La reprise de bail

En tant que propriétaire, vous pouvez donner congé à votre locataire dans des cas très spécifiques. Quels sont les motifs de reprise de bail ? Comment prévenir le locataire actuel ? Découvrez toutes nos réponses dans cet article.

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Lettre type d'augmentation de loyer

En tant que propriétaire, vous pouvez donner congé à votre locataire dans des cas très spécifiques. Quels sont les motifs de reprise de bail ? Comment prévenir le locataire actuel ? Découvrez toutes nos réponses dans cet article.

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Congé du propriétaire bailleur : dans quels cas est-ce possible ?

Le congé pour vente

Vous pouvez donner congé à votre locataire actuel si vous souhaitez vendre votre logement : c’est ce que l’on appelle alors un congé pour vente. Dans le cas d’une location vide, vous devez préciser le prix de vente, les modalités de paiement et la description de l’objet de la vente. Si votre locataire veut acheter le bien, il a deux mois pour vous répondre par courrier recommandé.

Le congé pour motifs légitimes et sérieux

Vous pouvez également demander à votre locataire de quitter les lieux s’il n’a pas respecté l’une de ses obligations. Les motifs légitimes et sérieux concernent par exemple :

  • Les dégradations du logement ;
  • La sous-location sans votre autorisation ;
  • Le trouble de voisinage répété ;
  • Ou encore le paiement des loyers systématiquement en retard.

Dans votre courrier, n’oubliez pas d’indiquer la raison qui justifie ledit congé.

Le congé pour habiter

Enfin, vous pouvez donner congé pour reprendre votre bien afin d’y habiter ou de loger un proche.

Dans le deuxième cas, la loi précise les personnes qui pourront s’installer dans le logement :

  • Votre conjoint : époux(se), concubin depuis au moins 1 an à la date du congé ou partenaire de Pacs enregistré à la date où vous demandez le départ de votre locataire ;
  • Vos ascendants ou descendants, ou ceux de votre conjoint.

De la même manière, le nouveau locataire doit habiter le bien en tant que résidence principale et non en tant que résidence secondaire.

Bon à savoir

Attention à ne pas confondre les termes. Le transfert de bail signifie, qu’en cas de décès ou d’abandon de domicile par le locataire, le conjoint/ascendant/descendant peut devenir titulaire du bail en cours. La cession de bail, d’un autre côté, désigne le fait qu’un nouveau locataire devient titulaire d’un bail en cours, après approbation du propriétaire. Dans ce cas, l’ancien locataire est exempté de préavis.

Reprise de bail : comment prévenir son locataire ?

En tant que propriétaire, vous devez informer votre locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, par huissier ou en main propre. S’il s’agit d’une location vide, pensez à annexer à votre courrier une notice d’information résumant les droits de locataire en termes de congé (obligatoire depuis le 1er janvier 2018).

Vous devez également respecter un préavis fixé par la loi :

  • 6 mois avant l’échéance du contrat de location, s’il s’agit d’une location vide ;
  • ou 3 mois avant l’échéance du bail, s’il s’agit d’un bien meublé.

Le délai de préavis court à partir du jour où votre locataire reçoit sa lettre de congé. Si vous ne respectez pas ce délai, votre bail peut être automatiquement reconduit pour une durée de trois ou six ans.

 

Depuis la loi Alur de 2014, vous devez justifier du caractère réel et sérieux de cette reprise de bail dans votre courrier de congé. Vous devrez notamment indiquer les noms et adresses des nouveaux bénéficiaires du bien. Mentionnez également le lien qui vous relie au nouveau locataire, si vous ne reprenez pas vous-même le logement.

 

Il existe également un cas particulier : si votre locataire a plus de 65 ans et que ses ressources sont inférieures au SMIC, vous ne pouvez lui donner congé qu’en lui proposant un autre logement. Celui-ci doit d’ailleurs correspondre aux besoins et aux capacités financières du locataire.

Bon à savoir

Si votre locataire ne récupère pas le courrier lui donnant congé, il peut faire échouer la procédure de reprise.

Que se passe-t-il si la reprise de bail n’est pas effective ?

Vous avez donné congé mais le logement est vide la plupart du temps ? Votre ancien locataire peut demander réparation auprès du tribunal pour les frais liés à la recherche de son nouvel appartement. Le tribunal peut donc prononcer la nullité de la reprise de bail et octroyer des dommages et intérêts au locataire évincé.

 

 

Encadrée par la loi, la reprise de bail n’est possible que dans des cas particuliers. Pour éviter un éventuel litige avec votre ancien locataire, respectez bien la procédure pour lui donner congé. Il doit être tenu au courant suffisamment en avance pour préparer son départ.

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