Donner congé à son locataire

Le congé pour vente est une disposition qui permet au propriétaire d’un bien immobilier occupé par un locataire de ne pas renouveler le bail, afin de vendre le logement.

Pour rappel, un bail signé entre deux parties a une durée de 3 ans pour une location vide et 1 an pour un bien loué meublé. À l’expiration de ce bail, le locataire a le droit au renouvellement automatique, par tacite reconduction du contrat initial, sauf si vous demandez le non-renouvellement. Celui-ci qui est possible dans les cas suivants :

• pour motif familial ;
• pour vente ; 
• pour motifs légitimes et sérieux tels que le non-paiement des loyers.

Pour donner congé à votre locataire et mettre fin au bail, il est déconseillé d’improviser. La loi qui régit le droit commun des baux d’habitation en France est stricte.

Des conditions de forme et de délais sont à respecter, la première formalité obligatoire étant le délai de préavis :

• 6 mois minimum avant la date d’échéance du bail pour un logement vide ;
• 3 mois pour un logement meublé.

Si la lettre de congé ne parvient pas au locataire dans les délais fixés, le congé n'est pas valable. Il est donc conseillé d’anticiper au maximum ces démarches, en sachant que le délai débute à date de réception par le locataire.

Vous pouvez envoyer le congé en avance, mais attention cela ne déclenche pas le préavis plus tôt. Par exemple, si vous adressez le préavis 8 mois avant la fin du bail, il ne prendra effet qu’à la date à laquelle le locataire aurait dû le recevoir, c’est-à-dire 6 mois avant.

Comme dans tous les cas de résiliation de bail de location, et que ce soit pour une location vide ou meublée, le congé doit être transmis par écrit :

• soit par lettre recommandée avec accusé de réception ;
• soit par acte d’huissier ;
• soit remis en main propre contre émargement ou récépissé.

En plus du délai de préavis à respecter, d’autres formalités strictes sont à prendre en compte.

En premier lieu, le congé doit être notifié à chacun des locataires inscrits sur le bail, de façon séparée. Ensuite, la lettre de congé doit préciser le motif, c’est-à-dire la raison pour laquelle vous souhaitez mettre fin au bail (dans notre cas, la vente du logement).

Enfin, dans le cas d’un logement loué vide, d’autres mentions supplémentaires sont obligatoires, car le locataire bénéficie d’un droit de préemption. Il est prioritaire pour racheter le bien (voir explications détaillées ci-dessous). Les éléments suivants doivent donc être mentionnés dans le congé donné par le propriétaire :

• le prix et les conditions de vente de l’habitation ;
• la description précise et détaillée des lieux, à savoir le logement et ses annexes (cave, place de parking…).
• la reprise des 5 premiers alinéas de l’article 15, II, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;
• la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire.

Attention, le défaut d’une de ces conditions peut entraîner la nullité du congé et la reconduction du bail à échéance.

En location vide, la notification envoyée au locataire vaut offre de vente, car ce dernier dispose d’un droit de préemption. Il peut se porter acheteur du logement et est prioritaire sur les autres acquéreurs. En location meublée, le locataire ne dispose pas d’un droit de préemption.

À réception de l’offre et du préavis, le locataire dispose d’un délai de 2 mois pour y répondre. Son silence vaut refus. S’il accepte, le délai pour signer l’acte de vente est alors de 2 mois ; 4 mois en cas de demande de prêt immobilier.

La loi française définit 2 catégories de locataires protégés.

• Les personnes de plus de 65 ans ET dont les ressources sont inférieures aux seuils fixés.
• Les locataires hébergeant dans le logement une personne de plus de 65 ans fiscalement à sa charge ET dont le montant cumulé des ressources est inférieur aux seuils fixés.

Pour donner congé à un locataire protégé, vous devez lui proposer une solution de relogement correspondant à ses besoins et possibilités.

Un congé donné sans réelle intention de vendre le bien, peut être considéré comme frauduleux. C’est le cas, par exemple, si l’offre de vente formulée au locataire se fait à un prix de vente excessif. Vous restez libre de déterminer le prix de vente, mais celui-ci doit refléter la réalité du marché et ne doit pas être dissuasif pour le locataire. De même, l’absence de recherche d’acquéreur de votre part constitue également un indice de mauvaise foi. En cas de relocation immédiate du bien à un autre locataire, le congé peut aussi être jugé frauduleux.

Si le congé est jugé abusif, vous risquez une amande de 6 000 euros pour une personne physique et 30 000 euros pour une entité morale.

Dans tous les cas, c'est le locataire qui doit prouver que vous n’avez pas l'intention de vendre le bien, et qu’il existe une fraude.

Pour donner un congé pour vente à votre locataire, il est donc impératif de respecter les démarches obligatoires. Un défaut de procédure peut entraîner la nullité du congé et la reconduction du bail à échéance.