Tout savoir sur le remboursement de la caution de location

Communément, mais injustement dénommé caution, le dépôt de garantie est concomitant à la plupart des contrats de location. Cette somme versée par le locataire au propriétaire bailleur au moment de l’entrée dans le logement a pour objet d’indemniser le propriétaire en cas de loyers impayés ou de dégradations non couvertes par son assurance multirisque habitation. S’il n’est pas obligatoire pour louer un logement, le dépôt de garantie, lorsqu’il est permis par la loi, est le plus souvent exigé par les bailleurs.

Le dépôt de garantie vous est remis par le locataire après l’état des lieux d’entrée, à la signature du bail et est encaissable le jour de la remise des clés. Son montant, dûment inscrit au bail, est variable selon le type de location :       

• Bail de location vide : la caution équivaut au montant maximal d’un mois de loyer hors charges ;
• Bail de location meublée classique : la caution représente un montant maximal de deux mois de loyer hors charges ;
• Bail de location étudiant : ici, la caution correspond à un montant maximal d’un mois de loyer hors charges pour un logement vide et de deux mois pour un meublé.
• Bail de location mobilité : le propriétaire ne peut demander de dépôt de garantie dans le cadre d’un bail mobilité.
• Bail saisonnier : le montant libre est dûment inscrit au contrat.

En tant que propriétaire bailleur, vous pouvez retenir tout ou partie du dépôt de garantie pour couvrir les réparations des dégradations commises par le locataire quittant le logement ou pour des loyers impayés. Ces dégradations sont constatées par comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie. Cependant, c’est à vous, propriétaire bailleur, de justifier le montant de la retenue par les devis ou factures relatifs aux travaux ou à l’achat de matériel nécessaire à la remise en bon état du logement. La retenue doit néanmoins tenir compte de la vétusté des équipements constatée lors de l’état des lieux de sortie. Lorsque le montant des dépenses engagées dépasse celui du dépôt de garantie, vous devez demander au locataire de régler la différence. Attention, le caractère saisonnier d’une location ne vous exempte pas de la réalisation d’un état des lieux contradictoire. En l’absence de ce dernier, l’article 1731 du Code civil établit que le locataire est présumé avoir restitué le logement dans l’état où il lui a été remis sauf preuve du contraire.

Lorsque l’état des lieux de sortie ne constate aucune dégradation et qu’il n’existe aucun arriéré de loyer, aucune retenue sur la caution de location ne peut être effectuée. Vous disposez d’un mois pour restituer l’intégralité du dépôt de garantie au locataire. En cas de retenue justifiée, ce délai est porté à deux mois conformément aux dispositions de l’article 6 de la loi ALUR du 24 mars 2014. Moins encadrée, la location saisonnière permet aux parties de décider du délai de restitution de la caution qui doit figurer au contrat.

Si vous tardez ou refusez de restituer la caution de location sans justification, le locataire peut réagir selon une certaine procédure définie :      

• Envoi d’une lettre de relance amiable ;    
• Envoi d’une lettre de mise en demeure ;  
• Saisine de la commission départementale de conciliation (CDC) ;          
• Saisine du juge de proximité ou du tribunal d’instance lorsque le litige dépasse 4 000 euros.

Sachez que le locataire dispose de 3 ans à compter de la date butoir de restitution du dépôt de garantie pour faire valoir son droit de remboursement. Les lettres de relance amiable et de mise en demeure doivent donc être adressées en lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) pour attester des dates de réception. Le locataire lésé pourra en outre réclamer jusqu’à 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard au titre des intérêts. On notera que l’arrêté de la Cour de cassation N^o 08-13.938 du 23 juin 2009 précise que l’action en restitution doit s’adresser au bailleur et ne peut être intentée à l’encontre de son mandataire.

Bon à savoir : face à un refus de restitution du dépôt de garantie, le locataire lésé trouvera les formulaires de demande de conciliation et la procédure de saisine du tribunal en ligne sur le site officiel de l’administration française : www.service-public.fr     

S’il est possible de rencontrer un différend pendant l’état des lieux de sortie ou lors de la restitution du dépôt de garantie, cette situation peut souvent être réglée à l’amiable. Par une lettre recommandée avec accusé de réception, vous devez expliquer les raisons de cette retenue. Le locataire, lui, peut également envoyer une lettre de relance pour le remboursement du dépôt de garantie ou de mise en demeure pour la contester. Les dispositions légales qui encadrent le remboursement de la garantie doivent être maîtrisées afin de résoudre le problème sans que l’une des deux parties ne soit lésée.