Qu’est-ce que la LMNP et la LMP?

La Location Meublée Non Professionnelle permet aux propriétaires de biens immobiliers meublés de générer des revenus locatifs tout en bénéficiant d'avantages fiscaux significatifs. Ce statut est particulièrement adapté aux investisseurs souhaitant optimiser leur patrimoine.

Investir en LMNP reste une opération stratégique pour ceux qui souhaitent diversifier leur patrimoine et de bénéficier d’un cadre fiscal avantageux.

Une location meublée implique la mise à disposition d'un logement équipé de tous les éléments nécessaires à une vie quotidienne confortable. Conformément au décret n°2015-981 du 31 juillet 2015, le logement doit être doté des équipements suivants :

• Une table et des chaises
• Des étagères et solutions de rangement  
• Des luminaires
• Un réfrigérateur équipé d'un compartiment congélateur
• Des plaques de cuisson
• Un four traditionnel ou un four à micro-ondes
• Un ensemble complet de vaisselle et ustensiles de cuisine
• Des volets ou rideaux occultants
• Un lit complet avec couette ou couverture
• Du matériel d'entretien ménager

Cette liste, consignée dans la loi ALUR, définit les équipements minimums obligatoires pour qu'un logement soit considéré comme meublé.

Les dispositifs LMNP et LMP s'appliquent à différentes catégories de biens immobiliers, que ce soit dans l'ancien ou le neuf. Les biens éligibles comprennent :

• Locations saisonnières : gîtes, maisons d’hôtes, logements de tourisme ;
• Locations classiques : appartements, maisons, résidences étudiantes ou EHPAD.

L’investissement dans l’immobilier neuf offre de nombreux avantages. Ces logements, conformes aux normes de construction les plus récentes, sont souvent prêts à être loués sans travaux préalables, ce qui simplifie considérablement la gestion pour les propriétaires.

La flexibilité des dispositifs LMNP et LMP se manifeste dans la variété des durées de location possibles. Les propriétaires peuvent proposer leur bien aussi bien en location courte durée (location saisonnière) qu'en location longue durée. Les baux peuvent être adaptés selon les besoins :

Pour bénéficier du statut LMNP, les revenus locatifs doivent respecter certains plafonds. Les revenus doivent être inférieurs  à 23 000 € annuels ou aux  revenus soumis à l'impôt sur le revenu du propriétaire.

Par exemple, si un propriétaire perçoit 40 000 € de revenus annuels imposables et 18 000 € de loyers en LMNP, il conserve son statut non professionnel car :

• 18 000 € est inférieur au plafond de 23 000 €
• 18 000 € représente 45% de ses revenus totaux, donc inférieur au seuil de 50%

Au-delà de ces limites, l'investisseur bascule dans la catégorie des loueurs professionnels (LMP), soumise à une réglementation différente.

Pour obtenir le statut LMNP, il est nécessaire de s’immatriculer sur le site inpi.fr via le guichet unique. La procédure est simple et rapide. Il suffit de fournir les informations suivantes :

• La date de démarrage de l’activité ;
• Le régime fiscal choisi (réel ou micro-BIC) ;
• Le régime de TVA applicable.

Une fois l’immatriculation finalisée, le propriétaire reçoit un numéro de SIRET dans un délai de trois semaines.

Pour simplifier la gestion locative, de nombreux investisseurs optent pour le LMNP géré, une formule où la gestion quotidienne est déléguée à un professionnel, permettant un investissement plus serein. Il s’agit d’une formule exclusivement réservée aux résidences gérées, assurant les revenus locatifs à condition de le louer au moins 9 ans, cette condition est liée au fait que le bail est considéré comme un bail commercial.

Le régime fiscal du LMNP propose deux options, chacune présentant des avantages spécifiques selon le profil de l'investisseur et l'importance de son investissement.

Le régime micro-BIC offre une simplicité de gestion grâce à un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs. Particulièrement adapté aux primo investisseurs, il permet une gestion fiscale allégée sans comptabilité détaillée. Par exemple, pour 20 000 € de revenus locatifs, seuls 10 000 € seront effectivement imposés après l'abattement forfaitaire.

Le régime réel permet une optimisation fiscale qui peut être plus intéressante. Il autorise la déduction intégrale des charges liées au bien : intérêts d'emprunt, charges de copropriété, assurances, taxe foncière, et même l'amortissement du bien et du mobilier.

L'amortissement du bien représente un avantage fiscal majeur : il permet de déduire chaque année une fraction du prix d'acquisition du bien (environ 3% pour le bâti) et des meubles (10 à 20%).

Les investisseurs en LMNP peuvent récupérer la TVA sur l'achat d'un logement neuf destiné à la location, à condition de respecter certaines conditions, telles que l'engagement de louer le bien via un bail commercial pour une durée minimale de neuf ans¹.

Les résidences de tourisme classées, les résidences pour étudiants, les EHPAD, et les résidences d'affaires avec services para-hôteliers sont éligibles à la récupération de la TVA¹.

Cet avantage n’est pas une spécificité de la LMNP ni de la LMP mais les investisseurs bénéficiant de ce statut et dans les conditions citées ci-dessus peuvent en bénéficier.

Le statut LMNP constitue un outil performant pour allier rentabilité et optimisation fiscale. Il s’adresse à un large public d’investisseurs, qu’ils soient novices ou confirmés. Avec un accompagnement adapté, comme celui proposé par Bouygues Immobilier, il est possible de maximiser les avantages de ce dispositif en 2025.

Sources :

1 : https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000050806529