, il n’y a pas de solidarité financière entre les copropriétaires. En cas d’impayés, le syndic ne peut pas imposer au syndicat des copropriétaires la division des dettes. Néanmoins, il peut faire voter, en Assemblée Générale (AG), une résolution instituant un fonds de solidarité. Seul un manque temporaire de trésorerie peut justifier sa requête.

Si la résolution est adoptée par les copropriétaires, vous devrez donc prendre part au remboursement des impayés. Vous serez remboursé lorsque votre gestionnaire aura recouvré les charges impayées auprès de la personne concernée.

En cas d’impayés, le syndic de copropriété, parfois accompagné du conseil syndical, met en place le recouvrement des charges impayées. Il dispose de moyens judiciaires et de garanties légales pour récupérer les sommes dues.

Le choix de la procédure varie en fonction de l'importance de l’arriéré, du comportement du copropriétaire défaillant et de sa situation financière :

• La relance : lorsque les délais d’exigibilité des charges sont dépassés, le gestionnaire relancera le débiteur par courrier simple. Si cette étape n’est pas obligatoire, elle peut permettre de régulariser rapidement la situation en cas de simple oubli de paiement de la part du copropriétaire.
• La mise en demeure : ce courrier, envoyé en lettre recommandée avec accusé de réception, est une étape obligatoire avant toute autre sorte de poursuite par le syndic. Ce dernier pourra d’ailleurs facturer cette relance au débiteur
• L’injonction de payer : réalisée par voie d’huissier ou d’avocat, cette étape est souvent utilisée pour le recouvrement des dépenses hors budget prévisionnel comme certains travaux urgents.
• La saisie : l’huissier peut procéder à une saisie sur salaires ou comptes bancaires. Si le bien immobilier concerné est loué, il peut également procéder à une saisie sur loyers .
• La « Super procédure de recouvrement » : instaurée par la loi Élan en 2018, elle permet l’accélération du process judiciaire. Si le copropriétaire débiteur ne paye pas dans les trente jours après la réception de la mise en demeure, le conseil syndical peut engager une action au tribunal de grande instance. Le juge pourra alors exiger le paiement des charges antérieures et des provisions pour les charges à venir.

Le syndic peut également agir en référé pour recouvrer les provisions prévues dans le budget prévisionnel. Dans tous les cas, les frais de procédure seront à la charge du copropriétaire défaillant.

L’étape ultime, si aucune autre solution n’a pu être trouvée, est la saisie du bien immobilier par décision de justice. Cette action nécessite une ordonnance de jugement et l’autorisation de l’AG.

La loi ne précise pas les délais légaux pour le lancement d’une procédure de recouvrement. En pratique, le syndic de copro peut donc envoyer une lettre de mise en demeure dès le lendemain de la date d’exigibilité des charges. Il dispose de cinq ans, à compter de la date d’exigibilité de la créance, pour agir et faire valoir ce litige quant à la situation de l'immeuble face à un juge.

Face aux impayés dans les copropriétés, qu’ils soient de votre fait ou non, le syndic a l’obligation d’agir vite. Pour procéder au recouvrement des créances, votre gestionnaire doit également proposer une réponse graduée.